Недоступное жильё. Какие ставки по ипотеке ждать в апреле

Неделю назад Центробанк сохранил ключевую ставку на уровне 7,75% годовых. Более того, допустил её снижение уже в этом году, а также снизил прогноз по инфляции. Таким образом, появились все основания полагать, что снизятся и ставки по ипотеке. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина допустила снижение ипотечных ставок до 8% годовых, если инфляция будет на уровне 4%. А судя по прогнозу регулятора, произойдёт это уже в начале следующего года.

Только потенциальные ипотечники обрадовались курсу на снижение ставок, как появился диаметрально противоположный прогноз. Объём выдач ипотеки по итогам 2019 года снизится на 10–15% и не превысит 2,5–2,6 трлн рублей. При этом уже по итогам первого квартала ставка по ипотеке станет больше 10% и останется на этом же уровне как минимум до середины года. Такой прогноз на этой неделе дало рейтинговое агентство "Эксперт РА". Для сравнения: в январе средняя ставка по ипотеке была на уровне 9,87%, а в феврале — уже порядка 10%.

— Прогноз агентства вполне оправдан, — считает эксперт Международного финансового центра Дмитрий Иногородский. — Реальные доходы населения снижаются, а значит, падает и спрос на ипотеку. В свою очередь снижение объёма ипотечных кредитов вынудит банки выдавать их под более высокий процент, чтобы компенсировать себе недополученную прибыль. Более высокий процент сделает разовую выплату выше (а это один из ключевых факторов при выборе объёма ипотеки), а это "потянет" за собой снижение общей суммы ипотеки. С другой стороны, падение спроса на недвижимость может снизить её стоимость, и в таком случае сумма ипотеки упадёт за счёт более дешёвого жилья.

К тому же оценки ключевой ставки тоже относительны. В марте её оставили без изменений, а снижение только в планах. При этом с 2017 года Центробанк начал планомерно снижать ставку. В результате уже к марту 2018 года она снизилась до рекордно низкого значения — 7,25%. Как следствие, ставка по ипотеке без учёта различных льгот впервые в истории опустилась до 9%, что и позволило рынку вырасти почти на 50%, отметил эксперт Академии управления финансами и инвестициями Геннадий Николаев. С тех пор ситуация несколько изменилась, ключевая ставка выросла до 7,75%, да и проблема падения реальных доходов населения всё активнее обращает на себя внимание. Эксперт считает, что дальнейшее падение спроса на ипотеку вполне ожидаемо, но процентная ставка останется примерно на нынешнем уровне.

В 2019 году ипотечные ставки будут расти умеренными темпами, и действительно можно ждать, что спрос на кредитование сократится, считает аналитик ООО "Эксперт плюс" Кирилл Стариков. При этом существенного подорожания жилищных кредитов ждать не стоит. Ближайшие год-два строительный и банковский сектора будут нуждаться в поддержке населения, пояснил аналитик. Следовательно, они могут пойти на частичное снижение собственных доходов, чтобы сохранить отношения с действующими клиентами. К тому же сейчас в стране взят курс на повышение доступности ипотеки. По словам Кирилла Старикова, в этой связи банки не будут резко повышать процентные ставки по своему усмотрению, а в дальнейшем могут сложиться условия и для их понижения.

— Главным индикатором, влияющим на ставку по ипотеке, являлась и является в первую очередь ключевая ставка Центробанка, — пояснил инвестиционный консультант "БКС брокер" Михаил Захаров. — Вслед за ней ставка на ипотеку тоже должна оставаться на месте либо снижаться. Снижения в ближайшее время ждать преждевременно, так как одних прогнозов ЦБ для этого недостаточно, нужны конкретные действия, однако в перспективе рынок ждёт именно этого. А вот снижение спроса на жильё вполне предсказуемо. Если на рынке ожидается снижение ставок по ипотеке, то часть клиентов может отложить покупку жилья до лучших времён. Также влияет на спрос сезонность рынка недвижимости и падение уровня доходов россиян. Принимая во внимание все эти факты, справедливо полагать, что в апреле каких-либо движений по ставкам ипотеки наблюдать не придётся. Все дальнейшие изменения будут зависеть уже от монетарной политики Центрального банка.

Старший портфельный управляющий "Универ сбережения" Дмитрий Ибрагимов, напротив, считает более вероятным прогноз Центробанка. По его словам, в апреле средняя ставка по ипотеке стабилизируется, но останется выше 10%. При этом дальше и в этом, и в следующем году ставки будут падать, а ипотека станет доступнее.