С 1 июня изменится структура спроса на недвижимость: Как это повлияет на стоимость продажи и аренды

Стоимость новостроек Москвы и Подмосковья находится в стадии стагнации, но в годовом выражении цена предложения увеличилась и продолжает расти. Речь идёт вовсе не о восстановлении рынка и ажиотажном спросе. Дело в том, что в первом квартале 2023 года существенно вырос спрос на низкобюджетную недвижимость в проектах комфорт-класса. Их продажи увеличились на 32%. Об этом рассказал директор направления "Новостройки" агентства "Инком-недвижимость" Валерий Кочетков.

Он отметил, что если в прошлом году доля квартир стоимостью до 15 млн рублей составляла 55%, то сегодня — не более 35%. Недвижимость по цене до 10 млн раньше занимала в общем объёме 15%, а сейчас — всего 11%. С другой стороны, увеличивается объём предложения квартир стоимостью более 25 млн рублей. Таким образом, летом рынок будут формировать проекты более дорогого формата и средневзвешенная цена квадратного метра вырастет.

— Конечно, с точки зрения инвестиций сложно рекомендовать покупку сегодня, но если жилищный вопрос актуален, то его всегда надо решать здесь и сейчас. Тем более что на рынке многообразие предложений как строящегося жилья, так и готового на любой кошелёк. Условия по ипотеке в этом году Центробанк отрегулировал. Ушли околонулевые проценты, но теперь не надо переплачивать 20–30% за квартиру и можно приобрести жильё по реальным ставкам — от 5,7% годовых — без увеличения цены, — добавил Валерий Кочетков.

По его данным, в Старой Москве средняя цена первичного предложения составляет 346,6 тыс. рублей за квадратный метр. За месяц она выросла на 1,1%. Среднестатистическая квартира в Старой Москве стоит 18,71 млн рублей. Это на 0,9% больше, чем месяцем ранее. В Новой Москве квадратный метр на рынке новостроек в среднем оценивается в 228,1 тыс. рублей. За месяц цены снизились на 2%. Медианная стоимость квартиры тут — 10,8 млн. В Подмосковье среднестатистический квадрат стоит 172,2 тыс. рубля, что на 0,3% меньше, чем месяц назад. Средняя квартира оценивается в 7,96 млн. Это на 0,4% больше, чем в прошлом месяце.

— Существенного снижения цен на первичке мы не ожидаем. Застройщики могут гибко управлять объёмом предложения, не оказывая давления на цену. На вторичке без политических потрясений ожидать каких-то систематических дисконтов тоже не стоит. Сезонность, мы полагаем, заметна в премиальном сегменте: покупатели недвижимости с более высоким чеком больше склонны к длительному отдыху в летний сезон, — отметил аналитик компании "Рынки, деньги, власть" Сергей Раманинов.

На данный момент спрос на рынке активный. В апреле он был в два раза выше, чем в апреле прошлого года. Май показывает примерно аналогичные данные. Так охарактеризовал ситуацию директор направления "Вторичный рынок" агентства "Инком-недвижимость" Сергей Шлома.

— Летом, когда традиционно на рынке недвижимости штиль, мы не ждём вспышек активности, но, учитывая, что ещё с прошлого года накопился отложенный спрос, затишье маловероятно. Кроме того, вторичный рынок довольно оживлён за счёт перетока покупателей из сектора новостроек. Тенденция сохраняется и будет сохраняться до тех пор, пока девелоперы не опустят цены. Или пока стоимость вторички не поднимется до цен новостроек. Но сейчас мы не видим такой тенденции, и нет оснований для заметного роста цен на вторичном рынке. Экономическая ситуация непростая, покупательная способность населения не увеличивается, — считает Сергей Шлома.

В Старой Москве, по его словам, средняя цена вторичного предложения составляет 274,9 тысячи рублей за квадратный метр и почти не изменилась за месяц. Среднестатистическая квартира в Старой Москве стоит 14,6 млн рублей. В Новой Москве квадратный метр на вторичке в среднем оценивается в 202,1 тыс. рублей. Медианная стоимость квартиры тут составляет 9,87 млн рублей. В Подмосковье среднестатистический квадрат стоит 138,6 тыс., а квартира — 6,65 млн.

— Некоторые эксперты полагают, что вторичка в этом году не подорожает, а квадратный метр будет дешеветь где-то на процент в месяц. Однако я не склонен разделять их оптимизм. Дело в том, что ЦБ уже полгода не поднимал ключевую ставку и есть сигналы, говорящие о том, что в среднесрочной перспективе это произойдёт. Ну а вслед за ней, конечно, подорожает и ипотека. Недавно ставки по субсидированным программам от околонулевых значений поднялись до четырёх-шести процентов — и от этого уже существенно вырос регулярный платёж заёмщиков. Думаю, до зимы как минимум стоит ждать существенного затишья на рынке недвижимости в сегментах ниже бизнес-класса, — считает частный инвестор, основатель "Школы практического инвестирования" Фёдор Сидоров.

В сегменте высокобюджетной аренды цены стабильны на протяжении последнего года. По некоторым объектом видна стагнация, некоторые сдаются с дисконтом, в среднем на 15%. Такие данные привёл руководитель направления "Аренда" компании Apple Real Estate Владимир Родионов.

— Спрос восстанавливается: мы видим увеличение количества обращений на 10–15%. Тенденция продиктована постепенной адаптацией бизнеса и госструктур к новым реалиям. Видим возобновление обратной релокации, причём всё большими темпами. Тем не менее спрос пока не успевает за предложением — оно продолжает расти. Кроме того, увеличение объёма экспозиции связано с окончанием отделочных работ в новых ЖК и выходов новых предложений на рынок. Дальнейшая динамика цен будет зависеть от политических и экономических факторов, притока или, наоборот, оттока потенциальных арендаторов, — добавил Владимир Родионов.

Цены на аренду в массовом сегменте остаются на прежнем уровне. Средняя стоимость не снижается, поскольку самые экономичные объекты быстро уходят из экспозиции, не накапливаются в ней. Их удельный вес в общем объёме не растёт, соответственно, усреднённый показатель сохраняется. Так оценила ситуацию на рынке заместитель директора Управления аренды квартир агентства "Инком-недвижимость" Оксана Полякова.

— Сейчас предложение превышает спрос в три раза. Собственники сдаваемых квартир в конкурентной борьбе вынуждены идти на уступки и снимать некоторые ограничения с арендаторов, готовы предоставить дисконт или некие бонусы. Например, в виде рассрочки выплаты суммы страхового депозита. Интерес арендаторов в массмаркете сфокусирован на объектах экономкласса — люди стараются максимально минимизировать бюджет аренды. Конечно, это влияние ситуации в стране, общей экономической неопределённости, — добавила Оксана Полякова.

По её словам, летом скачки активности спроса на долгосрочную аренду в массовом сегменте не предвидятся, поскольку этот период на рынке традиционно спокойный. Изменения стоимости аренды в Москве также маловероятны. Снижаться некуда, так как, в отличие от общего повышения цен, ставки найма не росли в последние годы (за исключением нескольких месяцев осени, когда рынок оживляется и арендодатели могут поднять цену на 5–10%). Дорожать аренда также не может в условиях невысокого спроса.

Незначительное увеличение интереса к аренде Оксана Полякова ждёт в конце июля – начале августа. Он вырастет со стороны тех, кто желает подобрать выгодный вариант до начала осеннего сезона, когда повысятся спрос и цены.

Рост цен на загородную недвижимость не ожидается. Более того, средние цены уже выставленных на продажу домов за лето могут снизиться примерно на 10%. Количество интересных предложений сокращается естественным путём — их покупают, а новых объектов строится мало. Об этом сообщила начальник отдела направления "Загородная недвижимость" агентства "Инком-недвижимость" Татьяна Максимова.

Она рассказала, что в годы пандемии стройка совсем замерла. Кроме того, на рынке выставлено много объектов по завышенной цене, а стоимость реальных сделок значительно ниже. То есть качественное жильё по рыночной цене находится в экспозиции короткое время и существенно не влияет на среднестатистические показатели стоимости. При этом объекты с завышенной ценой остаются в рекламе надолго и служат ориентиром (неправильным) для собственников жилья.

— Так, выставляя объект на продажу, многие собственники удивляются, почему же он не продаётся. Видимо, рынок стоит, считают они. Но рынок живёт, просто на другом уровне! Переоценённый объект висит в экспозиции, и к тому времени, когда собственник снизит его стоимость до адекватной, он уже примелькался и не так интересен покупателю. Поэтому правильная оценка очень важна для продажи! Сейчас очевидно, что цены на загородную недвижимость расти не будут, напротив, с большей долей вероятности можно говорить об их снижении, — считает Татьяна Максимова.

Директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов отметил, что рост интереса к строительству начинается с мая. В этом году особенно это коснулось небольших компактных домов размером до пятидесяти квадратных метров стоимостью до 5 млн рублей. Он обратил внимание, что не все архитектурные стили пользуются одинаковым спросом у аудитории. В этом году по-прежнему лидером остаётся барнхаус, на втором месте — дома-треугольники, наименьшим спросом пользуются объекты в стиле хай-тек. Речь идёт именно о тренде сезона — недорогих компактных домах. Спрос на них будет расти, но строители не прогнозируют значительного увеличения стоимости. Сезонные колебания уже заложены в смету.

— Пока мы не фиксируем падение спроса на рынке ИЖС. Да, есть тенденция к снижению активности целевой аудитории в сегменте домов с участком пять километров от МКАД площадью от 120 квадратных метров. Такие дома вместе с землёй стоят от 25 миллионов рублей и выше (в зависимости от стадии готовности). Готовый дом высокого класса с отделкой натуральными материалами стоит от 35 миллионов рублей. И это комфорт-класс, не премиум. Элитный сегмент начинается от 50 миллионов рублей, — рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

Он считает, что на такие объекты спрос плавно будет снижаться к середине июня. А вот на ИЖС с участком шесть соток в 90 километрах от МКАД по цене от 5 млн до 6,5 млн рублей спрос будет сохраняться до середины лета. Потом уже будет последовательно снижаться до осени, ведь потребность в проведении отпуска в своём доме в летний период уже отпадёт.

— Речь идёт именно о готовых домах. Если говорить о строительстве, то летом спрос снижается незначительно (до сезонных 15–20%), люди больше отдыхают, поэтому меньше тратят времени на просмотр локаций. В сегменте квартир летнее падение спроса обычно ощущается сильнее. Если говорить о ценах на ИЖС, то летом они прибавят в цене до 5–10% в экономсегменте и до 30% — в премиальном сегменте. И дело тут не в активности покупателя или её отсутствии. Дорожают импортные материалы, в том числе из дружественных стран (например, Китая) и по параллельному импорту, — добавил Максим Лазовский.