До 7 миллионов. Какую недвижимость можно купить за эти деньги и за сколько сдать в аренду

Больше всего вариантов первичного жилья в бюджете до семи миллионов рублей в столице представлено в ТиНАО. Доля таких предложений в Новой Москве и в Троицком административном округе сегодня составляет около 9%. В основном это небольшие по площади лоты, представленные в основном студиями или однокомнатными квартирами. Об этом рассказал коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

Так, цены на новое жильё в этой локации стартуют от 4,6 млн рублей. За эти деньги можно купить студию площадью 21,8 квадратных метра в районе Щербинки. Лот находится в проекте комфорт-класса, ввод дома в эксплуатацию запланирован на I квартал 2025 года. Арендная ставка такой квартиры может начинаться от 29 000 рублей за месяц при наличии ремонта.

Максимальная по площади квартира в данном бюджете представлена в том же проекте. Это однокомнатная квартира 38,3 кв. м. Стоимость покупки составляет почти 7 млн рублей. Аренда может начинаться от 39 000 рублей в месяц, если в помещении проведён косметический ремонт.

— В Московской области доля первичного жилья по стоимости до 7 млн рублей выше и составляет 39,9%. Чаще в этом бюджете в Подмосковье встречаются апартаменты: их доля от всего типа этой недвижимости на сегодняшний день составляет чуть более 53%. В Москве апартаментов дешевле семи миллионов меньше. Их доля составляет 6,4%, — добавил Евгений Белокуров.

На вторичном рынке также больше всего вариантов квартир в ценовом сегменте до 7 млн рублей представлено в Московской области. Доля лотов в этом ценовом сегменте от всего предложения «вторички» в Подмосковье — 57,3%.

Достаточно большой выбор готовых квартир до 7 млн рублей представлен в Новой Москве и Троицком округе. Доля таких лотов от всего предложения жилой недвижимости в ТиНАО — около 21%.

Самый бюджетный вариант на вторичном рынке Новой Москвы — квартира-студия площадью 14,2 кв. м в доме 2016 года постройки, расположенном в Щербинке, в 16 минутах пешком от станции МЦД Остафьево. Квартира продаётся без ремонта. Покупка такого жилья обойдётся в 3 млн рублей, а сдать такую недвижимость при условии проведения косметического ремонта можно по ставке от 24 000 рублей.

— При этом стоимость аренды как первичных, так и вторичных лотов, купленных по стоимости до 7 млн рублей, может быть и выше, если в квартире предусматривается проведение полноценного ремонта, её обустройство техникой и мебелью, при наличии дизайна интерьера, — добавил Евгений Белокуров.

Что касается нежилой недвижимости, то перед покупкой нужно учесть несколько важных моментов. Во-первых, нужно быть готовым открыть ИП. Если жилую недвижимость может сдавать как физлицо, так и самозанятый, то аренда нежилой подразумевает открытие ИП. Самозанятые могут сдавать в аренду жилые помещения, но не могут нежилые. Если не открыть ИП и регулярно получать доход от аренды коммерческой недвижимости, то вероятны проблемы с налоговой службой.

Тут стоит отметить, что к нежилой недвижимости относятся в том числе и апартаменты. Соответственно, к ним применяются все нормы законов, которые касаются нежилых помещений.

Во-вторых, нужно быть готовым к тому, что придётся заключать прямые договоры с каждой ресурсоснабжающей организацией. Таким образом, в конечном итоге оплачивать придётся порядка пяти разных квитанций, в то время как собственникам жилых помещений приходит одна общая квитанция за ЖКУ.

Это лишь несколько небольших нюансов, которые нужно знать перед покупкой нежилого помещения. Тем не менее с точки зрения вложения денег и доходности аренды вложения в коммерческую недвижимость могут быть значительно выгоднее.

Так, в пределах 7 млн можно купить нежилое помещение на первом этаже жилого дома в районах рядом с МКАД площадью 15–25 квадратных метров. Сдать такие помещения можно за 50–70 тыс. рублей.

— Помимо жилья, в бюджете до 7 млн рублей можно приобрести кладовое помещение или машино-место. Только в Старой Москве в этом бюджете представлено свыше 13 тысяч машино-мест и более 9,5 тысячи кладовок. Следует отметить, что срок окупаемости машино-мест при их сдаче в аренду составляет более 10 лет без учёта индексации арендной ставки. Стоимость аренды очень сильно разнится в зависимости от расположения жилого комплекса, — рассказал генеральный директор сервиса по продажам новостроек SPN24 – партнёр в реализации новостроек компании Est-a-Tet Дмитрий Старшинин.

В районах с дефицитом парковочных мест, с большим количеством улиц, где парковка запрещена, с платной уличной парковкой стоимость аренды будет гораздо выше, чем в районах, где есть возможность парковаться на улицах.

Так, по словам Дмитрия Старшинина, при стоимости парковочного места в подземном паркинге около 2,5 млн рублей его можно сдать в аренду за 10–15 тысяч в месяц. Есть и более дорогие предложения по аренде машино-мест. Например, в крупном ЖК их предлагают в аренду за 20 000 рублей в месяц. При этом машино-место в комплексе сейчас можно приобрести по цене от 2,6 млн рублей.

— Особенно привлекательны для инвестиций жилые комплексы с запланированным поэтапным строительством нескольких очередей. Покупка нежилого помещения в первой очереди такого ЖК — это удачное вложение средств, поскольку с ростом трафика появляется возможность индексации арендной ставки. После полного заселения комплекса такой актив можно реализовать уже как готовый арендный бизнес за 12–15 млн рублей. Стоит отметить, что наиболее ликвидным форматом остаются небольшие помещения площадью около 30 кв. м, — рассказала Татьяна Козлова, заместитель генерального директора УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ГК «Гранель».

На 7 млн рублей можно купить 207 м2 склада класса А в Московской области, якорным арендатором которого является известная логистическая компания. С арендатором подписан долгосрочный договор аренды с возможностью пролонгации и ежегодной индексацией арендной ставки на размер инфляции. Об этом рассказала руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики PARUS Asset Management Елена Михайлова.