С 1 августа продавцы недвижимости начнут менять ценники: Что ждёт покупателей и арендаторов

По данным Аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость", стоимость 1 кв. м первички на территории старой Москвы составляет 358,3 тыс. рублей (минус 2,2% за месяц и плюс 15,3% за год), на присоединённых территориях — 229,3 тыс. рублей (минус 0,4% за месяц и плюс 19,5% за год).

— В августе возможны два сценария развития событий. Согласно первому, цены на квартиры в новостройках продолжат расти, поскольку дорожают стройматериалы и стоимость работ. Кроме того, пока не решён вопрос со ввозом необходимого для стройки импорта (материалы, оборудование и т.д.). Последние два месяца фиксируется небольшое снижение стоимости первички. Однако мы связываем это с летними скидками на квартиры. Сейчас происходит техническая коррекция цен, ближе к сентябрю они могут снова вырасти, — рассказал руководитель Аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость" Дмитрий Таганов.

Второй сценарий предполагает, что стоимость первичного жилья будет снижаться. Цены на него сейчас слишком высокие, и многие не могут позволить себе купить квартиру, даже привлекая субсидированную ипотеку со ставкой 1%. Кроме того, многие покупатели успели обзавестись жильём до того, как цены достигли максимума.

— Продажи на данный момент набирают обороты. Доля ипотеки достигает по ряду проектов 80% благодаря снижению ставки по программам с господдержкой. В связи с тем, что правительство предприняло достаточно много мер для стабилизации экономической ситуации, постепенно покупательский спрос на квартиры восстанавливается. Нет уже того страха за будущее, который удерживал клиентов от совершения покупки. Много доступных предложений появилось по ставкам от застройщиков и, конечно, небольшая корректировка по ценам, которая была в мае – июне, помогла вернуть спрос на недвижимость. Да, пока рано говорить о полном его восстановлении, но мы прошли уровень падения и сейчас находимся в стабильной ситуации, — рассказала руководитель направления "Продажи" компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова.

Она не прогнозирует серьёзных изменений цен в августе, так как традиционно этот месяц считается отпускным и подготовительным к школам/институтам. Резкого всплеска спроса точно не будет. Восстановления спроса к прежним показателем эксперт ждёт в начале осени.

Сейчас цены будут корректироваться по концепции трёх К, которая состоит из количества проектов, качества проектов и классовости проектов. Количество проектов: чем больше выйдет новых проектов, тем больше это повлияет на ценовую политику. Качество проектов: сейчас это важный момент, поскольку от производства и аналоговых поставок из других стран будет зависеть себестоимость проекта. Классовость проектов: если большинство проектов уйдут в бизнес-класс, то средняя ценовая политика будет расти. Если девелоперы решат сосредоточиться на массовом сегменте, темпы прироста цен будут ниже. Об этом рассказал руководитель департамента продаж "Главстроя" Алексей Гусев.

Что касается первичного рынка жилой недвижимости, то в июне был зафиксирован рост средней цены сделок на квартиры в новостройках в Москве по отношению к маю почти на 5%. Это обусловлено включением стоимости субсидирования низких ипотечных ставок в стоимость продажи квартир. Кроме того, по итогам июня зафиксирована исторически низкая средневзвешенная ставка по ипотеке в Москве — 2,9%. Тренд на снижение стоимости ипотеки наблюдается и сейчас, и участники рынка ждут его сохранения в августе. Более того, при возможном понижении ключевой ставки на очередном заседании ЦБ можно ожидать некоторого снижения стоимости субсидирования, а значит, и итоговая стоимость квартиры может стать несколько ниже. Однако вполне вероятно, что банки ужесточат требования к заёмщикам, поэтому откладывать вопрос с покупкой квартиры не стоит. Так считает руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS Денис Бобков.

В московском регионе спрос на рынке новостроек вырос примерно на 20% по сравнению с маем. Один из главных факторов увеличения продаж — улучшение условий льготной ипотеки. Кроме того, застройщики и банки поддерживают спрос, активно предлагая субсидированные кредитные продукты. Со стабилизацией макроэкономической ситуации и снижением ставок ипотека вновь становится локомотивом продаж на рынке недвижимости, особенно в доступном сегменте. И если в апреле доля ипотечных сделок у нас составляла менее 70%, то в июне она достигла 83%. Ещё один фактор роста спроса на первичное жильё — специальные акции, на которые был богат июнь. Застройщики предлагали приобрести жильё с выгодой в среднем 5–7%. В некоторых случаях она превышала и 10%. Такие цифры привёл заместитель директора по продажам ГК "Гранель" Сергей Нюхалов.

Он считает, что восстановление покупательской активности может означать, что люди постепенно адаптируются к новой экономической ситуации. Интерес покупателей показывает хорошую динамику: многие, даже не приобретая жильё прямо сейчас, возвращаются на рынок с прицелом на будущие месяцы. При этом цены остаются в целом стабильными. Во многом это связано с ростом спроса на фоне увеличивающегося объёма предложения — более чем на 20% по итогам второго квартала 2022 года. Всё это позволило сбалансировать цены. При сегодняшних трендах в следующем месяце можно ожидать сохранения роста спроса и ценовой устойчивости на рынке новостроек.

По данным Аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость", стоимость 1 кв. м вторички на территории старой Москвы составляет 281 тыс. рублей (минус 1,47% за месяц и плюс 4% за год), на присоединённых территориях — 198,9 тыс. рублей (минус 1% за месяц и плюс 9% за год).

— Участники рынка постепенно адаптируются к новым условиям. По нашим наблюдениям, сейчас основными покупателями являются клиенты, которым необходимо решить квартирный вопрос. В дальнейшем рост цен маловероятен, ведь они начали снижение с пиковых значений. Тем более, подорожание вряд ли возможно в условиях невысокого спроса и снижения уровня доходов населения. Средний размер скидок сейчас составляет 5%. В настоящее время цены на вторичные квартиры снижаются примерно на 1% в месяц, и июль не станет исключением. В ближайшие 12 месяцев мы ожидаем уменьшения стоимости жилья на 8%, — такой прогноз сделал директор Управления вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимости" Сергей Шлома.

Сейчас на вторичном рынке наблюдается постепенное снижение цен. Продавцы понимают ситуацию, готовы назначать ту стоимость, которую определяет рынок, то есть покупатель. Об этом рассказала ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

— Я вижу перекос рынка в сторону альтернативных сделок до 85%. Преобладают сложные и интересные сделки: люди переезжают в другие страны (например, один клиент покупал недвижимость в Сербии), проводят мультивалютные сделки, если один из участников проживает за рубежом. Цепочка в альтернативе может достигать трёх-четырёх звеньев, что требует от риелтора экспертных знаний и проверки каждого участника сделки, — отметила Марина Лашкевич.

По её мнению, цены летом будут идти в нынешнем ценовом коридоре с незначительным снижением до 5% в зависимости от локации. Продавать квартиры будут те, кому необходимо улучшать жилищные условия сегодня.

— Интересом пользуются точечные истории. Только вчера ко мне обратились клиенты с просьбой подобрать перспективный вариант в новом доме рядом со строящимся метро. Клиенты понимают ценность инфраструктуры, её роль в дальнейшей стоимости жилья. Существенных изменений на рынке до конца лета я не предвижу, если, конечно, не осуществится успешное завершение специальной операции, — добавила Марина Лашкевич.

Июль, как и июнь, — традиционно тихие месяцы на рынке аренды. Этот сезонный фактор в полной мере проявился и в этом году.

— В августе мы ожидаем оживление рынка в преддверии нового осеннего делового сезона, который должен продлиться до конца октября. Рост спроса стимулирует повышение цен. Вероятно, усреднённые арендные ставки увеличатся на 3–5%. В индивидуальном порядке, по итогам торга, стоимость найма может подняться на 5–10%, — рассказала заместитель директора Управления аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимости" Оксана Полякова.

Самые большие скидки можно получить при аренде дорогой недвижимости. Согласно статистике Apple Real Estate, медианная стоимость предложения сегодня находится практически на дофевральском уровне: 200 тыс. рублей в месяц в бизнес-классе, 500 тыс. рублей в элитном сегменте. Но по итогам торга можно получить скидку 5–7%. Такой дисконт был установлен ещё в мае, сохранялся в июне и действует сейчас. Для сравнения — в апреле скидки доходили до 25% (в зависимости от ликвидности лота).

— В ближайшей перспективе вероятно повышение арендных ставок на 2–4% у наиболее ликвидных объектов (уникальных по локации, отделке или иным параметрам). Средняя стоимость остальных зафиксируется на сегодняшней отметке, но вряд ли можно будет рассчитывать на дисконт, — рассказал руководитель направления "Аренда" компании Apple Real Estate Владимир Родионов.

Если говорить о рынке ИЖС, то весной спрос обвалился на 50–70% в сравнении с 2021 годом. Сейчас он постепенно оживает, но очень далёк от прошлогоднего. Количество заявок увеличилось не более чем на 10–15% по сравнению с маем. Так охарактеризовал обстановку на рынке владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

— В случае с ИЖС дополнительную ложку дёгтя застройщикам привнесла ипотека на "самострой". В условиях неопределённости, дефицита средств и страхов потери работы люди кинулись к самым ликвидным вариантам, забывая при этом о качестве строительства. Также на рынке вновь популярна услуга "трейд-ин". Люди хотят иметь загородный дом, но им не хватает наличных средств. Они либо встраиваются в альтернативу и продают имеющуюся квартиру, либо идут за ипотекой. Согласно данным банков, она прибавила до 50% в портфеле их кредитных услуг, — отметил Максим Лазовский.

По его словам, до конца лета в сегменте ИЖС серьёзного оживления не ожидается. Скорее будут появляться локальные инвесторы с наличными после закрытых депозитов. Они будут искать точечные интересные варианты. Строители уже предоставляют скидки до 10–15%, и в связи со снижением стоимости материалов такая тенденция (снижение стоимости до 10–15%) сохранится на рынке в целом до конца лета.

Максим Лазовский считает, что ситуацию может изменить введение нового стандарта по загородным домам и малоэтажным жилым комплексам. Такая инициатива уже давно обсуждается, но ещё не обрела реальную форму. Говорили также и о комитете по малоэтажному строительству, он тоже важен и необходим.

— Однако ручное управление и регулирование Минстроем — это скорее важная долгосрочная мера, направленная на развитие и популяризацию отрасли в целом. Поэтому быстрых позитивных изменений ждать от стандартизации ИЖС не стоит. Но они обязательно будут, — пояснил Максим Лазовский.