Снимать квартиру или покупать. Что сейчас выгоднее

Ставки на аренду продолжают расти, растут и цены на недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке. За год средневзвешенная цена предложения в новостройках выросла на 19,2%, на вторичном рынке — на 6,3%. Такие цифры привёл директор по продажам Est-a-Tet Роман Соколов.

— Именно из-за роста цен мы всегда рекомендуем, если есть такая возможность, приобретать недвижимость здесь и сейчас, а не арендовать. Это позволит вам зафиксировать максимально привлекательную в текущем моменте цену. Не стоит рассчитывать на то, что в ближайшее время произойдёт серьёзное снижение. Переход на счета эскроу начался во второй половине 2019 года — и за эти пять лет цены на недвижимость даже при снижении спроса ни разу не показывали отрицательную динамику, — добавил Роман Соколов.

По его словам, если на руках есть необходимая для покупки квартиры сумма, выгоднее будет именно купить, а не арендовать жильё в ожидании снижения цен. Если для покупки квартиры не хватает лишь небольшой суммы, то выгоднее будет взять рассрочку или оформить субсидированную (государством или застройщиком) ипотеку. Сумма ежемесячного платежа в данном случае будет либо ниже, либо аналогичной стоимости аренды. При этом по итогу вы будете собственником недвижимости — актива, который растёт в цене.

— В первую очередь задуматься о собственных квадратных метрах стоит семьям с детьми. И дело даже не в постоянной смене жилья и стоимости аренды, а в сохранении эмоционального баланса. «Сидение на чемоданах» — это стресс, в особенности для детей младшего возраста. Кроме того, собственник квартиры может выселить вас в любой момент, не объясняя причину, — отметил генеральный директор «Главстрой-Недвижимости» Алексей Гусев.

Сегодня купить собственную недвижимость наиболее выгодно и, уложившись в запланированный бюджет, могут заёмщики, подходящие под условия семейной или IT-ипотеки, жители регионов, где действуют Дальневосточная и Арктическая программы. Также в выигрышном положении и покупатели вторички с наличными деньгами. Особенно те, кто готов выйти на сделку быстро. В условиях достаточно низкого спроса на готовое жильё такие покупатели могут рассчитывать на скидку от собственника. Об этом рассказал руководитель сервиса «Яндекс Аренда» Роман Жуков.

— В остальных же случаях для тех, кто планирует в 2024 году решить свой жилищный вопрос, наиболее предпочтительным вариантом оказывается съёмное жильё, — отметил Роман Жуков.

Если вы располагаете полной суммой для покупки или претендуете на льготную ипотеку, то стоит приобретать квартиру или дом. Льготные программы — это фактически единственный рабочий инструмент на рынке. Такое мнение высказал руководитель строительства проекта «Моё пространство» Сергей Колесников.

— В условиях большой инфляции льготная ипотека позволяет решить проблему с жильём здесь и сейчас. Пока позволяет. И стоит этим пользоваться. Завтра объекты будут дороже. Тенденций к снижению инфляции и ставки ЦБ никто не видит. Даже банки предлагают уже депозиты от 20% на несколько лет. Ну и в целом с ипотекой всё очень сложно. Её могут не одобрить даже платёжеспособным клиентам из-за перестраховки банков. Мы наблюдаем это на наших объектах. Поэтому сейчас в ИЖС резко скаканула аренда. Люди хотят свой дом, но не могут получить одобрение ипотечного кредита и начинают арендовать, — пояснил Сергей Колесников.

Если сравнивать ежемесячный платёж по аренде с ипотечными взносами, то в первом случае траты оказываются меньше. На этот момент обратил внимание Роман Жуков и привёл несколько примеров.

В частности, долгосрочная аренда однокомнатной квартиры площадью 32 кв. м с мебелью, техникой и качественным ремонтом, которая находится в современном доме 2024 года постройки, расположенном в пешей доступности от метро в границах старой Москвы, составляет 75 000 рублей.

Другой вариант — однокомнатная квартира площадью 32,6 кв. м с дизайнерским ремонтом, но уже в старом жилом фонде (доме 1973 года постройки) и в 20 минутах на общественном транспорте от той же станции метро. Стоимость такого лота — 13,2 миллиона рублей. При покупке в ипотеку по рыночной ставке с первоначальным взносом 30% (около 4 млн рублей) и сроком кредита на 30 лет ежемесячный платёж составит чуть более 188 000 рублей.

— Можно снизить ожидания от нескольких критериев вторичной недвижимости и рассмотреть одну из самых дешёвых квартир той же комнатности и площади в этом районе по аналогичным условиям. Она стоит 8,5 миллиона рублей, ежемесячный платёж по ипотеке всё ещё окажется выше арендной платы и составит почти 115 000 рублей, — добавил Роман Жуков.

По его мнению, пока рынок долгосрочной аренды остаётся одной из наиболее комфортных альтернатив покупке собственного жилья. Даже несмотря на продолжающийся рост медианных ставок.

— Однозначно стоит снимать квартиру, если вы не претендуете на льготную ипотеку. Ставки фактически заградительные для рынка и покупателя. Стоит подождать изменения ситуации до весны. Тем более если у вас есть наличные на первоначальный взнос. Они пока принесут доход на депозите, — отметил Сергей Колесников.

Если говорить с точки зрения затрат, то даже после взлёта цен на аренду она всё равно сильно выгоднее, чем ежемесячные платежи по ипотеке. Не в 2,5–3 раза, как это было полгода назад, но в полтора-два точно — в зависимости от локации и региона. Такие подсчёты сделал эксперт рынка недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский.

— В принципе, можно сделать следующим образом. Шаг номер один — положить первоначальный взнос на год на вклад или собрать толковый портфель из облигаций. Шаг номер два — сравнить разницу между арендой и ежемесячным платежом и эту разницу также отправлять «в работу», то есть в консервативные высоколиквидные инструменты. По итогу получим прибавку к первоначальному взносу не только в виде процентов по вкладу, но и в виде разницы за год с процентами между платежами по кредиту и аренде, — добавил Алексей Кричевский.