Взять ипотеку станет сложнее. На что обращать внимание при покупке новостройки

С 1 июля застройщики переходят на проектное финансирование. Это значит, что на рынке появятся новые игроки — банки. Они будут выдавать застройщикам кредиты на ведение строительных работ и контролировать, на что они были потрачены. При этом участники долевого строительства свои взносы будут делать, но пойдут они не сразу в карман застройщика. Деньги будут собраны на специальных эскроу-счетах. Застройщик получит их после того, как передаст дольщикам ключи от новых квартир.

Таким образом планируется решить проблему многочисленных махинаций застройщиков с деньгами дольщиков. Люди платили и годами не могли получить жильё. Правда, у новых правил есть и свои минусы. Взять новостройку в ипотеку станет сложнее, а цена на ранних стадиях строительства будет мало отличаться от стоимости жилья на более поздних этапах. Просто потому, что расходы застройщика вырастут.

Сейчас застройщик получает деньги от дольщиков сразу и никаких процентов не выплачивает. Когда сделка будет проходить через банк, придётся платить банку. Не говоря уже про то, что кредитная организация будет следить за целевым расходованием средств и требовать отчёты. А это всё тоже дополнительные расходы и трата времени. Как результат — повышение цены на новостройки, а следовательно, и повышение размера выплат для тех, кто брал ипотеку.

— Уже с лета цены повысятся практически на всю первичную недвижимость, — считает руководитель аналитического департамента Международного финансового центра Роман Блинов. — Надо учитывать и тот факт, что строить теперь будут не все желающие. Строить будут наиболее устойчивые строительные компании и холдинги, а остальные вынуждены будут уйти с рынка. Соответственно, конкуренция в борьбе за клиента станет меньше. В связи с этим могут возникнуть и сложности с выбором недвижимости и оформлением кредита. Так что ипотеку лучше брать сейчас и поторопиться.

Есть и другое мнение. Ипотечный рынок в 2019–2020 годах будет стагнировать, полагает ведущий аналитик ООО "Эксперт плюс" Мария Сальникова. По её словам, цены не будут расти ни на новую недвижимость, ни на вторичное жильё. Причина в том, что покупательская способность не растёт. Не стоит ждать и снижения цен. Никто не отменял маржу, которую строительные компании уже заложили в стоимость жилья. Если есть деньги, то можно не ждать и выбирать квадратные метры с оглядкой на интересующий вас район, ЖК и инфраструктуру вокруг, а не только на стоимость, считает аналитик.

— Торопиться не стоит, — советует руководитель аналитического департамента компании "Финист" Катя Френкель. — В связи с переходом рынка на проектное финансирование многие попытаются воспользоваться стремлением покупателей побыстрее приобрести жильё на стадии котлована. Среди этих людей будут не только честные граждане, но и мошенники. Вероятнее всего, скоро будет очень много предложений, даже на слишком привлекательных условиях. Поэтому стоит внимательно делать оценку компании и не бросаться на супервыгодные условия, какими бы привлекательными они ни были.

Стоит помнить, что мошенники в ход пускают психологические трюки. К ним же могут прибегнуть и фирмы, которые понимают: в новых условиях они работать с дольщиками не смогут. Если выгодные условия будут иметь жёсткие временные рамки (такое выгодное предложение действует до конца дня/недели), от такого предложения стоит отказаться, советует Катя Френкель.

— Полагаю, что часть застройщиков сразу окажутся в зоне риска, поскольку должны обладать суммой не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта, — рассказала ведущий юрист Европейской юридической службы Србуи Иващенко. — Поторопиться, может, и следует, но только если застройщик проверенный и цена соответствует заявленным требованиям.

Ещё один вопрос, который волнует ипотечных заёмщиков: как вернуть деньги при расторжении договора? Сейчас дольщики стараются платить ипотеку, даже если видят, что у застройщика проблемы или им самим грозит дефолт. Дело в том, что, если расторгнуть договор, вернуть удастся только деньги, которые пошли на первоначальный взнос и погашение тела кредита. Проценты никто не вернёт. Изменения в законодательстве эту проблему не решат.

— Сложно считать классической ипотекой залог прав на объект, который ещё должен быть построен только через один-три года, — говорит президент Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств Эльман Мехтиев. — И именно это и составляет основу большинства рисков такой "покупки" для физических лиц. На разных стадиях строительства цена квадратного метра в том же объекте может существенно отличаться. Поэтому изменения в законе о долевом строительстве и есть основная причина повышенного спроса на котлованы.