Право обслужить: Теперь управляющие компании должны бороться за клиентов

Президент подписал закон, вносящий очень важные изменения в Жилищный кодекс РФ. Согласно новым поправкам, ужесточились правила, по которым жители многоэтажек разрешают управляющей компании (УК) заниматься эксплуатацией жилищно-коммунального хозяйства дома. Основные положения нового закона направлены на изменение системы принятия решений о сотрудничестве с УК. Теперь управляйке для того, чтобы обслуживать дом и собирать платежи, потребуется более 50% реальных голосов всех жильцов, которые одобрят заключение соответствующего договора. Этот подход принципиально отличается от ранее действовавшего положения, разрешающего принимать решения о найме управляющей организации большинством тех, кто участвовал в собрании собственников. Согласно сопроводительным документам к закону, принятые изменения должны снизить число потенциальных конфликтных ситуаций между жильцами и их УК.

— Прежде всего поправки позволят приструнить те недобросовестные компании, которые в добровольно-принудительном порядке навязываются в качестве УК покупателям новостроек, — считает генеральный директор компании "Спецстрой-М" Александр Головин.

Дело в том, что многие застройщики, распродав большинство возведённых ими квартир, оставляли за собой или за своими аффилированными структурами значительное количество нежилых помещений. И до принятия закона именно эти собственники проводили любые голосования в своих интересах, в том числе таким образом протаскивались решения о якобы объективном выборе управляющей компании. Само собой, в дальнейшем такие УК в приоритете решали вопросы тех собственников юрлиц, которые по факту их и наняли. Поэтому стоит ли удивляться, что во дворах некоторых новостроек, например, уличное освещение сконцентрировано прежде всего в зоне парковок с ограниченным въездом, расположенных перед офисами на первых этажах многоквартирных домов. А рекламные конструкции на этих домах почему-то приносят доход не всем собственникам, а накапливаются в неких фондах, которые расходуют собранные средства через сомнительные схемы и, как правило, не в интересах обычных жителей.

— Теперь без явного подлога принять решение вопреки мнению большинства собственников будет невозможно, — отметил Головин. — А это значит, что если УК будет действовать по закону, то не будет внезапного повышения расходов на содержание общедомового имущества и включения в платёжки граждан дополнительных строк.

В большинстве городов России основная масса многоквартирных домов — это старый жилищный фонд, и его тоже обслуживают управляющие организации. И несмотря на то, что по закону договор с управляющей компанией заключается на срок от одного года до пяти лет, кое-где УК меняются чуть ли не каждый месяц. И каждая новая компания не торопится исправлять ошибки предыдущей, а норовит найти источники для своей прибыли.

— Для больших УК новый закон сразу неудобств не принесёт, но и им всё равно придётся позаботиться о переходе на формат проведения полноценных собраний собственников. Скорее всего, они будут это делать на надёжных онлайн-площадках, — считает инженер столичного ГБУ "Жилищник" Наталья. — А вот для вновь организуемых компаний заручиться поддержкой жильцов, которых они не обслуживали, будет проблематично. Однако такая ситуация так или иначе заставит все УК улучшить качество оказываемых ими услуг.

По закону высшим органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников. Для того чтобы проверить, не использовал ли кто-либо факт вашего неучастия в одном из таких собраний и не подделал ли вашу подпись, проще всего не пытаться требовать документы непосредственно у управляющей компании, а воспользоваться Государственной информационной системой жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Ведь в соответствии с приказом Минстроя, если инициатором общего собрания собственников является УК, она обязана разместить в открытом доступе на портале ГИС ЖКХ скан-образы решений собственников и протокол собрания не позднее чем через пять рабочих дней со дня направления их в орган государственного жилищного надзора.

Для того чтобы использовать эту опцию, обычному гражданину придётся зарегистрироваться на портале и в личном кабинете перейти в раздел "Информация по дому", где надо открыть вкладку "Информация о договорах по дому" и там выбрать договор управления по адресу вашего дома. Далее находите все решения собственников в интересующую дату и проверяете наличие скана. Если скан есть, а вы в собрании участие не принимали, значит, ваша подпись подделана. В таком случае есть повод обращаться в надзорные органы или даже в суд. После проверки вашего обращения незаконное решение, скорее всего, отменят, а организаторов такого голосования могут привлечь к ответственности вплоть до уголовной.

Поскольку в силу части 1 статьи 46 Жилищного кодекса решение общего собрания собственников является официальным документом, подделка протокола преследуется по статье 327 Уголовного кодекса и предусматривает наказание в виде ограничения свободы на срок до двух лет либо лишения свободы на такой же срок.