С 1 января запретят строительство маленьких квартир. Как это повлияет на стоимость жилья

В Москве запрет на строительство малогабаритных квартир начал действовать еще 1 августа. Почти сразу же пошли разговоры о том, что теперь микроквартиры станут активнее появляться в Подмосковье. Свободную нишу займут застройщики в области. Тем не менее этого не произойдёт. С 1 января 2025 года аналогичный запрет вводится и в Московской области. Как и в столице, там запретят строить дома с квартирами и студиями менее 28 квадратных метров. Таким образом, наметился отчётливый тренд на отказ от строительства малогабаритного жилья.

— На проектах, которые уже прошли согласование, это нововведение не отразится. С момента анонсирования этого постановления проекты, в которых были заложены лоты площадью менее 28 кв. м, ушли на переработку проектной документации. Это может привести к замедлению темпов выхода на рынок новых проектов в ближайшей перспективе, — рассказала руководитель направления «Аналитика» Est-s-Tet Светлана Комиссарова.

Многие застройщики, работающие в сегментах жилья комфорт- и бизнес-класса, ранее закладывали такие квартиры и студии в проекты. Это связано с тем, что компактные лоты с минимальными бюджетами в ассортиментной линейке пользуются высоким спросом.

— Кроме того, на стадии проектирования лоты студийного формата позволяют оптимизировать полезную площадь этажа, сбалансировать ассортимент планировочных решений (например, сократить количество квартир с излишней, избыточной площадью, которые впоследствии могут стать неликвидом), — добавила Светлана Комиссарова.

Она привела такие цифры: квартиры площадью до 28 кв. м на первичном рынке Московской области в третьем квартале составляли 13% в структуре спроса и 12% в структуре предложения. На текущий момент их доля в структуре предложения сохраняется на уровне 12%. Максимальная доля таких квартир на первичном рынке Московской области — в стандарт-классе (15% в структуре предложения и 17% в спросе). В комфорт-классе (как в спросе, так и в предложении) такие лоты составляют 12%. В проектах бизнес-класса на первичном рынке Московской области такие квартиры совсем не пользуются спросом, а в структуре предложения их 7%.

— Ряд девелоперов, которые до этого проектировали маленькие площади до 28 квадратных метров включительно, ушли в перепроектирование. Что касается застройщиков, то, бесспорно, это приведёт к удлинению сроков вывода в реализацию новых проектов. Потребуется менять проектные решения и концепцию. В целом тренд на отказ говорит о том, что мы всё-таки получим более качественное жильё, будет меньше «муравейников», которым не хватает элементарной инфраструктуры. Меньшее число квартир на площадке — это плюс, да и лифт долго ждать не придётся, — рассказала генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.

В Московской области, рассказала Светлана Комиссарова, в продаже пока ещё представлено достаточно весомая доля квартир площадью до 28 кв. м. При этом ажиотажного спроса не ожидается. Всплеска спроса на них в области после анонсирования новых норм проектирования летом также не было отмечено.

В условиях заградительных ставок по ипотеке (в рамках стандартных программ) наиболее платёжеспособный спрос перетекает в Москву. Для покупателей с деньгами в плане ликвидности более интересны микроквартиры в Москве и Новой Москве. Важно понимать, что очень компактные квартиры действительно неудобны для жизни и ведут к повышению нагрузки на социальную инфраструктуру в окружении.

— В области в первую очередь это приведёт к тому, что по мере вымывания таких квартир будет постепенно расти минимальная стоимость «входного» билета на рынок жилья. В совокупности с ростом ипотечных ставок, отменой ипотеки с господдержкой и изменениями правил игры на ипотечном рынке это приведёт к «охлаждению» спроса. Причём как со стороны потенциальных инвесторов, так и со стороны конечных покупателей, которые приобретали такие микроквартиры на будущее. Например, для подрастающих детей. Необходимо также понимать, что цена квадратного метра наиболее компактных лотов всегда была самой высокой. Рост цен на них будет ограничиваться и уровнем цен на «близкие» по площади лоты — площадью 29–30 кв. м, — добавила Светлана Комиссарова.

Этот запрет ожидаемо приведёт к удорожанию малогабаритных квартир на вторичном рынке, так как их количество станет лимитировано. В остальном существенных изменений ждать не стоит, так как ориентирован он исключительно на малогабаритный рынок. Такой вывод сделал основатель проекта «Инвестиции Лазовского» Максим Лазовский.

— Отмечу, что спрос на подобные студии может начать расти уже сейчас. Так как они привлекут внимание инвесторов, которые захотят приобрести их не на вторичном, а на первичном рынке. Это может произойти уже в декабре, — рассказал Максим Лазовский.

Средняя стоимость лота повысится во всех сегментах. Впрочем, если говорить, например, про элитные проекты, то квартир на 28 метров там никто никогда и не предлагал. В комфорте и бизнесе, где была мелкая нарезка, увеличится средняя стоимость лотов, просто даже за счёт увеличения средней площади. Такой прогноз сделала Яна Глазунова.

В целом, по её мнению, уход от крошечных квартир — это позитивный тренд. Такой метраж, вероятно, сохранится в апартаментах гостиничного типа, которые покупают для сдачи. Это оптимальная планировка для них.

— В текущих реалиях оснований на то, чтобы ожидать роста цен на квартиры площадью менее 28 кв. м в Московской области, нет. В целом, анализируя рынок первичной недвижимости Подмосковья, дефицита студий на данный момент не наблюдается. В проектах, получивших разрешения на строительство, их достаточно для реализации в течение продолжительного периода. Вероятно, ситуация может измениться в ближайшие два года. Количество студий будет сокращаться, и рост их дефицита приведёт к увеличению стоимости, — рассказала руководитель департамента маркетинговых исследований «Главстрой регионы» Ксения Гришковец.

В сегменте комфорт-класса всплеск спроса на такое жильё наблюдался в момент объявления новостей о введении ограничений, что временно вызвало рост цен. Впрочем, это не переросло в устойчивую тенденцию.