К 1 мая изменятся цены на недвижимость: Что случилось на рынке и сколько будет стоить жильё

По данным аналитического центра "ИНКОМ недвижимость", сейчас средняя стоимость одного квадратного метра жилья на первичном рынке столицы составляет 352,2 тысячи рублей, в Новой Москве — 225,5 тысячи, а в Московской области — 166,6 тысячи. На вторичном рынке цены ниже. В старых границах Москвы — 286,9 тысячи рублей, в новых — 205 тысяч, а в Подмосковье — 132,2 тысячи рублей.

Средняя стоимость коттеджа или участка с подрядом на первичном рынке составляет 28 миллионов рублей, участка без подряда — 4,2 миллиона, таунхаусов и дуплексов — 18,4 миллиона. На вторичном рынке цена коттеджа составляет 32,67 миллиона, участка без подряда — 1,3 миллиона, дачи — 8 миллионов, а таунхаусов и дуплексов — 47,43 миллиона.

Программа льготной ипотеки на существующих условиях со ставкой 12% и максимальной суммой кредита 12 миллионов рублей способна положительно влиять на спрос. Так считает руководитель аналитического центра "ИНКОМ недвижимость" Дмитрий Таганов.

Однако, по его мнению, специально для старой Москвы стоило бы увеличить максимальную сумму кредита до 20 миллионов рублей, поскольку действующий лимит позволяет купить только однокомнатную квартиру.

— Запрос на покупки квартир в кредит высокий. Кроме того, существуют программы субсидирования ставок от самих девелоперов. Они позволяют брать ипотеку примерно под 10% годовых, что является достаточно привлекательным условием. Сейчас людей стимулирует к покупке недвижимости макроэкономическая нестабильность. Они опасаются, что деньги обесценятся. Поэтому покупатели будут вкладывать имеющиеся средства в недвижимость. Однако в период неопределённости люди станут осторожнее принимать решение о кредитовании, — пояснил Дмитрий Таганов.

Продажи в сегменте новостроек идут не так активно, как раньше. Снижение ипотечных ставок вслед за ставкой рефинансирования, безусловно, придаёт оптимизма, но говорить о былом восстановлении спроса нельзя. Сейчас средняя ставка не по льготной ипотеке на уровне 16–16,9%. При этом минимальный первый взнос многие банки подняли с 10 до 20%. Подобные условия не стимулируют потребительский спрос. Такое мнение высказал старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

По его словам, в среднем срок ипотечного кредита составляет 15–20 лет. При таких процентных ставках переплата по кредиту будет примерно в три раза больше, чем сумма, которая изначально бралась в долг. То есть если брал заёмщик пять миллионов, то через 20 лет отдаст 15.

Петр Гусятников считает: есть вероятность, что ставка будет снижаться и дальше, но это будет во многом зависеть от геополитической ситуации, которую нельзя назвать стабильной. Уровень ипотечных ставок, который способен стимулировать потребительскую активность, составляет восемь-десять процентов.

По оценкам аналитиков компании "ИНКОМ недвижимость", спрос на загородную недвижимость в первом квартале 2022 года на 20% выше, чем за аналогичный период 2021-го. При этом в первом квартале прошлого года спрос оценивался как весьма высокий. Из-за политической обстановки в ряде стран закрыты границы для российских авиакомпаний. Кроме того, существенно подорожали туристические поездки за границу. Поэтому увеличится число желающих провести отпуск в Подмосковье.

— К сожалению, неопределённость повлияла и на девелоперов — выход новых проектов приостанавливается до прояснения ситуации. Однако высокий спрос может сыграть свою роль, и крупные застройщики всё-таки выведут на рынок новые объёмы предложения. Увеличение экспозиции будет способствовать снижению цен на загородную недвижимость. На вторичном рынке цены на большую часть лотов завышены. Предложение часто не соответствует современным требованиям покупателей, — рассказал Дмитрий Таганов.

Владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский отметил, что загородная недвижимость сейчас переживает фазу охлаждения спроса. Если на готовые объекты ещё находятся желающие (но уже не с бюджетом от 25 миллионов рублей, а существенно ниже), то строительство сейчас переживает не самые лучшие времена.

— Простой пример: в пятницу я объявил в эфире федерального радио о том, что мы готовы предложить дом с участком в 90 километрах от МКАД за три с половиной миллиона рублей. Год назад все такие лоты ушли бы за неделю. А в этот раз пока есть только всплеск активности и звонки, а покупать пока не спешат. Мой прогноз касается не 1 мая, а скорее ситуации в целом. Пока не изменится геополитическая ситуация, в строительстве ИЖС мы будем испытывать затруднения. И дело даже не в поддержке строителей, усиление которой мы тоже ждём. Дело скорее в страхе людей перед стройкой во время неопределённости, — добавил Максим Лазовской.

На вторичном рынке в марте было много сделок с ипотекой по прежним ставкам. Сейчас сделки единичны, несмотря на то что ставки немного снизились. Об этом рассказал директор департамента вторичного рынка компании "ИНКОМ недвижимость" Сергей Шлома.

— Рост спроса можно ожидать при уменьшении ипотечных ставок до 14–13%. Снижение до 10% практически вернёт ипотечных покупателей. Сегодня на вторичном рынке проводятся альтернативные сделки, а если и берут ипотеку, то лишь для расширения жилплощади. То есть основные средства идут от продажи квартиры. Плюс берётся ипотека для покупки квартиры большей площади. На одну комнату, например. В дальнейшем, если не будут опускаться ипотечные ставки, не введут льготную ипотеку на вторичном рынке или не будут введены какие-то программы поддержки сегмента, абсолютное большинство сделок останется альтернативными. Для многих это будет единственной возможностью изменить жилищные условия, — отметил Сергей Шлома.

На вторичном рынке в марте цены были разогнаны до предела, а инвесторы последовательно покинули рынок. Сейчас собственники не стремятся снижать стоимость объектов, так как ожидают скорого падения ключевой ставки. Доллар уже меньше 80 рублей. А покупатели, наоборот, чувствуют неопределённость и не стремятся брать кредиты. Об этом рассказала ведущий эксперт Buybuyhouse Марина Лашкевич.

— Я вижу тенденцию к небольшому спаду активности летом. Цены упадут не более чем на 5%. Объекты с рыночной ценой это не затронет, а продавцы с чрезмерно большими аппетитами могут продавать квартиру в теперешней ситуации и год. Спрос постепенно стабилизируется к сентябрю. Это при сегодняшней ставке ЦБ РФ и геополитической ситуации в стране, — добавила Марина Лашкевич.

Безусловно, до конца года можно ждать снижения ключевой ставки примерно до того же диапазона, который был до февраля, то есть в районе девяти-десяти процентов. Предполагается, что ближайшее заседание ЦБ, которое состоится 29-го числа, сможет дать определённое понимание в плане того, как регулятор видит дальнейшую денежно-кредитную политику. На этот момент обратил внимание специалист департамента стратегических исследований Total Research Николай Вавилов.

По его мнению, в ближайшие месяц-два спрос всё равно будет оставаться низким. Это будет толкать цены на недвижимость вниз. Как минимум на вторичное жильё.