Продавцы начали переписывать ценники: Как изменится стоимость недвижимости

В январе после декабря покупательская активность обычно падает. Сказывается так называемая сезонность на рынке. По итогам декабря спрос на недвижимость в Подмосковье, например, вырос на 30% по сравнению с ноябрём. Тут речь идёт о количестве проданных метров. Цена же самого метра увеличилась на 2%. При этом доля ипотеки выросла на шесть процентных пунктов и достигла в структуре продаж 87%. Здесь нужно сказать об активности ипотечного сектора на фоне изменений условий кредитования. В частности, сказались изменения льготной ставки с 1 января 2023 года (с семи до восьми процентов). Люди спешили воспользоваться кредитом на квартиру на прежних условиях. Так описала рыночную ситуацию руководитель департамента маркетинговых исследований компании "Главстрой-Регионы" Виктория Ковалевская.

— В текущих реалиях продолжится тенденция по разработке стимулирующих инструментов на рынке первичной недвижимости. В Московском регионе скидки у некоторых застройщиков достигали 20–30%, но это скорее исключение. К тому же стоит посчитать, является ли реальным заявленный размер бонусов. По рынку средний показатель скидок составляет 7–10% в зависимости от формы сделки, — добавила Виктория Ковалевская.

Несмотря на то что ставка 0,1% отменена, девелоперы стали предлагать новые инструменты для привлечения клиентов. Например, сегодня можно взять семейную ипотеку со ставкой 3%, можно встретить предложения с кухонной мебелью в подарок при оформлении сделки до середины января. Интересный вариант — ипотека без процентов первые пять лет, а с шестого года ставка восемь или шесть процентов, если это семейная ипотека. Так охарактеризовал обстановку на рынке директор направления "Новостройки" компании "ИНКОМ-Недвижимость" Валерий Кочетков.

— Новые программы лояльности застройщиками разрабатываются непрерывно. Считаю, что цены продолжат расти небольшими темпами в регионах, а в Москве застройщики продолжат работать со скидками и другими стимулирующими программами. Тенденции к стагнированию цен в регионах нет, — рассказал коммерческий директор ГК "Монолитхолдинг" Антон Вьюгин.

Коммерческий директор ГК "А101" Анна Боим не ожидает значимого роста цен на первичное жильё в 2023 году. Он наблюдался последние два – два с половиной года и был вызван дисбалансом спроса и предложения, а также всплесками ажиотажа на фоне смены условий программ льготной ипотеки. С лета 2022 года объём предложения начал расти, тем самым стабилизируя ситуацию. Кроме того, с учётом объективного снижения покупательской активности на рынке девелоперы не станут повышать цены без веских причин, чтобы не упускать клиентов.

— Однако и заметное снижение стоимости жилья тоже едва ли возможно. Ценовая вилка сейчас в значительной степени определяется банками. Они на основе анализа в том числе потенциальных доходов и расходов решают, выдавать ли девелоперу проектное финансирование на строительство. Эта вилка, конечно, учитывает возможные ценовые колебания на рынке. Но она также учитывает и динамику себестоимости строительства, которая объективно выросла в 2022 году. Так что можно рассчитывать на эпизодические акции, в рамках которых девелоперы могут предлагать определённые дисконты на ограниченный набор квартир. Впрочем, нет оснований считать, что такие акции станут массовыми, — пояснила Анна Боим.

В ближайшее время, если не будет непредвиденных обстоятельств, цены останутся на прежнем уровне. Следующей тенденцией 2023 года, действительно, стала разработка банками совместно с девелоперами специальных программ кредитования, которые заменят ипотеку под 0,01. Такое мнение высказала PR-директор ГК "Садовое кольцо" Елена Мацинова.

На вторичном рынке, как и в целом на рынке недвижимости, ждут снижения стоимости жилья. Оно неизбежно, поскольку рынок был перегрет за счёт дешёвой ипотеки и цены выросли слишком сильно. К концу 2022-го стоимость продажи на вторичном рынке уже снизилась на 20% по отношению к марту, но у неё есть потенциал для дальнейшего снижения. Об этом рассказал директор направления "Вторичный рынок" компании "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Шлома.

— В перспективе мы ожидаем удешевления вторичного жилья на 10%. Также вероятно, что постепенно цена может уменьшиться ещё на 5%. На рынке сейчас присутствуют только те, кому необходимо решить свой квартирный вопрос. Таких людей сейчас немного, и в дальнейшем их число не увеличится. Поэтому цены будут находиться под давлением. Банки хотят выдавать больше ипотечных кредитов, но не могут. Люди хотели бы взять ипотеку, но те условия, которые предлагает им рынок (ипотека под 11% годовых), многих не устраивают. Это всё-таки высокая ставка, — отметил Сергей Шлома.

По его словам, для того чтобы ипотечная ставка психологически нормально ощущалась покупателями, она должна быть ниже 10%. Не нужно опускать до 7,5%, потому что это чрезмерно разгоняет рынок и накручивает цены. При ставке 9,5–9,9% жильё спокойно будут покупать те, кому оно действительно нужно. Не будет и разгона цен.

Продавцы сейчас начали пересматривать ценники. Поэтому озаботиться выбором предложения по стоимости конца 2022 года стоит уже сегодня. Особенно в сфере элитного сегмента. Такую рекомендацию дал директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов.

— Взять ипотеку, закрыть часть стоимости кредитом или рискнуть вложить накопления в тёплый контур? Неважно как, важно успеть заключить договор на строительство до середины февраля! Это действительно позволит сэкономить. Причина кроется в ценообразовании на строительном рынке. Традиционно в начале года все компании пересматривают свои прайс-листы — узнают у поставщиков об изменениях цен на материалы, проводят переговоры со строителями, узкопрофильными специалистами касательно стоимости работ. В итоге во второй половине февраля создаётся новый прайс на строительство домов, — рассказал Вячеслав Котлов.

По его словам, раньше из года в год повышение стоимости строительства происходило примерно на 5%. Его можно было прогнозировать. Сейчас, если говорить о высокоценовом сегменте либо о технологичных домах комфорт+, например, из клееной тавровой балки, прогнозировать процент повышения буквально невозможно. При строительстве используется довольно высокий процент импортной продукции, поэтому надо учитывать и изменение её стоимости, и курсы валют, и цены на логистические услуги.

— Например, только за несколько месяцев прошлого года масло, которым мы покрываем фасады наших домов, выросло на 100%. Чего ждать от него в феврале, вопрос открытый. Поэтому, если стоит задача построить дом, не надо ждать до весны, надо серьёзно заниматься планированием строительства уже сегодня, — добавил Вячеслав Котлов.

В ИЖС комфортного и стандартного сегмента цены пока не изменились — прошло слишком мало времени, да и предпосылок к их повышению нет. Скорее, к незначительному снижению — около 5% в первом квартале 2023 года. Об этом рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

Если говорить о тенденциях, то он отметил нарастающий интерес к новым формам льготных ипотечных программ у населения и даже у банков. Так, сейчас аудиторию интересуют новые реалии семейной ипотеки (изменения в отношении возраста и года рождения детей). Также по-прежнему интересна льготная программа на ИЖС. Даже под 8%.

— Из покупательских трендов отмечу ещё возрастающий интерес именно к участкам под ИЖС. Причина — льготная ипотека на самостоятельное строительство. Она не теряет своей популярности, так как люди хотят сэкономить. Также отмечу интерес к так называемым дальним дачам, локациям в районе 80–90 км от МКАД под постоянное проживание. Стоимость домов там существенно ниже — в районе 6 000 000 рублей с участком, что привлекает клиентов, — пояснил Максим Лазовский.