Новые правила выселения: Выгонять из квартиры за неуплату теперь можно

Постановление высшей судебной инстанции России вынесено на основе разбора дела жительницы Петербурга, которая переехала в Калининград и арендовала квартиру сроком на 11 месяцев. Проживала в съёмном жилье девушка всего чуть более двух месяцев, после чего владелица недвижимости её выгнала — якобы за неуплату. Бывшая квартиросъёмщица с выселением не согласилась и обратилась сначала в полицию, а затем в суд, указывая на нарушение её права на жилище. Со слов девушки, у неё была устная договорённость с хозяйкой квартиры, что вместо оплаты за несколько месяцев будет сделан косметический ремонт, однако впоследствии такой вариант владелицу недвижимости не устроил. По мнению выселенной, с ней обошлись несправедливо и в подобных случаях гражданам необходима правовая защита.

А вот Конституционный суд занял иную позицию и вынес постановление, согласно которому невыполнение формальных условий договора в виде неуплаты является достаточным основанием для выселения.

В обоснование своего решения судьи указали, что исходят из практической ситуации, согласно которой механизм расторжения договора в одностороннем порядке принципиально законен и основания для его применения имелись. Более того, такой подход позволяет владельцам недвижимости избежать длительного судебного порядка выселения, а это, в свою очередь, стимулирует их к легализации рынка сдачи жилья и уплате налогов в бюджет.

— Данное определение ещё раз подтвердило, что в вопросах аренды недвижимости все договорённости должны быть строго закреплены в соответствующем договоре и изложены там недвусмысленно. Только это может исключить вариант, когда каждая из сторон понимает соглашение по-своему, — пояснил адвокат Московской областной коллегии адвокатов Богдан Леськив.

С этим мнением согласны и профессионалы рынка недвижимости. В частности, эксперты отдела аренды компании "ИНКОМ-недвижимость" указывают, что помимо ситуаций, когда владельцы жилья пользуются пунктами договора и досрочно выселяют непонравившихся арендаторов, есть немало случаев, когда наниматели наносят существенный ущерб квартире и не несут за это ответственности, если состояние недвижимости до её найма детально не описано в соглашении.

Для справки: согласно выводам исследования банка "Открытие" и страховой компании "Росгосстрах", в 37% случаев после выезда арендаторов из съёмного жилья его хозяевам приходится делать ремонт.

Новая судебная трактовка условий для выселения может защищать не только хозяев квартир, которые сдаются внаём, но и тех, кто это жильё снимает, считают правоприменители.

— Теперь у сторон больше стимулов к формальному закреплению всех условий аренды, и это ещё один шаг к выводу данного вида бизнеса из тени, — считает адвокат Адвокатской палаты города Москвы Ева Митлина. — Неслучайно Конституционный суд указал, что его определение не распространяется на ситуации, когда договор найма жилья краткосрочный лишь формально. То есть теперь, если стороны продлевают отношения путём автоматического пролонгирования, без переподписания бумаг, то им все споры придётся решать только в судебных инстанциях.

И действительно, обозначенные высшей судебной инстанцией новации не отменяют ответственности собственников перед своими квартирантами. В частности, арендодатель обязан соблюсти порядок извещения о расторжении договора аренды. А если подобные условия в документе не закреплены, то данное соглашение подлежит расторжению в порядке статьи 687 Гражданского кодекса РФ, которая гласит, что собственник имеет право прекратить действие договора досрочно, но только в судебном порядке и при условии, что арендатор не платит арендную плату более двух месяцев для краткосрочного договора и более шести месяцев для долгосрочного договора.

Если владелец квартиры просто выставит вещи своих нанимателей на улицу и сменит замки, то он рискует быть обвинённым в самоуправстве по статье 19.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ с наказанием в виде штрафа.

— Если в прошлые годы всё, что касалось аренды квартир, в основном зависело от воли хозяев недвижимости, то в современных рыночных условиях ситуация поменялась. Сейчас предложений квартир в аренду стало значительно больше, собственникам приходится не только уступать в цене, но и проявлять лояльность к арендаторам в вопросах юридического оформления договорённостей. По факту это снижает риск внезапного выселения, — утверждает риелтор Галина Смирнова.

Для справки: согласно статистике портала ЦИАН, с начала этого года количество предложений на рынке жилой аренды в Москве увеличилось на 350%, в Московской области — на 370%, в Ленинградской области — на 300%, в Петербурге — на 250%.

При этом средняя стоимость долгосрочной аренды однокомнатных квартир в крупнейших городах России в мае составила 19 700 рублей в месяц, двухкомнатных — 29 000 рублей в месяц. Относительно апреля показатели сократились на 1,2% и 0,6% соответственно.

По оценкам аналитиков, спрос на арендное жильё продолжит падение как минимум до сентября, а если экономическая обстановка в стране не улучшится, то и далее.

— Сейчас, в условиях снижения цен на вторичном рынке недвижимости, многие собственники предпочитают отложить продажу своих квартир и, чтобы метры не простаивали, сдают их в аренду, — рассказали Лайфу в компании недвижимости "Этажи".

При этом эксперты объяснили, что, так как часть арендных квартир приобреталась с использованием ипотечного кредита, их владельцы устанавливают цены по нижней границе рынка, ведь они заинтересованы путём сдачи жилья сокращать расходы на обслуживание кредита, а простой недвижимости означает, что платить за кредит придётся из собственных доходов.

— Если цены на недвижимость осенью не пойдут в рост, то стоимость аренды в крупнейших городах России "просядет" ещё ниже, а значит, спрос на адекватных жильцов возрастёт. Поэтому в ближайшие полгода-год большинство собственников даже не задумаются о том, чтобы выселять платёжеспособных арендаторов, — заверяет старший юрист компании "Европейский дом права" Залимхан Магомедов. — В этой связи если постановление Верховного суда и будет применяться, то только в каких-то исключительных случаях.