5 переустройств в квартире, которые нужно согласовывать, пока не оштрафовали

Многие россияне считают, что если при ремонте своей квартиры они не снесли несущие стены, то всё остальное в жилище можно обустраивать на свой вкус. С таким подходом категорически не согласна Государственная жилищная инспекция, которая регулярно проводит мониторинг недвижимости, принадлежащей гражданам, на предмет выявления перепланировок и переустройств. А по результатам хозяевам выписывают штрафы и выставляют требование привести всё в соответствие с техническим паспортом квартиры. И нередко под взыскания попадают те, кто не представлял, что даже небольшие преобразования в собственной квартире могут потребовать дополнительного согласования.

Специалисты в области строительства утверждают, что при замене окон формальное согласование перепланировки или переустройства может зависеть от таких факторов, как год возведения здания, серия дома, материал постройки и т.д. Но даже в типовых панельных домах менять окна без специального согласования можно, только если соблюдать три принципиальных запрета:

• нельзя самовольно менять размер или конфигурацию оконного блока, так как такое действие является перепланировкой, а если это производится в несущей стене, то, как показывает судебная практика, потребуется ещё и согласие всех жильцов дома (определение Конституционного суда РФ № 3037-О; определение Верховного Суда РФ № 34-КГ19 – 9);
• нельзя менять архитектурный рисунок оконного блока, так как любое изменение внешнего вида окна, теоретически, требует предварительного согласования (на практике проблемы могут возникнуть только по инициативе УК);
• нельзя устанавливать окна иного цвета, чем те, которые установлены во всём доме.

— Не все знают, что, например, цвет окон закреплён в специальном колористическим паспорте дома и фактическое отличие переплёта оконной рамы даже в цвете — это нарушение правил и норм эксплуатации (пункт 3.5.8. Правил. — Прим. Лайфа). Соответственно, если нарушение будет установлено, то к ответственности могут быть привлечены как граждане (статьи 7.21 и 7.22 КоАП РФ. — Прим. Лайфа), так и управляющая компания (УК). Поэтому некоторые УК, чтобы обезопасить себя, действуют на опережение и пишут жалобы в жилинспекцию, тогда они от штрафа освобождаются, — разъяснил генеральный директор компании "Спецстрой-М" Александр Головин.

Обычно граждане думают, что установка натяжного потолка — это вид косметических работ, который не требует никаких согласований, однако это не всегда так. Известны случаи, когда надзорные органы считали, что для того, чтобы установить в квартире натяжной потолок, требуется проводить согласование с органом местного самоуправления, так как, по их мнению, такая конструкция фактически изменяет конфигурацию помещения (делает его меньше), то есть попадает под ограничения, установленные частью 2 статьи 25 Жилищного кодекса.

— На сегодня практика с натяжными потолками такова: согласование на установку этой конструкции может потребоваться, если после монтажа потолка объём квартиры уменьшился более чем на 5%, — пояснила эксперт-оценщик Светлана Новокшанова. — Как правило, у проверяющих не возникает претензий, если натяжной или подвесной потолок установлены в одной-двух комнатах, а вот если тотально во всей квартире, то вполне могут потребовать согласовать это конструктивное решение. И такой подход поддерживается судом.

Если в квартире при включённом отоплении холодно, то некоторые жильцы решают, что надо увеличить источник тепла, например, добавить секций к батареям. С точки зрения законов физики это логично: чем больше площадь обогревателя, тем теплее в квартире. Однако, по мнению коммунальных служб и жилинспекции, такое “усиление” домашнего отопления — это переустройство инженерных систем многоквартирного дома. А значит, это действие требует дополнительного согласования, и при отсутствии такого документа за выполненные работы “прилетит” штраф до 2500 рублей.

— Коммунальщики, как правило, предъявляют претензии о переустройстве, только если приборы отопления квартиры указаны в её техническом паспорте, что актуально в основном для нового жилого фонда, — пояснил адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин. — А вот жилинспекция действует по-другому. Там считают, что согласование на замену типов радиаторов или на увеличение "секций" в приборах отопления требуется в любом случае. И руководствуются инспекторы Правилами технической эксплуатации жилищного фонда, утверждёнными Госстроем (пункты: 1.7.1., 5.2.5., 5.2.8 Правил. — Прим. Лайфа). Суд позицию надзорных органов поддерживает (например, определение Новосибирского областного суда. — Прим. Лайфа)

По мнению большинства обывателей, покупка и монтаж домашнего кондиционера — это действие, не требующее совершенно никаких согласований. Но оказывается, что установка наружного блока сплит-системы на фасаде многоквартирного дома может быть признана незаконной. И тогда надзорные органы или суд не только обяжут удалить размещённое оборудование и следы его установки, но и оштрафуют. Логика судов, обязывающих демонтировать кондиционер, построена на положении, что фасад здания (внешние, несущие стены) — это общее имущество всех собственников в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса). Значит, в силу гражданского законодательства, распоряжаться им можно только с согласия других собственников (часть 1 статьи 247 Гражданского кодекса). То есть всё сводится к формуле: нет оформленного согласия — оборудование подлежит демонтажу.

Однако следует учесть, что в федеральных законах прямого указания на необходимость получения какого-либо специального разрешения на установку бытового кондиционера нет, поэтому всё регулируется законодательством субъектов РФ. Например, в Московской области действует закон № 191/2014-ОЗ, в Курске — решение городского Собрания № 22-5-РС, в Санкт-Петербурге — Правила благоустройства города. И именно в таких актах указано, где и как устанавливаются бытовые кондиционеры и требуется ли на это разрешение. А вот в Москве специальный закон, содержащий аналогичные нормы, отменён в 2011 году, но порядок установки кондиционеров всё равно указан в действующих нормативах по эксплуатации жилищного фонда ЖНМ-2004/02.

— Чтобы быть уверенным в правоте своих действий, перед тем как устанавливать климатическое оборудование, имеет смысл проверить, действует ли какой-либо региональный нормативный регламент, — рекомендует заведующий Западной коллегией адвокатов города Москвы Александр Инютин. — Ведь если установить кондиционер без такого разрешения, то местные власти имеют право не только взыскать штраф (согласно статье 7.21 КоАП РФ от 1500 до 2500 рублей. — Прим. Лайфа), но и потребуют за свой счёт демонтировать прибор.

Казалось бы, ну передвинули плиту, и что такого? Но на самом деле всё не так просто. В техпаспорте квартиры отражено место, где, согласно плану застройщика, этот кухонный прибор должен быть установлен, поэтому перемещение оборудования расценивается как переустройство жилья. А это значит, что, для того чтобы передвинуть плиту в сторону, собственнику придётся обращаться за согласованием в местную администрацию, а если плита газовая, то ещё и к газовщикам. По факту этого почти никто не делает, и проверяющие это прекрасно знают, поэтому вполне могут выписать штраф до 1500 рублей, он предусмотрен частью 1 статьи 7.21 Кодекса об административных правонарушениях.

— Наиболее жёсткий подход к тем, кто переставил именно газовую плиту, — рассказал адвокат Московской областной коллегии адвокатов Богдан Леськив. — В судебной практике известны случаи, когда тех, кто, по мнению газовых служб, путём перестановки своей плиты создавал опасную ситуацию, даже выселяли (например, такой случай зафиксирован в Республике Карелия. — Прим. Лайфа).

Получается, что в нынешних реалиях, прежде чем делать ремонт в своей квартире, надо иметь в виду, что любое изменение технического плана квартиры, например установка везде натяжных потолков или замена окон на остекление другой формы, — это перепланировка. И она потребует соответствующего разрешения. А если перенести кухонную плиту или увеличить радиатор отопления — это переустройство, для которого потребуется согласование.

А ещё перед тем, как что-либо менять в своей квартире, следует проверить, не нарушают ли изменения какие-либо региональные нормы.

И только с таким подходом можно не бояться визита коммунальщиков, которым, согласно разъяснению Верховного суда РФ, владелец жилья обязан предоставлять допуск в свою квартиру для её проверки. В противном случае последствия могут вылиться не только в штрафы, но и в работы по приведению своего имущества в соответствие с техпланом квартиры, что по нынешним ценам очень недёшево.