Как Центробанк будет бороться с "дешевой" ипотекой

Банк России не раз выражал недовольство ипотекой со сверхнизкими ставками, указывая, что такой вид кредитования — это схема, которая позволяет зарабатывать застройщикам, но она несёт риски для граждан и банков. Однако предостережения ЦБ были проигнорированы, поэтому регулятор начал включать механизмы, делающие выдачу ипотеки с околонулевой ставкой головной болью для банков.

В связи с этим кредитные учреждения уже начали пересматривать варианты своего участия в схемах застройщиков, ведь своя прибыль для них важнее. Правда, в некоторых случаях ипотека со сверхнизкой ставкой всё ещё возможна, но для этого гражданам придётся выполнить целый ряд условий и принять на себя некоторые риски.

Основная схема, по которой застройщики предлагают приобрести сейчас недвижимость, проста: потенциальному покупателю объявляется, что он может получить заём в дружественном банке под ставку ниже 1%, но другие условия предоставления такого вида финансирования не раскрываются. А это, как правило, более дорогое страхование и целый набор комиссий. Но самое главное — цена квартиры без "ипотеки от застройщика" будет на несколько миллионов дешевле, чем эта же квартира, но с "выгодным предложением".

Эксперты заявляют, что общая переплата вместе с кредитом и страховкой может составить чуть ли не треть от реальной стоимости квартиры.

— Все строительные компании заинтересованы в быстрой реализации своих объектов, поэтому они согласны компенсировать банкам недополученные ими проценты, но это окупается ценой и комиссиями. Кроме того, банки, как правило, получают агентскую премию от страховых компаний, которые также участвуют в схеме, — поясняет генеральный директор компании "Спецстрой-М" Александр Головин.

Размер доходов с каждой сделки банки, по понятным причинам, не раскрывают, но, согласно данным сервиса "Домклик", он может составлять от 20 до 40% от стоимости проданного по схеме с околонулевой ипотекой объекта.

Конечно, все эти цифры известны Центробанку, который недоволен, что растёт число заёмщиков, которые взяли кредиты на квартиры, которые на самом деле не стоят уплаченных за них денег. Ведь в случае массовых проблем у тех, кто не расплатился по кредитам с нерыночной ставкой, банки останутся с залогами, которые нельзя будет быстро реализовать. Такая ситуация была в США в 2007 году: она стоила экономике этой страны триллионы долларов.

Для справки: согласно данным ЦБ, к февралю 2023 года в России объём ипотечной задолженности 14,14 трлн рублей — это 48,86% от общего объёма кредитов, выданных россиянам.

Прежде всего регулятор подготовил меры, которые ограничат возможную прибыль банков от участия в схемах с околонулевой ипотекой. Как пояснил Лайфу источник в Банке России, сделано это будет при помощи трёх инструментов.

Во-первых: будет повышено резервирование по ипотеке со стоимостью ниже рыночного уровня. На языке обывателя это означает, что если стоимость выдаваемой ипотеки будет ниже рыночной, то банк, выдавший такой кредит, будет обязан перечислить некоторую дополнительную сумму на резервный счёт, где она будет находиться без движения до окончания кредита. Пока предполагается, что размер этого резервирования будет до 50% от суммы полной стоимости кредита. Очевидно, что такой вывод средств из финансового оборота для банка означает потерю прибыли, которую не сможет покрыть застройщик своей схемой.

Сформировать резервы банки будут обязаны до июня текущего года. Под эти требования не подпадёт ипотека, которая будет выдана до апреля 2023 года.

Во-вторых: с мая 2023 года к ипотечным сделкам по приобретению новостроек по договору долевого участия с низким первоначальным взносом (менее 30%) Центробанк установит повышенный коэффициент риска, что также окажет ценовое давление на кредитные организации, заставив их увеличить затраты на выдачу и обслуживание таких кредитов.

В-третьих: с мая 2023 года ужесточается контроль за кредитами, выданными для приобретения жилья на вторичном рынке. В тех случаях, когда сумма кредита будет составлять 85% и более от рыночной цены квартиры, от банка потребуют зарезервировать (то есть положить на беспроцентное длительное хранение) до 100% от суммы предоставленной ипотеки.

По мнению специалистов, Банк России вряд ли ограничится только указанными мерами, а это значит, что ипотеке с маркетинговой низкой ценой приходит конец.

— Нормальный ипотечный кредит не может выдаваться по ставке ниже, чем ставка рефинансирования, ведь банки сами привлекают деньги именно на этих или более дорогих ценовых условиях, — утверждает доцент кафедры политической экономии МГУ Максим Чирков. — Если заявленная ставка по кредиту на приобретение недвижимости ниже ставки ЦБ (сегодня 7,5% годовых. — Прим. Лайфа), то это маркетинговый ход, рассчитанный на неумение потенциальных покупателей посчитать свою переплату.

Схожую позицию высказал и депутат Госдумы Алексей Журавлёв, который отметил, что тенденция на снижение предложения кредитов на покупку недвижимости с экстремально низкими ставками уже заметна.

— Некоторые застройщики уже начали модернизировать схему с нулевой ставкой от их дружественного банка. Теперь это некий вид гибридной рассрочки, когда первое время процентов практически нет, но после года или двух банк навёрстывает упущенную прибыль, резко поднимая процент. Эти варианты предполагают примерно 10% переплаты от общей стоимости квартиры, что тоже немало, — объяснил депутат.

Для справки: по данным Центробанка, средний срок ипотеки в России по итогам прошлого года достиг исторического максимума в 24,1 года и во многом этот показатель вырос в связи с применением схем с нулевой ставкой, которые увеличивают реальную стоимость кредита для граждан путём растягивания платежей на максимально длительный срок.