Ипотека или аренда. Что сейчас выгоднее — снимать жильё или купить своё

Цены на вторичном рынке жилья в российских городах стали снижаться впервые с осени 2017 года. Одновременно падают и ставки по ипотеке. Что касается новостроек, то там риелторы и вовсе ждут серьёзного снижения цен — вплоть до 30%. Причиной такого поведения рынка недвижимости стали ограничительные меры из-за пандемии коронавируса. В результате с новой остротой встаёт вопрос, в каких случаях лучше купить квартиру в ипотеку, а когда имеет смысл снимать жильё?

По словам заместителя директора департамента аренды квартир "ИНКОМ недвижимость" Оксаны Поляковой, традиционно в столице большинство арендаторов жилья (90%) — это приезжие. В их числе можно назвать студентов — 5%, прибывших в столицу на заработки — 55%, тех, кто устраивается на постоянную работу, собирается делать карьеру и осесть в Москве, — 30%. Для них аренда обычно является стартом. В планах последней категории в будущем приобрести собственное жильё в столице.

Оставшиеся 10% приходятся на москвичей. Это молодые люди, покинувшие родительское гнездо, чтобы жить самостоятельно в съёмных комнатах или квартирах.

— Есть и те, кто сдают свои столичные квартиры и арендуют другие, — говорит Оксана Полякова. — Кто-то с целью пополнения бюджета снимает низкобюджетное жильё, кто-то, наоборот, более комфортабельное или просторное, некоторые находят квартиры в подходящих районах — например, поближе к родственникам или к рабочему офису.

Главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина считает, что в краткосрочной перспективе выгоднее арендовать недвижимость, а покупку квартиры лучше отложить как минимум на три-четыре месяца. Нужно учесть, что стоимость жилья на вторичном рынке начала снижение.

— По нашим оценкам, за месяц самоизоляции в целом по РФ (города с населением от 100 тысяч человек) средняя цена квадратного метра снизилась на 3% — собственники идут на уступки из-за резкого падения спроса на жильё, — говорит Виктория Кирюхина. — Однако после завершения ограничительных мер мы вернёмся в другую экономическую реальность.

Эксперт поясняет, что с начала года количество безработных увеличилось почти на 50 тысяч человек. И, вероятно, это число вырастет. С учётом девальвации рубля доходы населения снизились, что не способствует росту цен на недвижимость. Поэтому до конца года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке может снизиться до 10% — это больше платежа по аренде, который также снижается.

— По нашим оценкам, в Москве средняя ставка относительно докризисного марта уменьшилась на 11%: до 52 тысяч рублей против 58,3 тысячи, — говорит Виктория Кирюхина. — Сейчас есть хорошая возможность выгодно снять квартиру, продолжая мониторить рынок.

Директор департамента вторичного рынка "ИНКОМ недвижимость" Сергей Шлома уточняет, что если говорить об общих прогнозах развития рынка недвижимости после его возвращения к нормальному функционированию, то ожидается, что часть потенциальных покупателей откажется от приобретения жилья. Причиной этому станет ухудшение материального положения: сокращение зарплаты или потеря рабочего места. В этой ситуации ипотека будет оставаться большой поддержкой для рынка вторичного жилья столицы.

— Более того, позитивным фактором для нас является уровень ключевой ставки ЦБ, от которого зависит размер ипотечных ставок, — он снизился до 5,5%, — говорит Сергей Шлома. — Если бы ключевой показатель, а вслед за ним и ставки по ипотеке начали расти, то это стало бы серьёзным ударом по показателям спроса на жильё.

Эксперт отметил, что пока ипотечные ставки остаются приемлемыми для покупателей. При этом спрос на вторичное жильё во многом поддержат консервативные инвесторы, приобретающие жилплощадь для сохранения своих накоплений от девальвации и дальнейшей сдачи квартиры в аренду.

Специалист полагает, что после восстановления работы вторичного рынка каждая десятая сделка будет относиться к категории условно инвестиционных. Этот прогноз может показаться сомнительным в условиях ожидаемого снижения цен на недвижимость. Однако оно, во-первых, будет крайне медленным, ведь собственники вторичного жилья — физические лица — неохотно идут на уступки. Во-вторых, приобретение квартиры и сдача её в аренду остаётся для участников рынка наиболее понятным и надёжным способом заработка, особенно в условиях кризиса, когда многие из них боятся сокращения зарплаты или потери рабочего места.

— В идеале платёж по ипотеке не должен существенно превышать ставку аренды. Если средняя ставка аренды сейчас составляет в Москве 52 тысячи рублей, то при взносе в два миллиона рублей и кредите на 20 лет можно позволить себе однокомнатную квартиру в спальном районе города стоимостью около 7,8 миллиона рублей. Выгоднее всего приобретать в кредит жильё массового сегмента — как минимум из-за размера платежей, — рекомендует Виктория Кирюхина.

Руководитель направления вторичного жилья в "Авито Недвижимости" Руслан Закирьянов отметил, что в условиях неопределённости россияне делают ставку на недвижимость. I квартал 2020 года был успешным для вторичного рынка.

По словам Руслана Закирьянова, спрос в I квартале 2020 года вырос на 8,6% по сравнению с аналогичным периодом в 2019 году. Пик роста наблюдался во вторую и третью недели марта, когда показатели резко выросли на 26%, а затем — на 12%. Чтобы удовлетворить ажиотажный спрос, продавцы увеличили объём предложений — по данным аналитиков "Авито", он вырос на 13%.

Стоимость квадратного метра также выросла: за год она поднялась на 4,9%, до 54 тысяч рублей, за квартал рост составил 0,8%. Пандемия и падение курса рубля создали на рынке ситуацию ажиотажного спроса: в последние недели марта россияне активно интересовались консервативными активами, пытаясь сохранить накопления.

Впрочем, затем тенденция на рынке недвижимости стала меняться. На рынке вторичной недвижимости тоже скоро ожидается падение цен. Риелторы сходятся во мнении, что в дальнейшем цены на квартиры в старом фонде будут повторять динамику новостроек, где в скором времени застройщики продолжат стимулировать спрос, предлагая покупателям различные скидки и бонусы. Таким образом, время для покупки новостроек в ипотеку будет весьма благоприятным.