Пора возвращаться назад. Когда квартиры начнут дешеветь

В отдельных регионах возникли дисбалансы на рынке жилья, существенно растут цены на недвижимость, не хватает доступных вариантов квартир. Об этом президент Владимир Путин сообщил на совещании по экономическим вопросам.

Как отмечают риелторы, цены на жильё находятся сейчас на многолетнем пике. Правда, если брать стоимость жилья в рублёвом эквиваленте.

— Только за прошлый год квартиры подорожали в среднем на 20%. При этом доходы населения падают. В такой ситуации дальше дорожать такими же темпами квартиры однозначно не смогут. Есть два наиболее вероятных сценария развития событий. Либо цены зафиксируются на нынешних значениях, либо постепенно начнут снижаться. Программа льготной ипотеки уже не приносит таких дивидендов, как в прошлом году. Уровень отказов в ипотечном кредитовании доходит до 60%, — говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

В прошлом году цены на недвижимость росли ещё и из-за большого спроса. Ставки по депозитам стали активно снижаться — и люди начали вкладывать сбережения в недвижимость. По словам Алексея Кричевского, они уже выкупили фактически весь запас ликвидных квартир.

— Количество проектов, которые планируются к выводу на рынок, будет примерно на 10–15% выше прошлогодних значений. То есть только на московский рынок может выйти до 90 новых жилых комплексов. Для сравнения: в 2020 году появилось 76 новостроек. Учитывая ужесточение конкуренции, девелоперам придётся подстраиваться под рынок и заигрывать со скидками. При этом вторичная недвижимость уже выбрала весь запас роста. За исключением тех квартир, которые будут продаваться в домах, введённых в эксплуатацию и заселённых в прошлом году, — отметил Алексей Кричевский.

Правда, по мнению аналитика, зимой и весной квартиры заметно не подешевеют. Снижения цен стоит ждать во второй половине года. При этом дорожать жильё может перестать уже в самое ближайшее время.

— Потенциал роста цен на вторичном рынке уже исчерпан. Во многом из-за ослабления активности покупателей к концу прошлого года (после резкого роста спроса летом – осенью). Сейчас мы придерживаемся прогноза, согласно которому в 2021 году средняя стоимость вторичного жилья останется примерно такой же, как и сейчас. Ценовые колебания если и будут наблюдаться, то не превысят 5%, — рассказал директор Департамента вторичного рынка "ИНКОМ-недвижимость" Сергей Шлома.

Ещё одна перспектива вторичного рынка жилья в 2021 году — здесь уже не будет наблюдаться столь резкого роста спроса, как в 2020-м. Как отмечает Сергей Шлома, число сделок может сравняться с уровнем 2019 года.

Впрочем, мнения на рынке недвижимости различаются. Многие риелторы считают, что в ближайшие месяцы квартиры не только не подешевеют, но и продолжат дорожать.

Цены на квартиры будут расти до тех пор, пока это позволяет спрос — в первой половине 2021 года его продолжит подогревать дешёвая льготная ипотека. Потом всё будет зависеть от величины процентных ставок и желания людей покупать жильё по ценам, которые установят застройщики. Такое мнение высказал эксперт агентства недвижимости "Авахо" Станислав Манжиевский.

По его прогнозам, в этом году продолжит дорожать жильё небольшой площади — студии и однокомнатные квартиры. Из-за относительной доступности спрос на них выше, чем на более дорогие "двушки" и "трёшки".

Станислав Манжиевский считает, что снижение стоимости жилья в ближайшее время маловероятно, так как помимо ипотеки на цены продолжает влиять инфляция. При сильном провале спроса во второй половине года подорожание начнёт замедляться. В дальнейшем при таком сценарии на рынке не исключена временная стагнация цен.

Руководитель Департамента продаж Российского аукционного дома (РАД) Наталья Круглова тоже считает, что ждать снижения стоимости квартир пока рано.

— На повышение стоимости жилья работают такие факторы, как страх падения курса рубля и роста инфляции, подогреваемый сокращением рыночного предложения квартир. Подогревают цены также большой объём денежной массы на рынке (включая в неё доступную ипотеку) и отсутствие альтернативы в виде арендного жилья. Пока влияние этих факторов перекрывает воздействие тенденций, работающих на снижение стоимости жилья. Поэтому мы видим рост цен на 20% за год и в Москве, и в Санкт-Петербурге, — пояснила Наталья Круглова.

По её словам, у застройщиков в середине этого года был план: если цены начнут падать, они будут выводить на рынок меньше жилья. Поэтому, как только фактор ипотеки перестанет быть драйвером спроса, застройщики скорректируют объёмы ввода для сохранения цен как минимум на прежнем уровне.

— Наиболее чувствительным окажется сегмент эконом и комфорт. Первые признаки ценовой коррекции мы увидим там. Также надо принять во внимание, что самим застройщикам станет уже неинтересно работать в экономсегменте: затраты на ленд-девелопмент выросли, спрос волатилен. Уверена, мы увидим рост новых проектов в бизнес-классе и переток внимания девелоперов к более высоким сегментам жилья. В то же время есть сценарии, при которых квартиры могут подешеветь. Например, если ипотека резко подорожает, государство даст импульс развитию рынка аренды, или ещё какое-то законодательное изменение всколыхнёт рынок. К тому же по разным причинам может вырасти число людей, которые не смогут обслуживать ипотеку. Тогда мы можем увидеть и драматическую ценовую коррекцию. На рынке появится много "первичной вторички", которая, безусловно, опустит рыночные цены жилья, — заключила Наталья Круглова.