Платёж с "сюрпризом". Что скрывают в себе низкие ставки по ипотеке

Национальный проект "Жильё и городская среда" предполагает снижение средней ипотечной ставки к 2024 году до 7,9%. При этом многие банки уже сейчас предлагают своим клиентам заманчивые условия по ипотеке. Чаще всего — обещая низкие ставки. Только за ними могут скрываться другие дополнительные платежи. В конечном итоге кредит с низкой процентной ставкой может оказаться дороже, чем с более высокой в соседнем банке.

Чтобы выбрать более выгодные условия для себя, необходимо знать несколько простых правил. Во-первых, по словам аналитика ИК "Фридом финанс" Анастасии Сосновой, получить низкую ставку по ипотеке невозможно просто так. Либо нужно подходить под условия госпрограмм субсидирования ставки, либо копить на приличный первоначальный взнос и брать кредит на меньший срок.

— Иногда банки предлагают ставку ниже, но в случае оплаты полного страхового пакета — от утраты недвижимого имущества до утраты трудоспособности. Здесь необходимо внимательно подойти к изучению вопроса и рассчитать, насколько выгодно снижать ставку по ипотеке за счёт уплаты, например, страховки от нетрудоспособности. Очень часто выходит так, что выгоднее платить за ипотеку по чуть более высокой ставке (на 1–2% выше), чем каждый год оплачивать страховку, — рассказала Лайфу Анастасия Соснова.

Специалисты пока не видят условий для снижения ипотечных ставок до уровня 7,9%, но в долгосрочной перспективе это возможно. Ирина Векшина, руководитель службы ипотечного кредитования компании "ИНКОМ-недвижимость", допускает уменьшение ставок при поддержке правительства в долгосрочной перспективе. Причём сначала по кредитам, предоставляемым наиболее крупными банками с государственным участием, а затем и в коммерческих банках.

— Когда банк предлагает низкую процентную ставку, заёмщик должен обратить внимание, не взимается ли за это дополнительная комиссия, — пояснила руководитель группы ипотечного кредитования ГК "Гранель" Юлия Судакова. — Так как существуют ипотечные программы, когда заёмщик самостоятельно может снизить ставку, оплатив единовременный платёж в размере определённого процента от суммы кредита (размер устанавливает банк). Например, снижение ставки на 0,5% — при единовременном платеже 1% от суммы кредита.

По словам Ирины Векшиной, некоторые банки предоставляют возможность оформить кредит с невысокой ипотечной ставкой при условии небольшого срока кредитования, который предполагает крупные ежемесячные платежи и значительный первоначальный взнос.

— С учётом того, что платёжеспособность населения остаётся на невысоком уровне, таким предложением может воспользоваться лишь ограниченный круг покупателей. К примеру, в банке предлагается оформить кредит со ставкой 9,7% (на данный момент это ставка ниже среднего значения), однако первоначальный взнос должен составить 40%, а срок кредитования — семь лет, — пояснила Ирина Векшина.

Директор департамента вторичного рынка "ИНКОМ-недвижимости" Михаил Куликов полагает, что опустить ставки по ипотеке настолько низко смогут наиболее крупные банки с государственным участием. Они обладают определёнными финансовыми ресурсами для снижения ставок, так как могут использовать в том числе и средства, предоставляемые им государством.

— Подозрительной кажется ситуация, когда коммерческий банк, особенно небольшой, предлагает заёмщикам более низкую ставку, чем ставки в крупнейших финансовых организациях с государственным участием. Возможно, покупателям жилья придётся больше платить за страхование жизни или имущества. В этом случае банк пытается, так сказать, сымитировать предоставление более низкой ипотечной ставки — в маркетинговых целях. Однако по факту заёмщикам, скорее всего, придётся переплачивать за дополнительные услуги — то есть нести расходы, не связанные напрямую с выплатами по кредиту, — рассказал Михаил Куликов.

Заёмщикам стоит обратить внимание на итоговую стоимость кредита. По словам управляющего партнёра консалтинговой компании Rebridge Capital Сурена Айрапетяна, она формируется из нескольких факторов. Сюда входят регулярные платежи по кредиту (ежемесячно) и по страховке (ежегодно), единовременные платежи при получении кредита (оценка объекта недвижимости, регистрация залога в Росреестре, нотариальные действия при необходимости, возможные разовые комиссии банка).

Как правило, по словам эксперта, затраты на регистрацию, оценку и нотариуса будут примерно одинаковые и не очень значительные. А вот регулярные платежи могут существенно отличаться от банка к банку.

— Чтобы посчитать сумму всех расходов и сравнить условия, нужно взять кредитные договоры различных банков, изучить графики платежей и посмотреть итоговую переплату, которая получится у заёмщика. То же касается и страховки. Смотрим на итоговые платежи за весь срок кредита. Где сумма всех расходов окажется меньше — там и стоит брать ипотеку, — советует Сурен Айрапетян.

Чтобы свести риски к минимуму, нужно внимательно смотреть на то, что написано мелким шрифтом. Например, если ставка подозрительно низкая, ниже ставки ЦБ, нужно понять, откуда она появилась. Если она действует благодаря механизму господдержки и законодательно обоснована, то рисков для заёмщика быть не должно.