Застройщики разоряются. Как ипотечникам не потерять деньги и жильё

Российские девелоперы массово разоряются. В 2018 году по всей стране на разных стадиях банкротства находилось 150 застройщиков, пишет "Коммерсант". Из-за финансовых сложностей этих компаний в строй не было введено 3,6 млн кв. м жилья (почти 78 тысяч квартир). Это огромный объём, он соответствует примерно половине объёма ввода новостроек в Москве или, скажем, всего жилого фонда Серпухова.

В 2019 году ситуация может ухудшиться. В Рейтинговом агентстве стройкомплекса (РАСК) считают, что банкротами могут стать ещё 200 девелоперов, общий жилищный портфель которых составляет 7,8 млн кв. м, причём уже летом.

Если до сих пор причиной разорения компаний стройсектора была их финансовая безграмотность, то с 1 июля 2019 года вступают в силу поправки к закону о долевом строительстве жилья. Девелоперы не смогут больше пользоваться деньгами дольщиков и вынуждены будут достраивать "на свои". По словам доцента Института мировых цивилизаций Нины Лозик, для многих это станет непосильной задачей.

Любой покупатель недвижимости может проверить, является ли застройщик потенциальным банкротом, отметила юрист Екатерина Ларина. Пострадать от банкротства застройщика можно по-разному: дольщик может лишиться денег или период сдачи жилья может затянуться на годы. Во втором случае, даже если дом почти достроен, но не сдан в эксплуатацию, в квартиру нельзя будет заселиться.

Самая низкая цена — на "нулевом цикле", то есть дома ещё нет, только котлован, но ведётся продажа пока не существующих квартир. Это формирует более выгодную цену и привлекает многих покупателей. Поищите в Интернете на форумах дольщиков информацию о застройщике. Сегодня информация о проблемах с тем или иным объектом строительства быстро попадает в Сеть. Можно связаться с теми, кто уже пострадал, и задать вопросы.

Стоит обратить внимание на документы, а также на реакцию сотрудника, который будет предоставлять эти документы. Уточните, как давно компания застройщика зарегистрирована. Это легко сделать на сайте nalog.ru. Там же можно заказать выписку из ЕГРЮЛ, где будет указан размер уставного капитала. Если окажется, что он равен минимальному в России (10 тысяч рублей), это должно насторожить. Проверьте, вдруг застройщик уже банкрот или имеет большие долги.

Если компания была создана месяц назад, а администрация города доверила ей строительство многоэтажного дома в элитном районе, скорее всего, это компания-"однодневка". Если же компания открылась 15 лет назад, но за последние 10 лет не возвела ни одного здания — это тоже повод не доверять застройщику. История хорошей строительной компании должна быть успешной и долгой.

Существуют сервисы по проверке контрагентов, где по ИНН или ОГРН компании можно уточнить информацию о её руководстве, генеральном директоре, взаимозависимых компаниях, а также о судебных процессах и исполнительных производствах. Проверить, не находится ли компания в стадии банкротства, можно в Картотеке арбитражных дел.

Если генеральный директор организации является директором ещё нескольких организаций с небольшим уставным капиталом или недавно вступил в должность, то это может быть просто номинальный руководитель мошеннической компании.

Важный момент: проверяйте реквизиты в договоре, придя в офис продаж на подписание договора. Даже агенты раскрученного застройщика в процессе продажи могут показывать документы ООО "Лютик", а инвестиционный договор подготовить от имени ООО "Ромашка".

— Ответственный застройщик, которому нечего скрывать от покупателей, может с лёгкостью предоставить все документы, которые вы попросите, — отметила юрист Мария Понаморёва.

Вы вправе запросить разрешение на строительство — Минстрой вашего региона должен его выдать до того, как рабочие начнут рыть котлован и вбивать сваи.

Земля, на которой будет возводиться дом, — муниципальная собственность. Застройщик берет её в аренду. Вы можете попросить договор аренды и посмотреть, на какой срок он заключён. Если земля сдана застройщику на три-пять лет, это повод задуматься, с добросовестной ли компанией вы связываетесь. Если застройщик перестанет вносить арендную плату, у него могут забрать землю, а если стройка ещё не будет завершена, её могут заморозить. В таком случае вам придётся долго ждать переезда в новую квартиру. С благонадёжными застройщиками, как отмечает юрист, местная администрация может подписать договор аренды на срок от 40 лет.

В документации застройщика нужно обратить внимание на назначение земли, где будет стоять ваш дом. Если там указано "жилищное строительство" — всё в порядке. Если земля имеет сельскохозяйственное или производственное назначение, застройщик пытается вас обмануть.

Жилой дом не должен возводиться на территории природоохранной зоны, очень близко к аэропорту или рядом с вредным производством. Чтобы уточнить эти параметры, нужно ознакомиться с планом строительства дома и обустройства придомовой территории.

В Картотеке арбитражных дел можно посмотреть судебные процессы застройщика с контрагентами: как часто происходят судебные разбирательства и по каким вопросам, выполняет ли застройщик обязательства перед подрядчиками.

Мария Понаморёва рекомендует заглянуть на сайты судов общей юрисдикции и посмотреть суды с физическими лицами. Если жильцы домов, которые ранее возводил застройщик, жалуются на трещины в несущих конструкциях, проблемы с кровлей или какие-то другие не менее серьёзные нарушения, такому застройщику лучше не доверять.

Низкая цена на квартиру не всегда является признаком низкого качества возводимого жилья. Но, как отмечает вице-президент Российской гильдии риелторов Григорий Полторак, если цена жилья значительно ниже рыночной или ниже себестоимости строительства, скорее всего, это мошенничество.

— Иногда застройщики снижают цены на квартиры, чтобы продать их побыстрее и решить свои финансовые вопросы. Однако лучше не торопиться покупать дешёвую квартиру. Необходимо особенно внимательно изучить информацию о застройщике и оценить риски "выгодного" приобретения, — добавил эксперт.

Специалисты рынка недвижимости рекомендуют не ограничиваться только чтением форумов и советами знакомых, а ответственно подойти к вопросу приобретения жилья. Доверять застройщикам можно, однако необходимо тщательно проверять до того, как отдадите им свои деньги.