Вырос спрос на новостройки: Какие квартиры покупать выгоднее, а какие не подходят для инвестиций

Сейчас инвестировать в недвижимость выгодно либо в те проекты, которые удачно стартовали и будут неизбежно интенсивно расти в цене, либо в те, которые уже почти готовы, но стоят примерно так же, как и квартиры на вторичном рынке. При этом первичная недвижимость может быть качественная, интересная, современная по планировкам, материалам и технологиям. Такую рекомендацию дал директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

— Сейчас актуально вкладывать в компактные лоты и проекты комфорткласса. Если ипотека будет дорогой, то люди будут вынуждены приобретать именно их. Сегмент комфорткласса самый интересный в этом плане, — считает Роман Родионцев.

Он отметил, что премиум-класс и элитное жильё — проекты очень высокого качества, они не обесцениваются. Это вариант для долгосрочных вложений и для крупных сумм. В последние несколько месяцев фиксируется практически бум сделок по дорогому сегменту.

Роман Родионцев считает, что выгоднее всего вкладывать деньги в квартиры рядом с метро площадью до 65 квадратных метров.

— Я уверена, что сегодня на рынке будет спрос на нестандартные предложения в сегменте "комфорт". Почти все застройщики предлагают классические евродвушки, студии. Цена на них однозначно и неожиданно повысится, так как такие варианты до этого кризиса являлись наиболее доступными. Однако спрос на такой формат квартир наиболее остро пострадает в нынешних условиях. Целевая аудитория этого сегмента не имеет лишних денег для инвестирования, а доступность кредитных средств снизится. Предложение значительно превысит спрос, — считает коммерческий директор девелоперской группы "Хрустальный" Кристина Яковенко.

К наиболее перспективным она относит загородные комплексы, так как они менее подвержены колебаниям спроса. Люди, улучшающие жилищные условия, стремятся как увеличить площадь нового жилья, так и получить требуемый уровень комфорта. В городе жилья много, а временами рынок бывает и перенасыщен.

А загородный комплекс с доступной инфраструктурой, особенно на престижных направлениях, — это часто эксклюзив, который в любые времена останется привлекательным. При этом цены на пригород всегда ниже, чем в городе.

— У инвесторов вниманием пользуются квартиры небольших площадей как в Москве, так и в Московской области. Среди них студии 21–25 кв. м и однокомнатные форматы — 29–35 кв. м. Причина высокого интереса к ним — в доступной цене. Спрос на эти категории жилья растёт и потому, что минимальные площади слабо представлены на вторичном рынке. Конкуренции с ним нет, поэтому покупатели за небольшими квартирами идут к застройщикам, — рассказал заместитель директора по продажам ГК "Гранель" Сергей Нюхалов.

Он добавил, что инвесторы выбирают в основном комфорткласс при выборе объекта. В этом сегменте прибыль от вложений может быть наибольшей. Решающую роль играет расположение объекта: важно, чтобы поблизости была станция метро, МЦК или МЦД. Инвестиционный потенциал усиливает экологическая привлекательность проекта, в частности близость парков, лесов или водоёмов. Имеет значение социальная инфраструктура — школы и детские сады.

Сергей Нюхалов пояснил, что при благоприятном сочетании факторов доходность вложений в строящееся жильё составит от 20%. При этом важно покупать недвижимость на начальной стадии строительства. Тогда можно рассчитывать на максимальный рост стоимости объекта.

— Я считаю, что коммерческая недвижимость несёт сейчас меньше рисков, чем жилая. Если и покупать квартиры, то, как мне кажется, в уникальных проектах по совокупному сочетанию характеристик: цены, локации, продуктовых параметров. Такие квартиры будут ликвидны. Также можно рассмотреть самый дешёвый сегмент маленьких квартир в новостройках: по ним также сохраняется позитивный прогноз. В остальном рекомендовала бы посмотреть на помещения стрит-ретейла и производные инструменты, такие как паи ЗПИФ недвижимости например, — рассказала руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора Наталья Круглова.

Спрос вырос одномоментно и одномоментно же сократится. Это произойдёт, когда закончатся те покупатели, у которых есть вся сумма на покупку, и те, у которых зафиксирована ставка по ипотеке. Когда эта аудитория иссякнет, спрос схлопнется так же резко, как и появился. Такой прогноз дал партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.

В такой ситуации эксперты сходятся во мнении, что тактика покупки жилья в стандартных комплексах, где нет каких-то особенных преимуществ, может быть ошибочной. Продать их в перспективе может быть сложнее.

— Квартира не должна находиться в районе с высокой конкуренцией. Например, если выбранную квартиру будет решено продать, большое количество сходных объектов в той же локации заставит продавать недвижимость со скидкой, — пояснил Роман Родионцев.

Кристина Яковенко полагает, что самые большие риски — при покупке именно стандартного экономкласса. Если, конечно, эта квартира приобретается для инвестиций, а не для того, чтобы жить там самому.

От падения цен рынок новостроек будут удерживать совместные программы банков и застройщиков по субсидированию ставки, но и здесь процент может серьёзно вырасти — вряд ли застройщики захотят покрывать 10+% ипотечного кредита от каждого покупателя. Такой прогноз дал сотрудник департамента экономических и финансовых исследований CMS Institute Николай Переславский.

— Но теоретически девелоперы могут либо искусственно создавать ажиотажный спрос через агрессивную рекламу, либо просто остановить выход на рынок новых проектов и корпусов, чтобы хоть как-то удержать цены. При этом себестоимость строительства должна вырасти: стройматериалы, ввозимые из-за рубежа, могут или совсем не импортироваться, или серьёзно подорожать, — добавил Николай Переславский.

По его мнению, в ближайшей перспективе можно ждать серьёзного снижения цен на вторичном рынке. У продавцов просто не будет других вариантов, кроме как снижать цены и идти навстречу покупателям. Дисконт от нынешних цен к концу весны вполне может составить до 10%. Что касается цен на новостройки, то они будут зависеть от того, какими способами будет удерживаться нормальная ипотечная ставка.

— Мы понимаем, что в связи с повышением ключевой ставки для нас поднимется стоимость проектного кредитования. На новые проекты, где у нас были уже получены одобрения, банки начинают пересматривать процентную ставку, и это, конечно, повлечёт повышение стоимости, — пояснила Кристина Яковенко.