Залоговые квартиры: Когда их стоит брать, а когда нет

Не секрет, что некоторые россияне по разным причинам не могут обслуживать те жилищные кредиты, которые брали несколько лет назад. А если заёмщик свою ипотеку не гасит, то банк заложенную квартиру вправе продать. Поэтому залоговые квартиры выставляются на продажу, а вырученные деньги поступают в кредитующую организацию. В условиях, когда заявляемые цены на продаваемые из-под залога квартиры примерно на 10–15% ниже рыночных, находится немало предприимчивых людей, которые готовы вложиться в такую покупку. Иногда это может быть действительно прибыльным, а иногда неочевидные затраты могут перечеркнуть любую выгоду. Для того чтобы оценить, стоит ли ввязываться в историю с покупкой залоговой квартиры, необязательно быть профессионалом рынка недвижимости, достаточно обратить внимание на несколько принципиальных моментов.

Как правило, первое, что оценивает потенциальный покупатель квартиры, которая находится в залоге у банка, — это цена её продажи. Но, оказывается, данная величина может зависеть не только от суммы невыплаченного долга, но и от того, кто и на каком этапе задолженности пытается реализовать квартиру.

Бывает, что должник по кредиту понимает, что дальше платить уже не сможет, поэтому он сам ищет покупателя на ту квартиру, которая находится у банка в залоге. Как правило, при таких сделках продавец пытается выручить не только сумму, которая позволит ему покрыть свой долг, но и ещё получить кое-что сверху критичной для него суммы, поэтому заявляемая цена такой квартиры ненамного ниже рыночной.

— Сейчас редко случается, когда ипотечный заёмщик через несколько лет оплаты просто передумал жить с кредитом, — рассказывает адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин. — Общая ситуация другая — платить становится невозможно по объективным причинам, а это значит, что если быстро не рассчитаться по кредиту через самостоятельную продажу, то дальше реализацией квартиры займётся банк. И делать это он будет на своих ценовых условиях.

Те, кто вовремя осознает, что ипотеку он больше не тянет, выставляют объявление о продаже с ценой ниже рыночной на 5–10%. И дальше, заручившись согласием кредитора, просто проводят перемену лиц в обязательстве. Нередко это происходит с выдачей ипотечного кредита покупателю в этом же банке.

Как правило, сами банки-кредиторы не препятствуют такой сделке, но настаивают, чтобы она проводилась под полным контролем банковских специалистов.

• Плюсы для продавца недвижимости — получение максимально возможной цены.
• Плюсы для покупателя недвижимости — покупка квартиры за цену ниже рынка при относительной прозрачности сделки.
• Плюсы для банка — отсутствие дефолта по кредиту.

Минус для всех один — придётся оформить несколько больший объём документов, чем при обычной сделке купли-продажи.

Как показывает банковская статистика, к сожалению, большинство просрочников до последнего не хотят осознавать, что они платить не в состоянии, поэтому банк через суд получает право реализации заложенного имущества. А дальше квартира просто выставляется на торги через электронные площадки. Это могут быть как ЦИАН или "Авито", так и специализированные ресурсы, например на портале проблемных активов или на всероссийском сайте торгов.

— Покупка недвижимости с торгов — дело весьма не простое, — считает старший юрист компании "Европейский дом права" Залимхан Магомедов. — Во-первых, существует риск, что бывший владелец сможет оспорить судебное решение. А во-вторых, в большинстве случаев участники торгов не могут заранее осмотреть приобретаемый объект. Правда, те, кто профессионально занимается покупками с торгов, умудряются приобретать недвижимость на 15, а то и 20% ниже рынка, и это для них главное.

• Минусы для продавца недвижимости — цена продажи будет низкой.
• Минусы для покупателя недвижимости — юридические риски и отсутствие просмотра объекта до его покупки.
• Минусы для банка — дефолт по кредиту закрывается не так быстро.

Очевидные плюсы есть только для покупателя — это цена недвижимости, которая ниже рынка на 15–20%.

Продажа через так называемую банковскую витрину — это процедура, похожая на реализацию долговой недвижимости через аукцион. С тем отличием, что объявления об объектах банк размещает на своём собственном специализированном портале. Как отмечают специалисты, тут иногда появляются объекты с дисконтом в 30–40% от их рыночной цены. Но, конечно же, без подвохов не обойтись.

— Как правило, те предложения, что выставлены в "витринах", — это не самые ликвидные объекты с точки зрения их состояния. Но, в отличие от аукционных лотов, обычно банк допускает возможность осмотра. Поэтому некоторые профессионалы приобретают такие квартиры, понимая, что при небольших вложениях в "косметические процедуры" эти квартиры вполне можно перепродать с выгодой, — рассказала риелтор Галина Смирнова.

Минусы для продавцов недвижимости и для банков тут точно такие же, как и при реализации через аукцион, а вот для покупателя главный минус — не совсем понятная ликвидность, но неоспоримый плюс — это низкая цена объекта и возможность выбора.

Прежде чем озаботиться приобретением залоговой квартиры, следует понимать, что для банков, которые являются залогодержателями ипотечных квартир, в приоритете как можно быстрее реализовать нецелевой актив с меньшими потерями и вернуть деньги в свой оборот.

Поэтому сейчас может быть выгодным приобретать жильё из-под залога по кредитам, которые выдавались, например, в конце 2019 года, когда цены на недвижимость были значительно ниже. Однако надо иметь в виду не только возможную материальную выгоду, но и подводные камни такого жилья.

Во-первых: некоторые банки пытаются сэкономить на налогах и поэтому до реализации оформляют квартиру не на баланс кредитной организации, а на некую стороннюю фирму. Покупка недвижимости у такой фирмы имеет юридические риски, связанные с оспариванием размера долга бывшим собственником, а также с возможными налоговыми неплатежами. Самое неприятное, что налоговики свои претензии могут предъявить в течениё трёх лет после оформления квартиры в вашу собственность.

Во-вторых: как правило, банки не утруждают себя процессом физического освобождения продаваемой ими залоговой квартиры от прежних жильцов. А это значит, что новому собственнику, возможно, придётся решать этот вопрос самостоятельно, для чего потребуется: подавать судебные иски, привлекать приставов, быть готовым к походам в полицию и, возможно, в органы опеки.

В-третьих: после физического освобождения квартиры велика вероятность, что понадобится её ремонт и разбирательство с коммунальщиками по поводу накопленных долгов (если прежний собственник не платил по кредиту, то, скорее всего, и за коммуналку). При этом если отбиться от долгов прошлых жильцов за потребление воды и электроэнергии теоретически можно через суд, то за капремонт платить всё равно придётся, так как данный платёж закреплён не за собственником, а за квартирой (так установлено частью 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ).

Очевидно, в условиях неопределённости, пока не ясно, что будет с рынком недвижимости и ценами на жильё, залоговые квартиры могут выглядеть как весьма привлекательный актив. Однако до их приобретения стоит оценить все возможные риски. И уж, конечно, не стоит самим брать кредит на покупку залоговой квартиры, так как может случиться, что рынок пойдёт вниз до того, как вы получите прибыль.