Застройщики изменили тактику продаж: Как отреагируют цены на новостройки

Как показало исследование аналитического центра "Инком-недвижимость", в новостройках Старой Москвы предложение насчитывает 36,99 тыс. лотов. В этом году объём экспозиции не сократился, а за год (по состоянию на февраль) вырос на 12,1%. Сейчас средняя цена квадратного метра составляет 391,1 тыс. рублей. С начала года новостройки подешевели на 0,5%. При этом в годовом выражении стоимость квадратного метра выросла на 14,6%.

— Главный тренд сегодняшнего рынка — ослабление ипотечного спроса. Доля таких сделок снизилась до 52% в общем объёме. Для сравнения: осенью и зимой 2023 года они занимали 80% первичного рынка. В таких условиях идёт замещение ипотеки другими инструментами продаж. Так, количество сделок с рассрочкой платежа в феврале выросло на 60% по отношению к февралю 2023 года и на 40% — к декабрю 2023-го, — рассказал директор направления "Новостройки" "Инком-недвижимости" Валерий Кочетков.

Эксперт добавил, что покупатели всё чаще стали использовать такую тактику: сегодня зафиксировать интересный лот, а через пару лет оформить ипотеку. Например, купить в рассрочку двухкомнатную квартиру площадью 46 кв. м в ЖК бизнес-класса. Её стоимость составляет 27,54 млн рублей. Первоначальный взнос 10% — 2 754 000. Ежемесячный платёж — 50 тыс. рублей до 31 мая 2025 года. Далее покупатель берёт ипотеку от 6% на весь срок.

Как только ставки по рыночной программе жилищного кредитования опустятся ниже двухзначного числа, можно будет говорить о существенном увеличении доли ипотеки в сделках. Сейчас самая привлекательная ипотечная программа — это "Семейная ипотека". Конечно, её продление и понижение процентной ставки приведёт к ещё большей её востребованности. Но в целом, конечно, этой программы недостаточно для того, чтобы поддерживать активность покупателей на уровне последних лет. Такое мнение высказал Валерий Кочетков.

— Комфорт-класс продолжает занимать немалую долю предложения на рынке новостроек столицы, являясь популярным сегментом. Однако всё большее количество московских локаций, безусловно, застраивается бизнес-классом. Это связано как с дороговизной земельных участков, так и с преобладанием в жилых комплексах большего количества качественных характеристик высокого уровня. Включая инфраструктурное наполнение, благоустройство, сервис и условия жизни в целом, — рассказал управляющий партнёр компании Prime Life Development Денис Коноваленко.

Он считает, что всё большее распространение будут получать максимально функциональные планировочные решения. Например, клиенты хотели бы увеличить количество комнат, но минимально менять при этом площадь квартиры. Запрос на изолированные пространства актуален на сегодняшний день.

— На рынке наметились тренды оптимизации трат и попытки ухватиться за ускользающую льготную ипотеку. Ну а если говорить про спрос — он последовательно охлаждается. На рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) мы это отчётливо видим. Собственно, это видят и большие девелоперы, которые последовательно снижают количество более дорогостоящих новых проектов, перераспределяя ресурсы либо в другие регионы, либо в более бюджетные варианты в Новой Москве, — рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

По его словам, сегодня ипотечный спрос уже меньше влияет на стоимость жилья. Всё большую значимость в ценообразовании приобретают себестоимость стройматериалов и общая инфляция. Кроме того, высокая ключевая ставка не предполагает низкий процент для застройщиков по проектному финансированию.

— Стоимость жилья, безусловно, будет повышаться в отдельных проектах как минимум за счёт роста стадии строительной готовности. Другой момент, что не стоит ожидать стремительного роста цен — он будет носить плавный характер. В проектах, которые уже введены в эксплуатацию и имеют достаточно большие товарные остатки, можно будет наблюдать дисконты. В особенности на наименее ликвидные варианты, — считает генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.

Она отметила несколько трендов, которые сейчас набирают популярность, в частности уменьшение площади квартир за счёт их большей востребованности. Это помогает оптимизировать бюджет покупки. Сейчас идёт рост доли предложений в готовых корпусах. При этом спрос поддерживается за счёт дополнительных привлекательных программ. Сегодня застройщики активно ищут пути по их разработке.

— По итогам февраля объём сделок остался на уровне января, хотя обычно январь — это месяц с минимальным количеством сделок в году. Так происходит, потому что деловая активность сокращена из-за длительных выходных. Ажиотажного спроса на новостройки не наблюдается, что отражается на ценах, они также остались на уровне января, — рассказал руководитель управления маркетинга и аналитики компании Asterus Денис Бобков.

Вторичный сегмент недвижимости испытывает стагнацию уже с января, а теперь очередь дошла и до первичного. При этом на стоимости жилья в новостройках это не скажется. По крайней мере, в ИЖС. Цены зафиксируются и будут последовательно повышаться до 10–15% в течение всего года. До начала высокого сезона ничего не изменится, разве что произойдут локальные акции девелоперов. Такой прогноз сделал Максим Лазовский.

— А вот вторичный сегмент может дешеветь. И в ряде случаев существенно. Но это не по причине реакции рынка, а из-за изначально завышенных ожиданий ряда продавцов. Эффективная цена как была, так и останется, — добавил Максим Лазовский.