Входной билет в Москву. Как обманывают при покупке комнат на вторичном рынке

Купить комнату в Москве можно всего за два миллиона рублей, а вот квартиру за эти деньги попробуй найди. Стать владельцем комнаты в коммуналке — задача для отважных. Тут легко вместо родной кровати занять место на коврике под дверью.

Помните старую страшилку про чёрную-чёрную комнату, в которой стоял чёрный-чёрный стол? Для Жанны (имя изменено по просьбе героини) эта история стала реальностью. Она купила комнату, а на следующий день ночевала с сыном в подъезде.

Женщина приехала в Москву из Самарской области. На малой родине у неё никого не осталось, а в столице живут родственники. Да и уровень медицины выше, что для Жанны очень важно, ведь у неё ребёнок-инвалид.

— Мы в регионах так продаём недвижимость: деньги от покупателей получим — и пожалуйста, тут же заезжайте и живите. Документы часто подписывают уже потом. Никто никого не обманывает. Так и я свой дом продавала. На деньги, которые получила за него, смогла купить в Москве только эту несчастную комнату, — рассказывает Жанна.

Покорение столицы обернулось неудачей. Тут и Москва бы поверила слезам, но Жанна не плачет. То ли от характера, то ли от бессилия. Ту "несчастную комнату" подыскала знакомая риелторша. До этого они вместе снимали в мегаполисе квартиру, помогали друг другу с детьми, подружились.

Комната понравилась. Хоть и без ремонта, зато с балконом. Этот балкон ещё сыграет роковую роль. Комнат в квартире было две. В соседней жила Татьяна, родственница продавца.

Когда после покупки Жанна захотела перевезти домой свои вещи, оказалось, что новоселья не будет: замок поменяли. Татьяна прямо заявила, что не хочет видеть других жильцов, потому что они будут мешать ей выходить на балкон.

Несколько ночей Жанна с сыном ютились под дверью. Милиция не помогла. Сказали, что всё надо решать в суде. Пришлось снять комнату. По иронии она оказалась в том же доме, аккурат над неудачно приобретённой жилплощадью.

Женщина подала иск в суд с требованием вернуть её комнату. Но Фемида не проявила участия. В иске отказали.

Оказывается, Жанна купила не комнату, а долю в квартире. И это две огромные разницы.

Комната — отдельный объект недвижимости, а доля — нет. Она вам принадлежит, но в то же время остаётся частью общего имущества других проживающих в квартире. Что именно вы приобретаете, можно узнать из выписки Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Суд в своём отказе написал, что Татьяна проживает в этой квартире с рождения, а истица тут никогда не жила. Из-за балкона, который находится на территории жилплощади, Жанна не сможет пользоваться комнатой, не затрагивая интересов других жильцов. А потому никаких оснований для её вселения в комнату нет.

К тому же выяснилось, что в этой квартире была незаконная перепланировка. Раньше комнаты были смежными, а после ремонта стали раздельными. План БТИ покупательница тоже не посмотрела.

— Решение вполне законное. Приобретая долю, покупатель не получает гарантию вселения в данное жилое помещение. Суд имеет право установить такой порядок пользования, при котором в квартире будет жить только один сособственник. Даже установив порядок пользования, покупатель не застрахован от того, что этот порядок не будет пересмотрен в дальнейшем, — говорит адвокат Дмитрий Тихомиров.

Такие дела — раздолье для мошенников. Продавай себе комнаты с балконами доверчивым покупателям, а потом выселяй их и зарабатывай.

Татьяна почти сразу предложила Жанне выкупить у неё комнату за 1,2 миллиона рублей, притом что женщина купила её за 2,5 млн. Пока Жанна сама выставила недвижимость на продажу. Но кто её купит, не посмотрев предварительно?

Покупка комнат — минное поле. Просто так их не купишь. Сначала надо предложить другим жильцам, у которых есть преимущественное право покупки.

— Пока не получите от них письменный отказ от покупки этой комнаты, продавать её нельзя. Только после этого можно предлагать её третьим лицам по стоимости не меньшей, чем соседям. Без письменного отказа данная сделка может быть признана в будущем недействительной, — рассказывает адвокат Андрей Безрядов.

А что делать, если соседи — алкоголики или они здесь не живут и найти их невозможно? А если жильцы требуют за свой отказ денег? Некоторые продавцы придумали заключать с покупателями не договор купли-продажи, а договор дарения. Для оформления дарственной ничьё согласие получать не требуется.

Но в будущем соседи могут встать на дыбы и добиться признания договора дарения фиктивным. А ещё при оформлении дарственной между неродственниками одаряемый должен заплатить 13% НДФЛ от кадастровой стоимости недвижимости.

— Плюс к этому подобное взаимодействие не предполагает передачу денег, которая по факту происходит. Поэтому единственный надёжный вариант — заключать официальный договор купли-продажи, — комментирует управляющий партнёр компании "Метриум" Мария Литинецкая.

Андрей Безрядов напоминает, что при продаже недвижимого имущества, которое было совместно нажито в браке, обязательно нужно согласие второй половины. Без этого покупку недвижимости могут признать недействительной. Это же ограничение относится и к целым квартирам.

Ещё покупателям надо узнать, жили ли в комнате несовершеннолетние. При приватизации, которая была после 1993 года, дети обязательно должны получить свою долю в собственности. Если этого не произошло, подросшие отроки могут явиться и потребовать своё.

Казалось бы, всё решаемо. Сделку в спорных случаях расторгнут, но деньги-то вернут. А вот и нет.

— У продавца может уже не быть ваших денег. Тогда вы будете получать всю жизнь понемногу с его доходов, — напоминает о реальном положении дел Андрей Безрядов.

Проживание в коммуналках чревато и лишними расходами. Так может ударить рублём, что не увернёшься.

— Нужно внимательно изучить план всей квартиры на предмет наличия незаконной перепланировки. При её выявлении контролирующими органами нового собственника ждёт существенный штраф в несколько сотен тысяч рублей. Чтобы избежать этого, при наличии перепланировки попросите документы, подтверждающие, что она была согласована с жилинспекцией, — рекомендует Мария Литинецкая.

В коммуналках в финансовом плане принцип такой: один за всех и все за одного. Проживающие в одной квартире несут солидарную ответственность за оплату коммунальных услуг.

— Например, если кто-то из жильцов долго не платил за электричество, то могут обесточить всю квартиру и предъявить требования к оплате долгов ко всем проживающим в равном объёме, — поясняет Андрей Безрядов.

Сейчас в Москве продаётся примерно 6 тысяч комнат. Больше всего коммуналок в Центральном административном округе (ЦАО). Приобретать комнату с инвестиционной целью — не лучшая идея. Сдать её будет трудно, желающих купить комнату — тем более задорого — попробуй найди.

Удача жильцам таких квартир улыбается нечасто. Гендиректор "Азбуки жилья" Владимир Каширцев вспоминает случай, когда на коммуналку нашёлся покупатель, готовый её расселить. Но один из жильцов — бабушка божий одуванчик — потребовал квартиру в центре. К таким тратам инвестор был не готов и от покупки отказался. Из-за этого две многодетные семьи, которые жили в этой квартире, так никуда и не переехали. Потом бабушка умерла, а её наследник ничего делать с комнатой не захотел. Со временем одной из семей удалось отселить повзрослевших детей, а сами они так и продолжают жить в этой квартире.