Ипотека пошла в рост. Как изменятся цены на квартиры в Москве

Уже 14 декабря Центробанк рассмотрит вопрос о ключевой ставке. На данный момент размер ключевой ставки составляет 7,5%. Такой показатель был установлен в сентябре 2018 года и, по словам главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, был призван ограничить инфляционные риски. В этом же заявлении она не исключила возможности дальнейшего повышения ставки. Кстати, в сентябре ключевую ставку повысили впервые с 2014 года. Прошло три месяца, и рынок замер в ожидании нового возможного повышения.

— Повышение ставки поднимет и общую стоимость недвижимости. Спрогнозировать рост или падение цен в отдельно взятых сегментах весьма сложно, но с относительной долей условности — реально. Так, представляется очевидным подорожание недвижимости, которая будет отвечать наиболее рентабельным факторам: большая площадь квартиры, расположение вблизи метро. Подорожание недвижимости, расположенной за МКАД, также вполне реально в силу того, что многие территории так называемой Новой Москвы включаются в пределы города, в том числе с повышением уровня инфраструктуры и содержания, — рассказала Лайфу Жанна Малис, управляющий партнёр единой городской службы "Помощь дольщикам".

По оценкам сопредседателя "Деловой России" Андрея Назарова, в 2019 году рост стоимости квартиры в новостройке составит порядка 10%, поскольку маржа застройщиков не позволит покрыть "издержки" за счёт своего дохода. По словам эксперта, уже сегодня маржинальность некоторых жилых строительных проектов находится в диапазоне 10%. Чтобы сохранить прибыль на прежнем уровне, застройщики будут вынуждены повышать цены квартир в соответствующих пределах.

— Итоговый процент, на который вырастет столичный квадратный метр, в свете перехода на проектное финансирование будет зависеть в первую очередь от банковской ставки по кредитам. Сейчас она находится на уровне 13–20%. Более того, новая цепочка регулирования рынка с участием банка как посредника между дольщиком и компанией влечёт дополнительные административные и прочие сопутствующие расходы. Даже при условии, что проценты и вознаграждение за обслуживание счетов выплачиваться банку не будут, — прокомментировал ситуацию Лайфу Андрей Назаров.

Размер ипотечной ставки повлияет на покупательскую способность. Например, если ставка увеличится на 1–1,5%, это не сильно скажется на рынке недвижимости, однако если ставки вырастут до уровня 13% и выше, то покупательская способность значительно уменьшится, что очень сильно отразится на уровне продаж. Такого мнения придерживается директор по продажам ГК "Гранель" Рустам Арсланов.

— Застройщики уже не могут держать цены на прежнем уровне, так как перестройка рынка повлекла за собой дополнительные затраты. Таким образом, мы уже видим, что цены выросли на 10–12%. Цены и дальше будут расти, но не скачкообразно, а плавно, — заявил Арсланов.

Эксперт отметил, что в условиях ограниченной платёжеспособности большим спросом будет пользоваться жильё массового сегмента.

Однако, по мнению аналитика ИК "Фридом финанс" Анастасии Сосновой, в прежней цене останутся ликвидные качественные квартиры и новостройки с хорошим расположением. Именно они и будут наиболее востребованы. А вот упадут продажи квартир в старых и достаточно удалённых от метро и остановок общественного транспорта домах.

— Цены на квартиры в Москве в целом имеют тенденцию к повышению, но степень повышения зависит от ликвидности квартиры, которую определяют район, в котором она находится, транспортная доступность, есть ли ремонт и какой. Например, жильё за МКАД всегда популярно из-за привлекательной и доступной цены. Правда, сейчас при выборе квартиры покупатель оценивает не только её расположение, но и качество, — заявила Лайфу Анастасия Соснова.

По её мнению, новостройки за МКАД с московской пропиской наверняка будут пользоваться спросом. Также аналитик отметила, что с ипотекой стоит поторопиться, поскольку ставки ещё пока относительно низкие.

Не все аналитики ждут роста цен. Есть мнение, что стоимость квартир в новом году останется без изменений. Как раз из-за роста ипотечных ставок. Так, вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев полагает, что люди сейчас берут ипотеку по выгодным ставкам, а в дальнейшем этот спрос просто снизится.

— Если ставки на ипотеку вырастут, то кредиты станут менее доступными. А если они станут мене доступными, то, соответственно, меньшая часть людей сможет купить жильё. Люди делают покупки уже сейчас, хотя планировали сделать это позже. При этом надо понимать, что значительное количество ипотечных программ дополнительно финансируются застройщиками для того, чтобы сделать своё предложение более конкурентоспособным в отношении новостроек. На самом деле увеличение ставок в целом понизит платёжеспособный спрос для квартир вторичного рынка, — рассказал Лайфу Константин Апрелев.

Такого же мнения придерживается директор Департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Шлома. Он считает, что сейчас нет предпосылок для падения или роста цен на вторичку и в будущем году стоимость квартир будет такой же, как и сейчас. По крайней мере в первой половине 2019 года.

При этом эксперт отметил, что в 2019-м покупательская активность будет гораздо ниже показателей нынешнего года.

— Уровень платёжеспособности большей части населения остаётся невысоким, поэтому спрос на московском вторичном рынке недвижимости сосредоточен в основном в сегменте масс-маркета. Это квартиры стоимостью до 10 млн рублей. Если никаких глобальных изменений не произойдёт, то эта тенденция сохранится и в следующем году, — говорит Сергей Шлома.