С 1 мая цены на недвижимость начнут колебаться: Сколько будет стоить первичное и вторичное жильё

На первичном рынке Москвы в первом квартале 2024 года активность покупателей была на 38% выше, чем в аналогичный период прошлого года. Это результат заградительных ставок по ипотеке на вторичном рынке. Часть клиентов переориентировалась на новостройки по льготным программам. Такие данные привёл директор направления "Новостройки" "ИНКОМ-Недвижимости" Валерий Кочетков.

— Основное, что сейчас будет происходить на первичном рынке, — это повышение спроса в связи с приближением даты окончания программы льготного ипотечного кредитования. Как обычно бывает в таких случаях, многие постараются "успеть в последний вагон" и взять ипотеку. Ожидается, что во втором квартале интерес к новостройкам будет на 50% выше, чем в первом. Возможно повышение медианных цен на 10–15%. Так девелоперы отреагируют на рост спроса в преддверии отмены программ льготной ипотеки, — добавил Валерий Кочетков.

Он отметил, что в новостройках Старой Москвы средняя цена за один квадратный метр в марте находилась на уровне 395,4 тыс. рублей. За первый квартал она увеличилась на 0,6%. Для сравнения: в первом квартале 2023 года рост составил 0,4%. В годовом выражении цена выросла на 15,3%.

— Думаю, что на фоне обсуждения закона о включении мебели в ипотеку крупнейшие девелоперы среднего и эконом-сегментов до его принятия будут предпринимать все усилия, чтобы ускорить продажи уже сданных объектов. Сейчас мы видим, что, например, по столичному региону скидки на новостройки сохраняются на уровне 30% уже не первый месяц. Частичная или полная меблировка лотов добавляет привлекательности, поскольку, во-первых, это ускоряет возможный переезд, а во-вторых, позволяет клиентам реально сэкономить, ведь застройщики за счёт объёма заказа стараются договариваться с мебельными компаниями о существенных дисконтах. Кстати, по отношению к 2022-му прирост объёма заказов на меблировку ЖК в 2023 году составил 8,5%, и в 2024 году эти показатели определённо сохранят положительную динамику, — рассказал директор B2B-направления интерьерной компании Mr.Doors Александр Бегун.

Спрос второй половины мая могут поддержать напоминания о том, что с 1 июля господдержка сворачивается. Но повлияет это только на регионы, в Москве за шесть миллионов купить ничего давно уже нельзя. В первой половине мая количество сделок по новостройкам традиционно снизится в связи с началом периода отпусков и длинных выходных.

— Даже крупные застройщики, которые сделали процесс покупки жилья полностью онлайн (отдыхаешь на море или жаришь шашлыки на даче — покупаешь квартиру с телефона), прогнозируют снижение спроса и ставят себе в мае планы ниже, чем в апреле, — рассказал специалист рынка элитной недвижимости АН Must Have Buro Денис Крисятецкий.

Сейчас есть ощущение, что продаж в сегменте вторичной недвижимости не хватает, но на самом деле это не так. Рынок вышел на минимально нормальный уровень по количеству сделок (в отличие от аномально большого числа покупателей в 2023 году). В условиях минимально нормального объёма спроса рынок вполне работоспособен. Правда, при этом экспозиция постепенно растёт, а цена может уменьшаться. Хотя в настоящее время по-прежнему ещё наблюдается дефицит предложения. Об этом рассказал директор направления "Вторичный рынок" "ИНКОМ-Недвижимости" Сергей Шлома.

По его прогнозам, в этом году рынок недвижимости будет медленно ползти вниз. Причин для быстрого снижения цен нет. Ожидаются постепенный рост предложения и незначительное плавное уменьшение цен. По его словам, порядка 40% квартир продаются с небольшим дисконтом — в среднем на 2%. Сейчас наметился тренд медленного снижения цены — примерно на 1% в месяц.

При этом около 10% квартир на массовом вторичном рынке Москвы будут востребованы всегда. Они не подешевеют даже при общем падении спроса. Это жильё без недостатков, с хорошими планировками и качественным ремонтом, в популярных локациях. Что касается неликвида, то он либо остаётся балластом в экспозиции, либо продаётся, если собственник изначально назначил квартире правильную цену или умеет договариваться с покупателем.

С 1 мая ожидается изменение цен на основные виды недвижимости. В секторе первичного рынка стоимость недвижимости с участком будет различаться в зависимости от класса: первичка с участком комфорт-класса будет стоить 200–220 тыс. рублей за квадратный метр, бизнес — от 300 тыс., премиум — от 450 тыс. На вторичном рынке с участком цены также разнообразны. Комфорт-класс обойдётся в 100–150 тыс. рублей за квадратный метр, бизнес — 200–250 тыс., элит — от 430 тыс. Такие цифры привёл генеральный директор ГК "Стройсинтез" Виктор Лукин.

— 1 мая — кульминация высокого сезона на рынке ИЖС. В это время у людей есть свободные дни, которые они готовы тратить на просмотры объектов. Кроме того, близится лето и сезон отпусков. Люди рассматривают готовые дома, чтобы провести лето уже в новом доме. Особенно интересуют клиентов бюджетные варианты — готовые "дальние дачи" в 80–90 километрах от МКАД. Такой объект высокой степени готовности можно купить за 5,5–7 млн рублей с участком в семь соток в зависимости от метража и класса дома. В посёлке со всей инфраструктурой для семьи с маленькими детьми. Дорожать будут готовые дома и бюджетный вторичный сегмент. Ситуативно и сезонно — до 10–15% в зависимости от "бюджетности", — рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

Если говорить про первичный сегмент строительства дома на заказ, то он уже подорожал на 5–10% из-за сезонности, роста цен на материалы и работы. Поэтому с 1 мая дорожать строительство не будет, а зафиксируется в стоимости.

По прогнозам Максима Лазовского, летом, по завершении высокого сезона, цены не изменятся. В дальнейшем многое зависит от внешних факторов — геополитических рисков и волатильности рубля.

— В этом году загородный рынок в Подмосковье однозначно стал намного активнее. Количество запросов увеличилось примерно на 30% по отношению к показателям января – апреля прошлого года, но это произошло не просто так. Большую роль сыграла субсидированная ипотека как дополнительный стимул для принятия решения о покупке. Второй аспект — это стабильность. 2022 и 2023 годы были довольно напряжёнными. Люди не понимали, что делать дальше, и "сидели на деньгах". Сейчас же многие освоились в новых обстоятельствах, деньги, которые лежали на банковских вкладах, принесли прибыль, и они начали их вкладывать в недвижимость. Плюс к этому появилось больше разнообразных возможностей на рынке, например покупка подряда по льготным ставкам, — рассказал руководитель направления "Загородная недвижимость" "ИНКОМ-Недвижимости" Денис Васильев.

По его словам, сейчас самыми ликвидными объектами на загородном рынке считаются земельные участки по цене до 5–6 млн и дома до 10–12 млн рублей. Это сегмент эконом, куда входят дачи и дома для сезонного отдыха. Что касается коттеджей с возможностью постоянного проживания на вторичке и в первичных посёлках, то тут в основном сделки происходят в бюджетах от 15 млн до 35 млн рублей. Оживление ощущается и в ценовом сегменте 50–100 млн рублей. Покупатели, у которых деньги лежат на вкладах, приходят сейчас и авансируют объекты с выходом на сделку в срок окончания этих вкладов.

В ближайшие месяцы роста цен Денис Васильев не ожидает, так как сезон активного покупателя закончится как раз к маю. Но и снижения не предвидится, поскольку льготная ипотека будет поддерживать это направление. В любом случае ликвидные объекты по адекватной цене будут продаваться, а вот для неликвида придётся корректировать стоимость в соответствии со спросом.

— Малую ликвидность на загородном рынке имеют недостроенные объекты. Независимо от цены спрос по ним очень мал: покупатели не готовы брать на себя бремя стройки и ремонта. То же касается участков с объектами под снос или очень старыми, ветхими домами. Продавцы пытаются реализовать эти объекты за деньги, на которые можно купить подряд и получить новый объект. Также в прошлом году произошло перенасыщение рынка дешёвыми домами (каркасными, модульными), поэтому продать такой объект на вторичке сейчас довольно сложно, — добавил Денис Васильев.

Последний год примечателен тем, что в офисном сегменте предпочтения инвесторов и конечных покупателей стали совпадать. Так, продолжает расти спрос на небольшие блоки помещений. В среднем это площади 150–300 кв. м и часто даже меньше — около 50 кв. м. Девелоперы это учитывают и в строящихся бизнес-центрах класса А уменьшают нарезку, чего раньше практически не наблюдалось. Такой вывод сделала руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина.

По её прогнозам, в сегменте офисной недвижимости в ближайшее время не будет "взрывного" спроса и связанного с этим значительного роста цен, как в прошлом году.

Причин несколько. Во-первых, вымылось качественное предложение. Появляются отдельные новые проекты, но основной объём площадей покупатели приобрели в 2023 году. Во-вторых, спрос будет стабильным, может даже показаться, что происходит некоторый спад в объёме инвестиций. Но он обусловлен исключительно тем, что количество новых площадей очень ограниченно.

— Я не думаю, что в мае будут какие-то заметные изменения цен, поскольку в период праздников рынок немного стагнирует, особенно в первой половине мая. Соответственно, какого-то демпинга по цене не предвидится, — считает директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин.

Что касается наиболее перспективных объектов, важным фактором по-прежнему остаётся локация, учитывающая стабильный и высокий пешеходный трафик, близость станций метро, культурных объектов, деловых или образовательных центров. В столице наиболее востребованы небольшие лоты — около 100–200 кв. м, если речь идёт о реализации торговых точек. Для более масштабных решений приобретаются помещения около 300–500 кв. м. Такой вывод сделал управляющий партнёр Prime Life Development Денис Коноваленко.

Фактор цены коммерческих объектов, в частности стрит-ретейла, прежде всего базируется на локации. Расположение на первой линии и близость транспортно-пересадочных хабов могут повысить цену объекта на 15–30%. Важную роль при продаже играет так называемый трафик — численность населения в пешеходной зоне охвата 10 минут. Поток должен быть достаточным для того или иного вида бизнеса, который в помещении предполагается. Низкий трафик — низкий спрос на помещение, отсюда дисконт в цене.

— Также на цену влияют технические условия, заложенные в объекте. Среди них — обеспечение канализацией и водой, высота потолков выше четырёх метров, витринное остекление, место под вывески, вход без ступенек, открытая планировка. Перспективными во все времена являются помещения первой линии. С точки зрения инвествложений это ликвидный кейс. Помещения с действующими успешными арендаторами, арендаторами с эксклюзивными услугами, устойчивым товарооборотом также пользуются большим спросом по сравнению с новыми, только сданными объектами. В сравнении с 2023 годом заметного роста стоимости мы не видим, однако в пределах 10% колебания всё же есть, — рассказала зам. генерального директора УК "Аструм Недвижимость", управляющей коммерческой инфраструктурой ГК "Гранель" Татьяна Козлова.

В коммерческую недвижимость инвесторы приходят, сравнивая альтернативу с размещением на вкладах в зависимости от уровня ставок по вкладам. При благоприятном развитии ситуации на рынке во второй половине года можно ожидать как роста арендных ставок, так и роста стоимости коммерческих помещений, что делает инвестиции в готовый арендный бизнес ещё привлекательнее. Такой прогноз сделал директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев.