Кто сможет снять квартиру и получить за это компенсацию от государства

В Госдуму внесен законопроект с поправками в Налоговый кодекс РФ (НК), суть которых — в предоставлении возможности для тех, кто арендует жильё, получать ежегодный налоговый социальный вычет. То есть тем, кто проживает на съёмной квартире, предполагается компенсировать 13% от их годовых расходов на оплату жилья. Пока суммарный годовой лимит выплат по любым социальным вычетам ограничен 13% от 120 000 рублей (то есть вернуть себе можно 15 600 рублей налога за год). Для получения арендного вычета россиянину будет достаточно предоставить договор найма жилого помещения, а также документы, подтверждающие его фактические расходы по этому договору (например, выписки расходных операций по карте).

Как следует из пояснительной записки к законопроекту, цель депутатов — не только предоставить новый вид льгот тем, кто тратит семейный бюджет на оплату своего временного проживания, но и способствовать легализации рынка жилищной аренды. По данным Единой Межведомственной Информационно-Статистической Системы (ЕМИСС Росстат), которые приводят депутаты, на сегодня более 90% арендных отношений между физическими лицами находятся в тени, то есть никакие налоги получателями прибыли не платятся. Очевидно, что если наниматели захотят воспользоваться налоговым вычетом, то Федеральная налоговая служба (ФНС) одновременно с запросом о возврате средств получит и информацию об арендных отношениях, что является законным поводом для взыскания с хозяев квартир недоимок по скрытому доходу.

— Государство уже давно стремится "обелить" рынок жилищной аренды, но пока все эти попытки заметных результатов не принесли. Дело в том, что большинство россиян к нелегальной аренде жилья относятся достаточно лояльно и не считают такие вненалоговые отношения серьёзным нарушением закона. Если поправки примут, то, возможно, что желание получить вычет стимулирует некоторых квартиросъёмщиков сообщать налоговикам о незаконной деятельности хозяев сдаваемых квартир, но вряд ли это будет массовая практика, — считает адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин.

С мнением Шагина соглашается и старший юрист компании "Европейский дом права" Залимхан Магомедов, который считает, что новые поправки в НК могут повлиять на увеличение объема "белой" аренды жилой недвижимости, но это не приведёт к массовому выводу рынка из тени.

— Новая норма о налоговом вычете в случае её принятия, скорее всего, будет востребована у граждан, которые арендуют для себя жильё у юридических лиц, либо у муниципальных образований, — предполагает Магомедов. — Что касается отношений между частниками, то у меня нет уверенности, захотят ли арендаторы доносить на своих арендодателей-физлиц и вступать с ними в конфликт ради небольшой прибыли, которая может не покрывать даже месячную аренду.

Схожие опасения высказали Лайфу и эксперты компании "ИНКОМ-Недвижимость", которые указали, что в случае принятия законопроекта в том виде, который есть сейчас, часть арендодателей, чтобы обезопасить себя от возможных претензий со стороны ФНС, скорее всего, переведут расчёты за проживание на схему ежемесячной оплаты наличными: в этом случае доказать факт получения дохода будет сложнее. А специалисты компании "Миэль" предположили, что новые поправки могут заставить арендодателей высоколиквидных объектов легализовать свою деятельность, но при этом пересмотреть расценки в сторону повышения на величину отчисляемых налогов.

Пока новая инициатива законотворцев находится в стадии подготовки к первому чтению, эксперты рынка недвижимости обращают внимание на другую тенденцию рынка жилой аренды: оказывается, за налоговым вычетом стали обращаться некоторые собственники недвижимости, которые получают свой основной доход от сдачи внаём нескольких имеющихся у них квартир.

В условиях снижения арендного рынка некоторые владельцы нескольких объектов недвижимости стали сами стремиться к официальному оформлению договора аренды. Делают они это, скорее, не из чувства сознательности, а с целью законно не платить налоги, фактически оформляя взаимозачёт по декларации, поданной при обращении за имущественным вычетом.

— К такому варианту сейчас прибегают те, кто успел приобрести несколько объектов недвижимости до прошлогоднего взлёта в цене, либо те, кто не имеет официального дохода, достаточного для начисления максимального вычета по имуществу, — пояснила риелтор Галина Смирнова. — По факту эти арендодатели претендуют не на реальные деньги, а на зачёт налоговых требований (подпункты 3, 4 и 7 статьи 220 НК РФ. — Прим. Лайфа). Они не регистрируются в качестве самозанятого, но снимают вопросы ФНС о наличии зачислений на банковские счета. Само собой, что для тех, кто арендует недвижимость у этих граждан, от наличия официального договора — только плюсы.

Для справки: как следует из данных, представленных депутатами, которые разрабатывают законопроект по арендным вычетам, в настоящее время в России постоянно арендуют недвижимость для собственного проживания более 5,7 млн семей, то есть 10% от общего числа домохозяйств.