Ипотека на дачу. Как купить загородный дом в кредит и не потерять деньги

Практически каждый житель большого города мечтает о собственном дачном участке с домиком, где можно подышать свежим воздухом, пожарить шашлыки или просто побыть наедине с природой. Но не каждый может позволить себе вложить большие деньги в такую покупку. На этот случай в канун дачного сезона банки предлагают взять ипотеку на загородную недвижимость. При этом вся она делится на две основные группы: собственно дачи для летнего отдыха и полноценные загородные дома, где можно жить круглый год.

Как рассказал Лайфу руководитель управления инвестиционных стратегий "БКС брокер" Виктор Бондарович, для многих россиян частный дом стал основным жильём, а множество строительных компаний предлагают проекты на любой вкус и кошелёк. Среди преимуществ покупки загородного жилья он отметил возможность самостоятельного планирования пространства и отсутствие проблем с парковками. Но не обойтись и без отрицательных сторон.

Обратной стороной медали становится низкая ликвидность такого актива, ведь спрос на городскую квартиру остаётся высоким, а найти покупателя на дачу или коттедж — непростая задача. По словам эксперта, именно фактор ликвидности становится основным для банка при принятии решения о выдаче ипотечного кредита.

— Взять ипотеку на строительство загородного дома довольно сложно. Ведь фактически банк даёт кредит на несуществующий объект. В залог чаще всего берётся земельный участок, а заёмщику необходимо не только предоставить стандартный набор документов для ипотеки, но и проект будущего дома, пройти все этапы согласования. Часто банк предлагает клиенту получать кредитные средства частями, исходя из этапов строительства. Основными рисками для заёмщика являются потеря платёжеспособности и повышение себестоимости строительства (рост цен на стройматериалы например), — объяснил Лайфу Виктор Бондарович.

Однако директор департамента загородной недвижимости компании "ИНКОМ-Недвижимость" Антон Архипов считает такие ипотечные сделки одними из самых безопасных на рынке недвижимости. Перед одобрением кредита банк проверяет объект с юридической точки зрения, а все расчёты осуществляются безналичным путём. Но перед покупкой "загородки" в ипотеку крайне важно объективно оценить свою платёжеспособность, поскольку ошибиться в планировании будущих трат очень легко, особенно если вы берёте не полностью готовый дом (например, требующий основательного ремонта, без коммуникаций и т. д.). Легкомысленное отношение здесь может привести к выходу за рамки бюджета, просрочкам по кредиту и соответствующим проблемам.

— Я бы советовал либо брать готовый объект, который не потребует серьёзных дополнительных трат, либо, в случае покупки строящегося дома, выбирать его в организованном коттеджном посёлке, где уже есть построенные и обжитые дома. Так вы сможете пообщаться с их хозяевами и узнать, сколько у них ушло средств, чтобы довести строение до ума. В любом случае неплохо закладывать в бюджет минимум на треть больше денег на возможные расходы, — рассказал Антон Архипов.

Однако при получении кредита на покупку уже готовой недвижимости важнейшим фактором является ликвидность, отметил Виктор Бондарович. Эксперты банка оценивают не только юридическую чистоту объекта, но и транспортную и инфраструктурную доступность, удалённость от крупных городов, коммуникации, техническое состояние и многое другое. Чем больше сложностей, тем выше ставка по ипотеке, а банк перекрывает свои риски повышенными процентами.

По его словам, наиболее распространённым и доступным способом купить частный дом в ипотеку является получение кредита под залог уже имеющейся городской квартиры.

— Такие ссуды для банка — типовая услуга. Кредитные организации знают, как реализовать такой залог в случае проблем с заёмщиком, и готовы предлагать конкурентные условия, — рассказал Виктор Бондарович.

Но, как заметил Антон Архипов, предложение с залогом в виде городской квартиры было довольно рискованным и отпугивало потенциальных клиентов. Однако в конце марта российский банк ипотечного кредитования "Дом.рф" сообщил о запуске ипотечной программы на покупку готового или строящегося загородного жилья без дополнительного залога.

— В качестве обеспечения кредита теперь принимаются приобретаемый дом с земельным участком или права на строящийся дом. Это однозначно хорошая новость для рынка: по нашим оценкам, облегчение процедуры кредитования в сегменте строящихся домов способно поднять спрос на "загородку" до двух раз в силу популярности этого формата у покупателей, — отметил эксперт.