Растёт спрос на дешёвые квартиры: Какое жильё лучше выбрать в этом сегменте и как изменятся цены

За последние несколько недель самыми востребованными на рынке недвижимости стали квартиры низкого качества. Они дешевле других и поэтому пользуются повышенным спросом. Таковы данные "Инком-Недвижимости".

— Если есть цель найти самые низкобюджетные варианты на первичном рынке Москвы, то искать стоит малогабаритную студию в отдалённых от центра районах. При этом дом должен быть на этапе строительства. Сейчас в проектах, находящихся на стадии котлована, лоты стоят на 20% дешевле, чем в новостройках высокой стадии готовности. Стоит отметить, что в настоящее время нет предпосылок для снижения цен на первичку. На вторичном рынке самой дешёвой будет небольшая однушка или студия без ремонта, также расположенная на окраинах города, — рассказал руководитель аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимости" Дмитрий Таганов.

По его словам, сейчас средняя стоимость 1 кв. м первичных квартир в старых границах столицы составляет 370,4 тыс. рублей, в Новой Москве — 235,4 тыс. рублей. На вторичном рынке — 286,4 тыс. рублей и 205,6 тыс. рублей соответственно.

При подборе недвижимости для личного проживания нужно учитывать массу факторов — насколько важна транспортная доступность до центра города, есть ли парки и социальная инфраструктура рядом, сколько денег потребуется на ремонт.

— Апартаменты в условиях тотальной неопределённости их статуса лучше не трогать, если речь не идёт о сегменте "бизнес" и выше. Продать через некоторое время небольшую студию в новостройке будет достаточно проблематично, потому что из разряда первичной недвижимости она перейдёт во вторичку с актуальными проблемами со ставками по ипотеке (там они сейчас очень высокие), — рассказал специалист департамента стратегических исследований Total Research Михаил Оганезов.

Если говорить о хрущёвках, то обращать внимание, по его словам, стоит на квартиры в домах под реновацию. Они в любом случае вырастут в цене хотя бы потому, что после сноса будет предоставлено жильё большей квадратуры и с муниципальным ремонтом. Но всё же если есть возможность подождать, то, вероятно, лучше поступить именно так.

— Как и во всяком деле, тут всё зависит от индивидуальных потребностей покупателя и его вкусов. Например, небольшая студия в новостройке по стоимости будет примерно сопоставима со старенькой хрущёвкой, но есть как минимум два важнейших различия. Первое — ликвидность. Разумеется, у новостроек ликвидность значительно выше, особенно если есть возможность прописки, поскольку класс апартаментов уже перенасыщен предложением, — отметил первый вице-президент "Опоры России" Павел Сигал.

С другой же стороны, районы старой застройки почти всегда располагают устойчивой и крепкой инфраструктурой, это очень важный фактор для проживания семьи, особенно с детьми.

Также Павел Сигал напомнил о разнообразных льготах и специальных условиях ипотечного кредитования именно в классе новостроек. Это привлекательно прежде всего для молодых семей, поскольку на них рассчитано большинство льгот и они значительно спокойнее относятся к временным несовершенствам инфраструктуры, в отличие от более зрелых покупателей.

— Для людей с ограниченным бюджетом покупка объекта в новостройке является более выгодной по нескольким причинам. Во-первых, только на рынке первичного жилья действуют программа льготной ипотеки и субсидированные ставки от застройщиков. Так, например, обновлённая ставка по льготной ипотеке на новостройки сейчас составляет 9%, в то время как ставки по программам на вторичном рынке жилья находятся в диапазоне от 14 до 16%. Вообще, в условиях высокой инфляции (по прогнозам ЦБ, уровень инфляции в 2022 году может превысить 20%) брать ипотеку выгодно. Во-вторых, после преодоления кризиса, когда рынок вновь начнёт расти, стоимость квартиры в новостройке может увеличиться, при этом стоимость объекта в старом жилом фонде вряд ли существенно изменится, — такие рекомендации дали в компании Level Group.

Сегодняшний рынок жилья, где наблюдается спад покупательской активности, формируют две разнонаправленные тенденции: сильно возросшая стоимость ипотечного кредита и выросшие на 30–35% цены на жильё в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. На это обратил внимание руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate Алексей Лазутин.

По его словам, несмотря на снижение ключевой ставки, говорить о новом буме покупательского спроса преждевременно. Сейчас формируется новая реальность, и лучшая стратегия — наблюдать за ипотечным рынком.

Спрос на дешёвое жильё в основном формирует та аудитория, которой для покупки не требуется ипотека. Имеющиеся средства в рублях (накопленные или вырученные от продажи имущества, в том числе квартиры) люди вкладывают в недорогое жильё ради сохранения денег.

Выбор между недорогими вторичкой, квартирой в новостройке и апартаментами может основываться на индивидуальных предпочтениях и конечной цели покупателя. Универсальные критерии для сравнения недвижимости — инфраструктура, перспективы локации и её востребованность со стороны арендаторов, а также качество жилья и окружения.

— Избегать покупки небольших апартаментов (студии) не стоит, ведь для арендатора такого типа жилья вопросы прописки, долгосрочного проживания и развитой инфраструктуры неактуальны, — считает Алексей Лазутин.

К концу года цены на вторичном рынке, скорее всего, ещё немного скорректируются, поскольку растёт средний чек на ремонт, который необходимо закладывать в покупку. По мнению Михаила Оганезова, ставки по ипотеке в этом сегменте всё равно не опустятся ниже 12%. Очень маловероятно, что ЦБ снизит ставку ниже 10% годовых до конца года. Он считает, что можно попробовать накопить на более габаритное жильё, но и рынок на предмет предложений с хорошим дисконтом всё равно стоит мониторить.

— Если говорить о таких лотах, как "псевдостудии" из бывших многокомнатных квартир, хрущёвки без ремонта и сомнительные апартаменты, то спрос на них есть и будет всегда. Здесь важно понимать — если вы покупаете такой объект в качестве инвестиций или же рассчитываете в дальнейшем улучшать свои жилищные условия и покупать новую квартиру для большой семьи, то этот объект вам придётся продавать. А "плохие" лоты низкого качества, в отличие от просто ликвидных однокомнатных квартир, не только не будут расти в цене, а скорее падать (хрущёвки и довоенные сталинки точно, если не попадут под реновацию). Я рекомендую не ждать, а максимально использовать имеющиеся инструменты финансирования — льготные и субсидированные ипотеки, которые сейчас можно объединять в одной сделке, индивидуальные субсидии, материнский капитал, — рассказала ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

На рынке новостроек в целом сохраняется ценовая стабильность. Ключевая ставка уменьшается, рубль укрепляется. Налаживаются новые логистические цепочки. А это условие для устойчивого развития отрасли. При улучшении макроэкономических показателей роль негативных факторов продолжит уменьшаться и на рынке недвижимости. У многих застройщиков уже разработаны субсидированные программы семейной и льготной ипотеки с комфортными ставками на весь срок кредитования. На рынке сейчас наблюдается широкий выбор квартир, однако при возможном сокращении объёмов жилищного строительства нельзя исключать уменьшения предложения. А это вряд ли понравится покупателям. Так охарактеризовал обстановку на рынке заместитель директора по продажам ГК "Гранель" Сергей Нюхалов.

В погоне за низкой ценой очень легко потерять деньги. Покупка слишком дешёвой квартиры может быть опасна. Это касается недвижимости, которая продаётся по цене ниже рыночной. Об этом предупредил старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

— Перед покупкой нужно учесть, что ликвидные квартиры и юридически чистое жильё обычно по заниженной цене не продаются. В этом просто нет необходимости. Спрос на такие квартиры и так хороший. Если же вам понравилась квартира с большим дисконтом, то проверять её надо с особым вниманием. Чтобы обезопасить себя, стоит следовать нескольким простым рекомендациям. Во-первых, избегать сделок по доверенности. Таким образом можно снизить риск попасть в руки мошенников. Во-вторых, стоит очень аккуратно относиться к сделкам с недавно приватизированным жильём, особенно если с тех пор прошло менее трёх лет. Можно столкнуться с проблемой, когда в квартире на момент приватизации были прописаны люди, которые затем не получили долю в собственности. Они могут оспорить сделку, — пояснил Петр Гусятников.

Бывают случаи, когда так поступают с детьми. Их не включают в приватизацию, а когда ребёнок вырастает, то он может обратиться в суд и потребовать восстановить своё право на недвижимость.

Также стоит настороженно относиться к квартирам, которые недавно достались собственнику по наследству. Здесь тоже могут быть ущемлены права других претендентов на квартиру. Допустим, если найдутся новые наследники. Не будет лишним проверить продавца и на предмет банкротства. Причём не только как физическое лицо, но и как юридическое, а также как индивидуального предпринимателя. Если сделку заключили в течение трёх лет после признания лица банкротом, то есть риск потерять недвижимость.

— Люди сейчас не готовы вкладываться в строительство (даже дом за 3,5 млн рублей в Подмосковье привлёк далеко не так много клиентов, как в 2020 и 2021 годах) и даже брать ипотечный кредит. Именно поэтому я вижу перекос спроса в сторону самых дешёвых готовых объектов, которые могут в том числе быть небезопасными. Как грибы после дождя, на рынке появляются апартаменты в странных промышленных объектах за 3–3,5 млн рублей, удивительные студии в 7 кв. м за 2,9 млн рублей из бывших сталинок и прочие "высокорисковые" объекты. Клиенту хочется не только вложить деньги, но и жить здесь и сейчас. Готовое жильё кажется ему более надёжным, чем строящееся. Он готов мириться с правовыми, юридическими и долгосрочными финансовыми рисками, такими как возрастающие коммунальные платежи в апартаментах, лишь бы купить объект без заёмных средств здесь и сейчас, — рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.