Ипотека под 30%. ЦБ отпустил ставку в плавание, какие покупатели жилья от этого выиграют

Банк России принял решение до конца марта 2025 года не ограничивать полную стоимость кредита (ПСК), выданного для приобретения недвижимости, как это было установлено ещё в мае 2008 года. Профи из банковского мира утверждают, что это вынужденная мера, на которую ЦБ пошёл в связи с необходимостью стабилизировать рынок недвижимости, при этом они отмечают, что принятые меры позволят получить выгоду не всем приобретателям недвижимости.

ПСК работает так: Центробанк по каждому виду кредитов анализирует ставки разных банков и выводит их максимальный уровень, а по закону предельные ставки по разным видам кредитов для клиентов-физлиц не могут более чем на треть превышать процентный уровень, устанавливаемый регулятором каждый квартал.

В теории эта система должна снижать расходы ипотечных заёмщиков, ведь в ПСК банк включает сумму долга, начисленные проценты и дополнительные расходы — оценку, страховку или оплату электронной регистрации ипотеки. Но в реальности — некоторые банки нашли способ обходить установленные ограничения и получать доход не только от и без того высоких кредитных процентов.

В начале октября 2024 года крупные банки ввели новую комиссию для ипотеки с рыночными условиями и стали её брать с застройщиков, а те, чтобы не терять прибыли, стали закладывать эту комиссию в цену недвижимости. Вот эту практику и пытается пресечь ЦБ. Логика отмены ограничения ПСК в том, чтобы заёмщикам выдавали ипотеку хотя и по высоким ставкам, но без дополнительного завышения стоимости жилья.

Скорее всего, от новой инициативы Центробанка смогут выиграть те, кто будет покупать недвижимость вообще без банковского кредита, ведь в этом случае расходы на банковскую комиссию не войдут в стоимость жилья.

Для тех, кто решится приобрести квартиру при помощи ипотеки без льготной программы, ситуация неоднозначная. С одной стороны, чтобы получить ипотеку, нужно быть готовым к кредиту на более долгий срок и показывать более высокий семейный доход или уже иметь большой первоначальный взнос; с другой — в текущих условиях рынка приобрести недвижимость сейчас, пусть и за счёт кредитных средств, но по приемлемой цене, может быть верным решением и более выгодным, чем платить регулярно растущую аренду в ожидании возможного снижения стоимости желанных метров.

Получается, что взять ипотеку станет сложнее: со стороны банка увеличится ставка, со стороны ЦБ — возрастут требования к макропруденциальным лимитам (соотношение платёж / доход в 60%). То есть жильё ещё поднимется в цене, прогнозируют эксперты. Ведь по рынку ставка может вырасти практически до 30%, зато заработают новые льготные программы.