Появились льготы на строительство загородных домов: Кто может их получить и как

Премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление, согласно которому вводятся льготы на строительство частных домов своими силами, без привлечения профессионального застройщика. Ипотеку в этом случае можно будет взять под 9% годовых. Максимальный размер кредита по субсидируемой ставке в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях составит 12 миллионов рублей, а для остальных регионов — 6 миллионов.

Начиная с мая 2022 года более 70% покупателей хотят приобрести участок и заказать строительство дома подрядной компании. При этом они планируют использовать ипотеку на покупку участка и строительство дома. Так охарактеризовал ситуацию на рынке учредитель экспертного клуба "Загородный девелопмент" Валерий Лукинов.

— Покупатели хотят сэкономить. Маржинальность у строительных компаний — от 20 до 30%. Возьмём строительство дома в 150 квадратных метров. В среднем его коробка будет стоить у строительной компании 7 500 000 рублей. Если строить самостоятельно — привлекать бригады, заниматься поставками материалов, быть технадзором, то теоретически можно достичь экономии до 1 875 000 рублей (25%). Однако если этим занимается непрофессиональный строитель, то, скорее всего, это будет та же цена за дом, но без гарантии в пять лет. К тому же зачастую с невысоким качеством работ. Но инициатива с льготными кредитами на самостоятельное строительство, по мнению экспертного сообщества, позволит поднять уровень продаж не менее чем в полтора раза, — считает Владимир Лукинов.

На данный момент на рынке существует ряд льготных предложений на ИЖС. Семейная, льготная ипотеки, программы на строительство. Новая инициатива призвана поддержать самую бюджетную часть целевой аудитории. Однако важно иметь в виду: строительство дома требует полного понимания ответственности и экспертных знаний. На этот факт обратил внимание владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

— Следующий момент: предыдущие программы были доступны для работы с застройщиками, аккредитованными [компанией] "Дом.рф". Это была и есть некая гарантия банку, что объект будет ликвидным и банк его сможет реализовать в случае неплатёжеспособности заёмщика. Пока для меня непонятно, как теперь банки будут оценивать риски. Скорее всего, учитывая не очень большие лимиты (6 миллионов и 12 миллионов для МО и Москвы), банки будут особое внимание уделять именно участку, — добавил Максим Лазовский.

Новая льготная программа даёт возможность строиться своими силами, не завися от сроков подрядчика и гораздо дешевле. Прежде всего она коснётся строительства быстровозводимых каркасных и пеноблочных домов на облегчённом свайном фундаменте. С учётом повышенного интереса покупателей именно к каркасным домам, программа даже в пилотной, ограниченной версии, будет актуальна и востребована. Такую оценку инициативе дал первый вице-президент "Опоры России" Павел Сигал.

— Сейчас очень большой спрос на ИЖС. Он стал расти после того, как появилось льготное кредитование. Сейчас вообще делается ставка на загородное жильё, продумывается инфраструктура посёлков. Это связано в том числе и с тем, что места под многоэтажное строительство становится всё меньше, популярные районы уже застроены. Банки готовят целый ряд программ, которые позволят строить загородное жильё на более выгодных условиях. Речь идёт, в частности, и о кредитах на стройматериалы, — рассказала юрист и основатель юридической компании МФЦУ Ольга Благовещенская.

Перед строительством дома важно вспомнить и о других имеющихся льготах. О них рассказал руководитель департамента налогов и налогового администрирования Финансового университета при Правительстве РФ, налоговый консультант Дмитрий Ряховский. Среди льгот — возможность получения имущественного вычета в размере до трёх миллионов рублей с учётом включения туда ипотечных процентов. Это является также мощным инструментом поддержки. К тому же во многих регионах начаты программы по льготному предоставлению земельных участков.

По словам Владимира Лукинова, на загородную недвижимость в Подмосковье весной небывалый спрос. Количество продаж в концептуальных посёлках в мае побило все рекорды и дошло до исторического максимума с начала пандемии. Продажи в мае 2022 года по отношению к маю 2021-го выросли в 2,66 раза. Количество сделок в формате участков без подряда будет расти в связи с льготной ипотекой на строительство домов своими силами.

— Сейчас некоторые потребители предпочитают покупать не землю, а готовые дома, так как цены на стройматериалы и отделочные материалы заметно выросли. Однако благодаря новой ипотечной программе эта ситуация может измениться. Как следствие, увеличится количество загородных домов, а цены на земельные участки вырастут. Пока сложно сказать, насколько сильно, тем более что летний сезон уже начался. Многие люди уже приобрели или арендовали загородную недвижимость на этот период. Могу предположить, что до конца следующего года цены могут повыситься на 10–15%, — отметила руководитель департамента городской недвижимости "НДВ Супермаркет недвижимости" Елена Мищенко.

По её мнению, в целом кредитам в сегменте загородной недвижимости необходима поддержка. Во-первых, ставки по ипотеке на покупку участка и возведение дома порой были выше, чем на рынке городского жилья (например, 15%). Во-вторых, приобретение в кредит дома или участка под строительство — это гораздо более сложный процесс, чем покупка городской квартиры. Банки иногда отказываются давать ипотеку на загородные строения, например на дома без центральных коммуникаций или деревянные здания. Также они сотрудничают далеко не со всеми компаниями-подрядчиками, занимающимися строительством.

Процесс оформления ипотеки на загородную недвижимость сложнее, чем в случае с городской квартирой: нужно собрать и предоставить больше документов, а процесс одобрения кредита может затянуться на срок до месяца. Поддержкой для рынка загородной недвижимости остаётся программа сельской ипотеки.

— Насколько я знаю, её приостанавливали на некоторое время, так как многие крупные банки исчерпали лимит субсидий, выданных государством на эту программу, однако сейчас сельская ипотека снова действует в регионах, — добавила Елена Мищенко.

По её словам, наиболее востребованные варианты на рынке загородного жилья — это готовые дома площадью в среднем от 120 до 250 квадратных метров, с участком от семи до одиннадцати соток. Многие люди хотят приобрести дом, в который можно сразу заехать и жить. Это основной тренд. Если же строительство здания лишь планируется, то покупатели сейчас часто выбирают варианты быстровозводимых домов, например из сэндвич-панелей. Есть ещё дома-конструкторы. Это готовые дома в разобранном виде. Их на участке можно возвести за месяц, максимум — полтора, с простым фундаментом. В этом случае не нужно долго ждать, когда он застынет. Лето уже началось, но ещё можно успеть приобрести участок и установить такой дом.

Также покупатели загородной недвижимости часто отдают предпочтение домам в охраняемых посёлках, с развитой инфраструктурой. Для них важна и транспортная доступность — наличие рядом с домом шоссе либо ж/д станций, автобусных остановок.

— Цены пока остаются на прежнем уровне. Но есть вероятность, что небольшая индексация цен из-за роста себестоимости будет. Её стоит ждать ближе к сентябрю. Сейчас многие застройщики успели купить материалы по старым ценам, поэтому запас прочности есть, — рассказала директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAd Family Екатерина Коган.

По её словам, сейчас в тренде одноэтажные и быстровозводимые дома. Кроме того, стоимость дерева снижается. Это значит, что деревянное домостроение будет востребовано.