Банки обещают ипотечникам неприятный сюрприз

В прошлом году ипотечные ставки снизились до 10%. Это был исторический рекорд. В этом году ставка плавно понизилась до 7,25%. И тут начался настоящий ипотечный бум. По данным исследования компании RDI Group, сейчас 80–85% покупателей приобретают квартиры в ипотеку. При этом ещё четыре-пять лет назад эта цифра составляла всего 55–60%. Как рассказал Лайфу директор по продажам RDI Group Валерий Кузнецов, такой рост ипотечного кредитования стал возможным за счёт снижения как ипотечной ставки, так и размера первоначального взноса.

Впрочем, осенью ситуация на рынке существенно изменилась: впервые за долгое время Центробанк повысил ключевую ставку. Банки один за другим стали повышать ставки по кредитам.

Центробанк решил повысить норму резервирования по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом. Низким считается взнос меньше 20% от стоимости квартиры. Вслед за этим глава Сбербанка Герман Греф не исключил повышения ипотечных ставок уже в начале 2019 года. В Сбербанке Лайфу не смогли дать оперативный комментарий. Эксперты уверены, что такая ситуация негативно отразится на рынке жилья.

— Сейчас люди пытаются купить квартиру ещё по низким ипотечным ставкам. И такие заявления о повышении ставок ещё больше могут разогреть осенний рынок, спрос вырастет. А дальше, к сожалению, мы будем наблюдать снижение числа сделок с ипотекой, — рассказал Лайфу вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

В свою очередь, эксперты аналитического центра "ИНКОМ-недвижимость" предположили, что Сбербанк и другие банки будут повышать ипотечные ставки не в целом, а для отдельной категории заёмщиков, которые вносят около 20%.

— Я полагаю, что скорее всего эти шаги будут предприняты для категории людей, которые на самом деле являются проблемными заёмщиками для банков. Для них чем меньшую долю от полной стоимости жилья вносит клиент, тем выше риски. Банки пытаются подстраховаться и могут повысить ставки именно для этой категории клиентов. Но, опять же, речь не идёт о таких высоких ставках, какие были в 2009 году (порядка 15%). Не будет такой ситуации, что ипотека станет совсем недоступной, — пояснил руководитель аналитического центра "ИНКОМ-недвижимость" Дмитрий Таганов.

В целом эксперты предполагают, что повышение ставок будет несущественное — на 1–3%. На этот счёт у генерального директора краудфандинговой площадки недвижимости AKTIVO Егора Клименко достаточно позитивный взгляд . По его мнению, этот рост будет носить временный характер, а после окончания периода нестабильности ставки снова начнут снижаться.

— После окончания периода нестабильности, связанного с ростом инфляционных ожиданий в стране, ослаблением рубля и возможностью введения новых санкций против России, ипотечные ставки вновь начнут снижаться. Более того, я даже считаю, что краткосрочное повышение кредитных ставок может привести к повышению спроса на новостройки. В частности, за счёт тех покупателей жилья, которые в целом собирались брать ипотечный кредит, но почему-то откладывали. Теперь-то незначительное повышение ставок уж точно заставит их быстрее принять решение, — считает Егор Клименко.

В такой ситуации потенциальные ипотечники вновь задумались, покупать свою квартиру в кредит или подождать и продолжать снимать жильё. По мнению управляющего партнёра компании Delta estate Елены Земцовой, пока ещё ипотека может оказаться выгоднее. За 15 лет можно выплатить сумму, которую арендодатель будет выплачивать собственнику съёмной квартиры за тот же период.

— Аренда однокомнатной квартиры в Москве стоит в среднем 23–30 тысяч рублей — в зависимости от района и состояния квартиры. Купить однокомнатную квартиру или студию с отделкой в ипотеку сегодня можно и за три миллиона рублей в ЖК эконом-класса. С учётом небольшого первоначального взноса в 15–20%, ставки до 10% и срока кредитования в среднем 15 лет — вполне можно выйти на тот же самый платёж. Но при этом нужно учитывать, что после выплаты кредита квартира останется в собственности. Кроме того, плюс именно ипотеки в том, что можно оформить прописку и получить доступ к городской инфраструктуре, — считает Елена Земцова.