Льготная ипотека на апартаменты: Выгода или опасность

На правительственном уровне прорабатывается идея расширить льготную ипотеку на апартаменты. Данная новация тесно увязывается с новым законопроектом о правовом статусе этого вида недвижимости, который готовится в Госдуме. Но, как оказалось, реальную пользу от теоретически возможных льгот смогут получить не все.

Не секрет, что в РФ главное преимущество апартаментов в их цене. Как показывает аналитика интернет-сервисов объявлений о недвижимости, апартаменты продаются примерно на 15–20% дешевле квартир с аналогичными конструктивными характеристиками и именно по этой причине люди их и покупают. Авторы идеи о правовом статусе апартаментов утверждают, что если данный вид недвижимости будет приравнен к жилью (депутаты предложили для него название "многофункциональные здания"), то это будет стимулировать кредитные организации выдавать ипотеку на такие объекты на стандартных условиях и по льготным программам. Что, в свою очередь, увеличит предложение на рынке недвижимости, а значит, облегчит россиянам возможность улучшить свои условия проживания.

Для справки: статистика показывает, что программа субсидирования ипотеки значительно стимулировала рынок недвижимости в 2021 году, по итогам которого крупнейшие банки РФ выдали 1,9 миллиона ипотечных кредитов на 5,6 триллиона рублей, что на 30% больше, чем за 2020 год. При этом, хотя доля ипотеки с господдержкой составила более 28%, популяризация этой субсидии привлекала в банки и обычных клиентов, которые брали стандартные кредиты для приобретения недвижимости.

В этом году несмотря на все сложности российские банкиры снова выражают оптимизм по поводу роста ипотечных сделок по госпрограммам, но только не в отношении апартаментов. Источник Лайфа в ВТБ сообщил, что кредитование граждан на цели приобретения коммерческой недвижимости (к которой по закону относятся апартаменты) банками в русле социальных программ вообще не рассматривается.

— Дело не только в том, что действующие ипотечные программы с господдержкой распространяются только на недвижимость со статусом жилья, а апартаменты в эту категорию не входят. На сегодня большая часть приобретателей апартаментов — это инвесторы. И они на этой недвижимости зарабатывают, а не используют для постоянного проживания своей семьи. Поэтому логично, что государство никаких кредитных льгот на приобретение апартаментов не предоставляет, — пояснил Лайфу собеседник из ВТБ.

Схожую точку зрения высказали представители Газпромбанка, "Открытия" и "Росбанка", упомянув про более высокие риски, связанные с реализацией принятых в залог апартаментов при возможном дефолте заёмщика. По словам банковских работников, такая недвижимость, как правило, продаётся с торгов значительно дешевле квартир и сумма продажи может не погасить остаток задолженности.

Если изучить крупнейшие проекты возведения и эксплуатации апартаментов, то можно заметить, что к таким объектам применяются гораздо менее строгие строительные и санитарные нормы и нет требований по социальной нагрузке. И это значит, что:

• строить подобную недвижимость можно практически в любом месте, например возле железной дороги, складов, многоярусных эстакад и т.д.;
• застройщик апартаментов не обязан обеспечивать будущих жильцов инфраструктурой в виде школ, поликлиник, парков и прочих объектов городской среды;
• компании, предоставляющие в апартаментах коммунальные услуги (как правило, они аффилированы с застройщиком), имеют право устанавливать расценки, не согласуя их с муниципальными нормами.

То есть для строителей апартаментов и их инвесторов выгода очевидна, а вот для граждан, которые всё же решились на такую покупку, — сомнительна.

Для справки: по прогнозам Национального рейтингового агентства (НРА), к концу 2022 года в Москве и Подмосковье стоимость квартир в новостройках и на вторичном рынке может увеличиться на 20–30%. Причина в подорожании стройматериалов и сбоях в поставках зарубежной спецтехники. Аналитики считают, что цены на квартиры не пойдут вниз даже при падении спроса, так как девелоперы уже сейчас создают дефицит предложения, выводя на рынок меньше новых проектов.

— Очевидно, что в данной ситуации востребованность апартаментов к концу года, скорее всего, возрастёт. Но этот спрос сформируют не обычные граждане, а те инвесторы, которые заберут свои деньги с банковских вкладов, открытых под уже недоступные сейчас высокие проценты, — считает ведущий финансовый эксперт компании "Аналитика онлайн" Глеб Задоя. — Для таких россиян размер кредитной ставки представляет второстепенное значение, так как они имеют финансовый интерес вкладывать средства только в те проекты, которые можно реализовать быстро и с прибылью. Ипотека с ограниченной суммой на длительный срок, пусть и со сниженной ставкой, инвесторам не подходит, так как тормозит оборот их капитала и грозит потерями от инфляции.

Программы, позволяющие приобретать апартаменты в кредит, существуют. Однако их двигателем является не только цена объекта, но и возможность какое-то время получать пассивный доход от сдачи внаём коммерческим структурам. Как правило, условия по ипотекам на апартаменты (кроме ставок) близки к тем, которые объявляют банки для покупки квартир. Правда, банк, прежде чем выдавать кредит на приобретение апартаментов, стремится избавиться от всех групп рисков и, конечно, делает это не за свой счёт. Но даже на таких условиях одобренные "апартаментные" кредиты могут иметь весьма привлекательные ценовые характеристики, что востребовано у тех, кто понимает свойства данного типа недвижимости.

Например, банк "Дом.рф" может предоставить кредит на некоторые виды апартаментов под 11,1% годовых, а ВТБ и "Росбанк" готовы рассмотреть ипотечную заявку на любые апартаменты под ставку 20% годовых.

А ещё собственные программы по субсидированию ипотечных ставок на покупку апартаментов предлагают крупные застройщики. Как правило, это комбинированный продукт определённых банков, который даёт возможность приобрести конкретный объект у конкретного продавца. Ставка ниже рынка возникает потому, что банк, выдавший кредит покупателю – физическому лицу, является кредитором и самого застройщика. Правда, у таких банковских продуктов может быть ограничен срок кредитования, а первоначальный взнос, наоборот, увеличен. И это может представлять проблему для обычных граждан, но не для профи рынка недвижимости, которые понимают, сколько они могут получить прибыли от реализации конкретного объекта после того, как он будет построен. Ведь для инвесторов основные риски апартаментов носят временный характер — ровно до скорого момента продажи.