Сюрприз из прошлого. Как не купить квартиру с плохой историей

— Купили квартиру у собственника, который унаследовал её у отца, — рассказывает одна из пострадавших от недобросовестной сделки Марина. — Вроде все документы проверили. Единственный сын, один наследник. Ещё 1,5 миллиона вложили в ремонт, почти полгода делали. Только оправились, зажили, как вдруг… звонок по городскому телефону. Звонит дочь покойного. Оказалось, что бывший хозяин знал, что у него есть сестра, но она жила долгое время за границей, с отцом почти не общалась. Итог: суд, решение в её пользу, сделку аннулировали.

С аналогичными проблемами сталкиваются покупатели жилья по всей стране. Сделки аннулируют, если выясняется, что право собственности продавец получил с нарушениями. Проблема для рынка действительно серьёзная. Как сообщил председатель Госдумы Вячеслав Володин, сейчас в России насчитывается порядка 36 тысяч квартир с проблемным прошлым. На практике их новые владельцы рискуют остаться и без жилья, и без денег.

Конечно, если суд аннулирует сделку, он обязует недобросовестного продавца вернуть деньги. Только на практике нередко получается, что всё потрачено и физически денег у экс-хозяина нет, а его заработок, из которого будут вычитать необходимую сумму, крохотный. Ситуация стоит так остро, что даже пришлось принять поправки в федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости".

— Таким образом, добросовестный приобретатель, которому придётся вернуть квартиру, получил право на выплату однократной единовременной компенсации за счёт казны, — поясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Србуи Иващенко. — Выплаты будут производиться после вступления в законную силу судебного акта об истребовании жилья. Добросовестный приобретатель обращается с иском к Российской Федерации о выплате компенсации. Её размер определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо в размере кадастровой стоимости жилого помещения.

Впрочем, даже если и удастся вернуть свои деньги, покупатель всё равно потратит множество времени на суды. Не говоря уже о средствах и силах на ремонт в квартире, которую придётся вернуть. Поэтому главный вопрос у потенциальных покупателей — как проверить историю жилья так, чтобы потом не решать проблемы с бывшими собственниками.

— Лучше всего совершать сделку купли-продажи недвижимости с помощью нотариуса, — советует руководитель GR-практики юридической компании BMS Law Firm Дмитрий Лесняк. — Он запросит информацию из Росреестра об обременении квартиры, а также другие сведения. К тому же сделка, совершённая через нотариуса, будет считаться добросовестной, так как нотариус проверит её чистоту. Если сделка совершается без нотариуса, то надо либо самостоятельно, либо с помощью юриста также проверить документы и историю квартиры (нет ли обременений, правопритязаний третьих лиц, не было ли нарушений в предыдущих сделках). Особенно это касается вторичного жилья, полученного через приватизацию или по наследству (не были ли нарушены права наследников, лиц, проживавших в квартире на момент приватизации).

Ни в коем случае нельзя торопиться с покупкой жилья. В этом случае легко стать жертвой так называемых серийных мошенников, которые специализируются на махинациях с жильём и занимаются подделкой документов. Особенно осторожно нужно подходить к недвижимости, которая часто переходила из рук в руки, отмечает главный аналитик ЦАФТ (Центр аналитики и финансовых технологий) Антон Быков. Он обращает внимание, что сейчас рынок "покупателя". Это значит, что предложение превышает спрос, никакого дефицита недвижимости нет. Мошенники часто начинают создавать искусственный ажиотаж вокруг квартиры, расписывая слишком выгодные условия. Если цена сильно ниже среднерыночной, то это повод задуматься.

Важно учитывать и специфику региона. По словам Антона Быкова, рынок жилья в России очень неоднороден и во многом его динамика определяется трендами трудовой миграции и экономическим положением конкретного района. Поэтому ярко выраженные тенденции для страны в целом в отдельных регионах могут иметь менее выраженный характер или вообще отсутствовать. Допустим, может формироваться локальный дефицит жилья в конкретном районе или, наоборот, падение спроса.

Кроме того, юристы советуют по возможности отказаться от сделок по доверенности. Лучше — если продавец будет подписывать все документы лично. По крайней мере, в этом случае можно не опасаться претензий бывшего владельца, когда окажется, что он ничего не знал про доверенность. Ещё один способ снизить риск — посмотреть, как долго человек владеет недвижимостью. Если квартира в собственности у одного человека много лет, то, скорее всего, претензий на неё со стороны не будет.