Машино-места и детские площадки во дворах передают жильцам: Как получить свои метры

Ожидаемые новации в гражданском законодательстве предопределяют, что общим имуществом собственников будут считаться: земельный участок, на котором находятся дом и элементы озеленения и благоустройства; чердаки; технические этажи; подвалы; крыши; ограждающие конструкции и оборудование, обслуживающее более одного помещения или машино-места. При этом специально указано, что этим имуществом собственники могут владеть, пользоваться и распоряжаться совместно, но продавать свои доли отдельно от квартиры никто не сможет (статья 287.5 Гражданского кодекса РФ, которая ещё не вступила в силу).

Отличие от сегодняшней правовой ситуации в том, что хозяевам квартир не придётся доказывать свои права на общее имущество, оно им будет принадлежать по умолчанию. Правда, только в том случае, если граница дворовой территории определена в кадастровом плане. А вот если нет, придётся оформить дополнительные бумаги. Эксперты считают, что, скорее всего, необходимость что-то оформлять может коснуться владельцев квартир старого жилого фонда, тех, где придомовая территория числится не за собственниками, а за муниципалитетом.

По данным Росстата, почти 80% населения РФ проживает в многоквартирных домах и, конечно, жители этих домов пользуются прилегающей территорией и дворами. Однако на вопрос, кто на законных основаниях вправе не только пользоваться, но и распоряжаться этими местами, простого ответа пока не существует. Обширная судебная практика вносит разночтения: одни судьи считают, что полнотой прав обладают только собственники, другие судебные инстанции допускают, чтобы решения о праве пользования принимали муниципалитеты, а некоторые суды вообще указывают, что есть ещё права третьих лиц, которые также надо соблюдать.

Более того, в ходе переоценки земель, которую в рамках государственной проверки 2022 года провела Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), было установлено, что у большинства домов, построенных в РФ до 2000 года, границы прилегающего участка могут быть вообще не определены. А значит, формальным собственником такой придомовой территории и двора является государство. Но тогда почему же у жителей этих домов в состав платы за общедомовые нужды включают расходы на благоустройство придомовой территории? На этот вопрос ответила Генпрокуратура РФ, которая в ходе своих мероприятий в первой половине текущего года пресекла более 2000 случаев оказания услуг по самовольно установленным ценам, то есть взимание платы было незаконным.

Однако многие граждане согласны вносить адекватную плату за общее имущество, если действительно смогут им владеть на паритетных основах совместно с другими жильцами. Разрешат ли это грядущие поправки в законодательство?

— В теории — да, разрешат, но на практике многое будет зависеть от целого ряда факторов, ключевым из которых остаётся правильность постановки на учёт земельного участка под многоквартирным домом и прилегающей к нему территории, — считает заведующий Западной коллегией адвокатов города Москвы Александр Инютин.

Сейчас, несмотря на то, что многие правовые нормы ещё не имеют прямого толкования в законе, сложившаяся практика минимизирует проблемы с принадлежностью территорий дворов только у жителей новостроек. Это обусловлено тем, что застройщик, продавая квартиру, обычно сразу передает и определённую часть домового участка, избавляя себя от необходимости платить за аренду уже застроенной площадки. А вот у собственников домов старой постройки всё по-другому, им коллективное имущество в свою собственность можно оформить, только если сделать это организованно всем домом. И вот с этим часто возникают проблемы, так как мало кто хочет заниматься бюрократическим процессом. Так и живут люди десятилетиями, сетуя на необустроенность своего двора, регулярно направляя жалобы по инстанциям на замусоренность территории и внезапно возникающие платные автостоянки.

В уже существующем законодательстве есть указание, что к придомовым территориям принадлежат пешеходные дорожки и тротуары, аварийные и сквозные проезды, зоны озеленения, детские и спортивные дворовые площадки и многое другое. Новыми поправками в законодательство этот перечень только расширяется. Однако чёткого термина, что такое придомовая территория, ни один общий нормативный акт не даёт. В сложившейся практике гражданского оборота принято считать, что к придомовой территории многоквартирного дома относится земельный участок, прилегающий к этому дому, размеры и площадь которого указаны в градостроительных документах. То есть по факту единых установленных пределов нет, так как они определяются индивидуально в отношении каждого объекта. В этом и проблема.

Узнать, сколько “метров” закреплено за конкретным многоквартирным домом, можно, если получить в Росреестре выписку из паспорта земельного участка, на котором расположен дом. Но это только в том случае, если такой кадастровый паспорт оформлялся. Если нет, то значит, вся домовая территория числится за муниципалитетом. Это не отменяет права владельцев недвижимости затребовать свою законную долю земельного участка, на котором расположен дом, но для этого придётся составить соответствующее обращение от всех собственников.

— Раньше органы местного управления, не желая заниматься процедурой выделения земли, хитрили и давали ответ заявителям, что, мол, не могут выполнить необходимое межевание, так как в муниципальном бюджете нет средств на разработку необходимого проекта. Однако новые нормы (федеральный закон №478-фз. - Прим. Лайфа) упростили ситуацию, разрешив использовать уже существующие схемы расположения земельного участка. То есть тем, кто желает оформить территорию своего дома и двора, достаточно только подать соответствующее заявление, — пояснила адвокат Адвокатской палаты города Москвы Ева Митлина.

А ещё поправки в гражданское законодательство закрепляют правило, согласно которому собственник здания (например, многоквартирного дома), расположенного на чужом земельном участке (например, принадлежащем городу), в любом случае вправе пользоваться этим земельным участком для доступа к своей собственности (пункт 2 статьи 287.3 Гражданского кодекса, который ещё не вступил в действие). Примечательно, что это право распространяется, например, на различные хозяйственные постройки и даже гаражи. И если, например, собственники решат перестроить эти постройки, то они имеют право их снести и возвести заново. На это закон отводит срок не более 5 лет.