С 1 апреля квартиры на вторичном рынке могут подорожать. Насколько оправдан такой прогноз

Если ещё несколько месяцев назад покупатели ожидали дальнейшего снижения цен на вторичное жильё, то сейчас настроения стали меняться. Во многом это связано с политикой Центробанка. Совсем недавно ожидалось дальнейшее повышение ключевой ставки. Но на двух заседаниях подряд ЦБ оставил её без изменений. Причём в декабре это оказалось сюрпризом для большинства экономистов. Следом стали звучать предположения о возможном приближении цикла снижения ставок. А значит, деньги на вкладах будет держать уже не так выгодно, а ипотека станет доступнее. Следовательно, увеличится спрос, а вместе с ним и стоимость жилья. ЦБ ставку ещё не снизил, но уже появились опасения о возможном росте цен на недвижимость на вторичном рынке. Насколько они обоснованны?

По данным сервиса «Яндекс Недвижимость», рынок вторичного жилья в начале весны демонстрирует небольшой рост на фоне ожидания решений регулятора по ключевой ставке. При этом пока эксперты не ожидают скорого смягчения денежно-кредитной политики.

Объём предложения в крупнейших городах страны за месяц сократился на 0,6%. В Москве медианная стоимость квадрата на вторичном рынке составила 353 000 рублей. Это на 0,4% больше, чем в январе 2025 года. Лидером по росту стоимости квадратного метра вторичной недвижимости за месяц среди миллионников стала Казань (+1,9%, до 184 000 рублей), на втором месте — Воронеж (+1,5%, до 105 000 рублей), на третьем — Челябинск (+1,3%, до 98 000 рублей). Такие цифры привели в «Яндекс Недвижимости».

По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимости», на вторичном рынке старой Москвы средняя цена 1 кв.м составляет 283,2 тыс. рублей — с начала года она уменьшилась на 0,7%, за год выросла на 0,7%. В Новой Москве он в среднем стоит 206,8 тыс. (-0,05% с начала года, +0,1% за год). В Подмосковье медианная цена квадратного метра находится на уровне 143,6 тыс. рублей (+0,8% с начала года, +0,8% за год).

— По итогам февраля на вторичном рынке городов-миллионников наблюдается ценовая стагнация. Продолжается она уже несколько месяцев. По нашим прогнозам, на вторичном рынке в апреле ситуация будет зависеть от нескольких факторов. Скажется уровень ключевой ставки ЦБ, который установят на заседании 21 марта. В зависимости от того, останется ли она на прежнем уровне либо снизится, зависит уровень рыночных и ипотечных ставок. Но сильного колебания по ценам в апреле мы также не увидим. Продолжится та же самая тенденция повышения цен на уровне статистической погрешности — от 0,5−0,6 до 2% в месяц, — рассказала руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева.

Предпосылок для роста цен нет, потому что практически отсутствует ипотека. Подорожание возможно, когда ипотека станет более доступной и вернётся на массовый рынок. Но это процесс небыстрый.

— Большинство клиентов понимают, что высокая ключевая ставка с нами надолго. Конечно, в перспективе она пойдёт на снижение. Но никакие резкие движения, как это было в 2022 году, сейчас Центробанку не нужны. Главное, о чём он заботится, — чтобы народ не бросился собирать деньги с вкладов и не понёс их на покупку товаров, ведь это опять разгонит инфляцию. Соответственно, регулятор будет плавно опускать ключевую ставку. Считаю, что, пока доходы по вкладам больше 10% годовых, массового перехода в другие активы, в том числе в недвижимость, не произойдёт. 10% — это своеобразная точка отсчёта, когда вкладчики начинают задумываться о каких-то других способах инвестирования, — считает директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.

Он отметил, что сейчас спрос стабильный — он примерно соответствует тому, что был год назад. В целом фактический уход с рынка ипотеки не слишком сократил спрос на вторичном рынке — примерно на 10%. На место ипотечников пришли люди с живыми деньгами. Сейчас более 90% сделок на вторичке проводится без использования заёмных средств (их доля достигла максимального значения с марта 2016 года) и только 8,5% — с ипотекой.

— В этой связи сформировалась новая тенденция — рост интереса к квартирам с удобными планировками, в хорошем состоянии и с добротным ремонтом. Они занимают около 70% спроса на вторичке. Лишь 30% приходится на лоты из нижнего ценового сегмента, — добавил Сергей Шлома.

Возможное увеличение ставки может простимулировать владельцев недвижимости к её скорой продаже и размещению вырученных средств на вкладах. Это снизит количество объектов на рынке и может привести к ситуативному удорожанию оставшихся ликвидных лотов. На этот момент обратил внимание основатель проекта «Инвестиции Лазовского» Максим Лазовский.

— Но, так как мы считаем, что ставка останется на следующей неделе без изменений, существенной коррекции цен в апреле я не ожидаю, — добавил Максим Лазовский.