Новостройки, вторичка и ипотека. Как снижение рубля отразится на стоимости жилья

Праздничный выходной в самом начале недели начался с неприятных новостей. Цена на нефть марки Brent упала более чем на 27% — до $30–32 за баррель. На этом фоне резко возросли курсы американской и европейской валют по отношению к российскому рублю. Доллар достиг в понедельник 75 рублей, а евро — 86 рублей. Затем началась небольшая коррекция, но в целом российская валюта ослабла, и это не может не сказаться на экономике.

Помимо ожидаемого роста цен на товары изменений ждут и на рынке недвижимости. И если до понедельника ещё можно было рассчитывать на дешёвую ипотеку из-за снижения ключевой ставки ЦБ, то сейчас дела обстоят иначе. Регулятор может начать повышать ключевую ставку на 0,25%.

— Когда начинает штормить курсы валют, есть два способа справиться с этой ситуацией: либо повысить размер ключевой ставки ЦБ, либо выводить на рынок доллары. Сейчас мы видим развитие событий по второму сценарию: Банк России начал упреждающую продажу иностранной валюты на внутреннем рынке. Пока ключевая ставка находится на уровне 6%. Такая ставка нужна для того, чтобы удержаться в рамках заданного ранее властями курса на невысокий уровень инфляции, доступную ипотеку и так далее. Если же она начнёт расти, то вслед увеличатся и ставки по жилищным кредитам, что может нанести сильный удар по ипотечному рынку, — рассказал Лайфу директор департамента вторичного рынка агентства "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Шлома.

При этом, по подсчётам службы ипотечного кредитования "ИНКОМ-Недвижимость", сейчас на вторичке старой Москвы 38% сделок проходит с привлечением кредита, то есть ипотека по-прежнему остаётся драйвером спроса на рынке. Сергей Шлома отметил, что пока во вторичном сегменте каких-то значительных изменений, связанных с уровнем цен или спросом, не происходит.

— При пониженных ценах на нефть нет предпосылок к удорожанию недвижимости, — пояснил Сергей Шлома. — Но сильного уменьшения стоимости жилья также не будет. Обычно квартиры начинают дешеветь в том случае, когда на рынке, образно говоря, надувается "пузырь": происходит резкий рост спроса, после которого цены идут вверх. Правда, происходит это за короткий период. Допустим, квартиры дорожают стремительно в течение месяца. Затем закономерным образом происходит обвал спроса — жильё начинает дешеветь. Причем снижение цен может идти достаточно долго — несколько месяцев, а иногда и весь год. Однако сейчас мы такого не наблюдаем.

Что касается новостроек, то и здесь панических настроений пока нет. Заместитель директора департамента новостроек "ИНКОМ-Недвижимость" Валерий Кочетков полагает, что для возможной коррекции цен застройщики будут ждать как минимум конца недели, чтобы проанализировать покупательские настроения. Повышения цен в ближайшей перспективе в диапазоне до 10% можно ожидать лишь в том случае, если на рынке возникнет паника, подобная той, что была в период внутреннего кризиса в декабре 2014 года.

Однако у старшего аналитика ИАЦ "Альпари" Анны Бодровой немного иные прогнозы. По её ожиданиям, рынок жилья может просесть в ценах из-за снижения покупательского спроса. Резкого падения цен на квадратные метры не будет, но небольшой откат в пределах 2–5% всё же возможен.

— Как правило, активнее дешевеют в кризисное время дорогие квартиры. Жильё экономкласса особенно в цене не меняется, у него свой устойчивый сегмент спроса, — говорит аналитик.

При этом она не исключила, что снижение цен на жильё может наблюдаться уже сейчас и выйдет в более-менее заметную форму к середине апреля, если в экономике всё останется без принципиальных изменений.