Квартирный трейд-ин. Плюсы и минусы покупки жилья по "обмену"

— Я всегда жила в Мытищах и мечтала переехать в Москву. На столичную квартиру денег не хватало. Потом в нашем городе стали строить новые дома ничуть не хуже, и в начале 2019 года мы с мужем забрали ключи от своей первой квартиры. Переехали в просторную светлую однушку, а про Москву и забыли. Уже потом узнала про услугу трейд-ин и подумала: "Это наш шанс". Связались с менеджером строительной компании, нам понравилась идея "обмена" жильём. Кроме того, мы появились только на самой сделке, а всё остальное за нас делала компания — что очень удобно. И вот теперь я могу с радостью назвать себя москвичкой, — рассказала Ирина, которая продала свою квартиру в Подмосковье по системе трейд-ин и купила новую в Москве.

Если разобраться, то приобретать недвижимость по трейд-ину достаточно выгодно. Риелтор выкупает вашу старую квартиру, подыскивает взамен жильё в новостройке — то есть осуществляет взаимозачёт. И все довольны.

Как рассказал Лайфу заместитель директора департамента новостроек "ИНКОМ-недвижимость" Валерий Кочетков, по итогам прошлого года доля сделок с трейд-ин на столичном рынке новостроек составила 32%, в то время как в 2018-м их насчитывалось 20%. Он считает, что популярность этой услуги будет расти и дальше и вполне вероятно, что на первичном рынке Московского региона доля таких сделок достигнет 40–50%.

В первую очередь эта схема позволяет клиенту сэкономить время, а это немаловажно. Также финансовый аналитик "БКС премьер" Сергей Дейнека отметил, что преимуществом сделки для покупателя является возможность приобрести квартиру в новостройке, избавив себя от головной боли по поводу продажи собственной квартиры. В том числе схема позволяет застраховаться от срыва сделки по продаже своего жилья. Также это позволяет зафиксировать цену приобретаемого жилья.

— По схеме трейд-ин покупатель сначала заключает с застройщиком договор на бронирование квартиры в новостройке, где фиксируется цена сделки на определённый срок. Как правило, до трёх месяцев. Одновременно с этим производится продажа существующей квартиры на вторичном рынке недвижимости, и аванс за эту квартиру де-факто становится первоначальным взносом по сделке купли-продажи новостройки, договор по которой сразу же передаётся на регистрацию. После продажи вторичной недвижимости деньги, полученные от её реализации, направляются в счёт оплаты квартиры в новостройке, — рассказал Сергей Дейнека.

То есть такая услуга будет удобна тем, у кого есть жильё на вторичном рынке и кто хочет улучшить свои жилищные условия.

Однако после общения с экспертами в области недвижимости стало понятно, что недостатки трейд-ин нередко берут верх над преимуществами. Так, по мнению аналитиков ИК "Фридом финанс", клиент экономит время, но тем самым рискует потерять в деньгах.

Дело в том, что на открытом рынке клиент всегда продаст свою квартиру дороже, чем заплатит за неё застройщик. Размер дисконта, по подсчётам аналитиков, в пользу строительной компании варьируется от 5 до 20%. В среднем это 200–400 тысяч рублей. При этом никакой встречной скидки на новостройку клиент не получает — только удобство оформления.

Валерий Кочетков заявил, что сложность заключается ещё и в наличии у большинства людей единственного жилья на вторичном рынке. Поэтому им сложно вписаться в схему трейд-ин, когда ЖК только строится или квартиры предлагаются без отделки.

— Чтобы трейд-ин занял большую часть продаж, необходимо готовое предложение с отделкой и мебелью. Как правило, схема работает в пределах одного региона. И в 70% сделок по трейд-ин квартира покупается в том же районе, что и продаётся, то есть люди стараются найти подходящий объект в своей локации, — объяснил Валерий Кочетков.

Получается, при наличии только одной квартиры клиент теряет деньги и на продаже, и на аренде — около 200–300 тысяч. Если, конечно, рассматривать цены на столичном рынке.

В целом Сергей Дейнека отметил, что всегда нужно внимательно изучать нюансы ситуации каждого конкретного покупателя. Многое зависит от того, какую именно квартиру человек продаёт, какова её ликвидность и какое жильё хочет приобрести по сделке трейд-ин.