Чёрная метка: когда собственника могут выселить из квартиры и как этого избежать

Самая распространённая причина потери жилья — просрочка по ипотеке. Кредитор (обычно банк) имеет право начать процедуру взыскания имущества через суд. После вынесения судебного решения и получения исполнительного листа недвижимость выставляют на аукцион и продают для погашения долга.

— На единственное жильё не может быть обращено взыскание, но ипотечной квартиры это не касается. Её изъять могут, — пояснила адвокат Оксана Грикевич.

В случае ипотечного кредита жильё является залогом и может быть изъято в результате судебной процедуры. Но недавно вышло послабление. Федеральный закон от 08.08.2024 N 298-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» вводит две возможности для сохранения единственного ипотечного жилья в рамках процедуры банкротства должника.

— Важно отметить, что выселить должника могут только из той квартиры, которая является залогом по ипотеке. Если речь идёт о задолженности по необеспеченным залогом кредитам, то у должника не заберут единственное жильё. Его не могут лишить единственного жилья в ходе исполнительного производства. Аналогичный иммунитет действует и в процедуре банкротства. Между тем жилищный иммунитет может быть также установлен и в отношении апартаментов, которые с точки зрения закона не являются жилыми помещениями, — рассказал руководитель практики правового сопровождения предпринимательства МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре» Константин Ткаченко.

Он добавил, что тут должны совпасть сразу несколько условий: апартаменты пригодны для проживания, действительно для должника являются единственным пригодным для проживания помещением, должник не совершал искусственных действий для создания видимости единственного жилья (не отчуждал жилое помещение в преддверии банкротства).

Также выселить могут из единственной квартиры, если должник скрывает от приставов наличие другого жилья или стремится придать жилью статус единственного искусственным путём. Заметят и недобросовестные действия со стороны должника — попытку продать, подарить или переписать на родственников другую недвижимость. На эти нюансы обратил внимание эксперт по финансовым рынкам Николай Солабуто.

— Чтобы избежать проблем, регулярно следите за своими финансовыми обязательствами. Обращайтесь к кредитору при первых признаках финансовых трудностей. Можно договориться о реструктуризации долга или отсрочке платежей, — рекомендует Оксана Грикевич.

Чтобы избежать потери жилья можно, к примеру, заключить договор страхования на случай невыплаты кредита или других непредвиденных обстоятельств. Такой полис может обеспечить финансовой защитой. Об этом рассказал основатель компании «Страховой брокер AMsec24» Антон Мельцов.

Судебная практика допускает изъятие единственного жилья с приобретением собственнику объекта меньшей площади. Однако всегда стоит ориентироваться на соразмерность долга. Та же судебная практика показывает, что собственника не заставят продавать жильё, к примеру, из-за долга в 100-200 тыс. рублей. На этот момент обратил внимание старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

Долги за услуги ЖКХ также могут привести к проблемам. Если собственник часто допускает просрочки и накопил большой долг, то его могут принудительно выселить из квартиры. Это происходит после того, как управляющая компания подаёт в суд на взыскание долга. Судебные приставы могут применить меры по принудительному исполнению решения суда, что в конечном итоге может привести к выселению собственника.

— Регулярно оплачивайте коммунальные услуги и следите за текущим состоянием своих счетов. При возникновении финансовых трудностей договоритесь с управляющей компанией о графике платежей, — отметила Оксана Грикевич.

Есть и другие, более редкие случаи, когда у вас могут отобрать квартиру. Например, если вы совершили незаконную перепланировку и не приводите помещение в прежнее состояние.

— Согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ суд по иску государственного органа может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме. Собственнику выплатят вырученные от продажи деньги, но за вычетом расходов на восстановление прежнего состояния, — пояснил адвокат, старший партнёр МКА «ЮрСити» Виталий Шакин.

Он добавил также, что статья 287.7 Гражданского кодекса РФ позволяет отобрать квартиру через суд по иску местной администрации, если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, и не реагирует на соответствующие предупреждения об устранении указанных нарушений, продолжает нарушения. Суд может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

— Бывают случаи, когда собственники остаются без квартир за грубые и систематические нарушения содержания жилья. Сюда можно отнести множество факторов — от запахов мусора или плодов жизнедеятельности животных до сноса несущих стен. Сначала, как правило, даётся время на устранение нарушений, а если они не были выправлены, то может начаться процедура изъятия жилья в пользу государства, — рассказал эксперт рынка недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский.

Юридические споры могут возникнуть по разным причинам: споры с соседями, наследственные конфликты, проблемы с правом собственности, займы, поручительства.

Например, если несколько наследников претендуют на одно жильё, судебное решение может привести к лишению права на него одного из наследников.

Если собственник создаёт угрозу для окружающих или нарушает их права, это может стать основанием для выселения через суд. Ещё один повод лишиться жилья — недобросовестное поведение или злоупотребление правами. Например, собственник занимается противоправной деятельностью в квартире или создаёт угрозу для окружающих. Это может стать основанием для выселения через суд.

Также если собственник не выполняет предписания органов государственного надзора, связанные с ремонтом или восстановлением жилья, это может привести к санкциям, включая выселение.

— В случае признания собственника банкротом, имущество может быть включено в конкурсную массу для удовлетворения требований кредиторов, что может привести к его продаже и потере права на жильё. В каждом случае важно учитывать специфические юридические нормы и процедуры, действующие в конкретной юрисдикции, — рассказала Оксана Грикевич.

В целом же ситуаций, когда собственник может потерять жильё, не так много. Это делается только по решению суда и процедура может занять до нескольких лет. Так прокомментировал ситуацию Петр Гусятников.

— За это время ситуация может разрешиться и стороны часто приходят к мировому соглашению. Поэтому изъятие жилья, тем более единственного, — это крайняя мера, — добавил Петр Гусятников.

Выселить собственника могут только судебные приставы — это закон. Здесь других мнений или алгоритмов быть не может. На этот момент обратил внимание Алексей Кричевский.

— При решении вопроса об обращении взыскания на имущество должника, в том числе на жилище, должен соблюдаться принцип соотносимости объёма требований взыскателя и мер принудительного исполнения. Простым языком, сумма долга должна быть соразмерна стоимости того имущества, на которое предполагается обращение взыскания. Чёткой разницы законом не установлено. Этот критерий носит оценочный характер, и в каждом случае решается индивидуально, но условно за долг по коммунальным платежам в 50 тыс. рублей обращение взыскания на квартиру в 5 млн выглядит несоразмерной мерой. Действия судебного пристава-исполнителя по обращению взыскания на имущество с нарушением данного принципа могут быть обжалованы в порядке подчинённости начальнику отдела — старшему судебному приставу или в суд, — пояснил ведущий юрист Европейской юридической службы Олег Черкасов.

Он отметил, что процедуру обращения взыскания можно остановить, если погасить задолженность. Поэтому можно рассмотреть вопрос о рефинансировании. Возможность прекращения обращения взыскания на заложенное имущество в случае полного исполнения обязательств предусмотрена в том числе законом "Об ипотеке".