Арендатор испортил имущество и не хочет оплачивать ущерб. Что делать собственнику квартиры

Ситуация, при которой наниматель (именно так по закону называется физическое лицо, которое снимает квартиру для проживания) причиняет ущерб наймодателю, не редкость. Наниматель может не только повредить мебель, испортить отделку в квартире, но и причинить ущерб гораздо больший. Например, залить соседей, устроить пожар и банально создать условия, непригодные для проживания, — развести клопов или тараканов, бороться с которыми придётся собственнику. Часто плата за наём и залог за жильё, который используют многие наймодатели, чтобы перестраховаться от возможных убытков, оказываются гораздо меньше ущерба, причинённого им нерадивыми квартиросъёмщиками. Об этом рассказал адвокат филиала № 1 Кировского района г. Ростова-на-Дону РОКА им. Д.П. Баранова Александр Бабичев.

Если говорить о долгосрочной аренде жилья, то для того, чтобы избежать споров в ситуациях, когда арендодатель обнаруживает в квартире повреждённое имущество, рекомендуется заранее оформлять договор аренды (найма). Также нужно составлять передаточный акт с описанием состояния квартиры и её оснащения.

— Арендодатель также может закрепить в договоре требование о предоставлении арендатором депозита перед въездом в квартиру, который можно использовать для покрытия возможного ущерба, — рассказал руководитель категории долгосрочной аренды «Авито.Недвижимости» Константин Каменев.

По его словам, если сумма ущерба превышает размер депозита, можно обратиться в мировой суд. Для этого понадобятся договор аренды (найма), акты приёма-передачи (на момент въезда и выезда), подтверждающие материалы (фото, видео), расчёт стоимости ущерба и переписка с арендатором. Наличие этих документов повышает шансы на положительное решение в пользу собственника.

— На практике соблюдение прозрачных условий договора, чёткое распределение зон ответственности и фотофиксация состояния квартиры до и после аренды позволяют снизить риски и избежать споров между собственником и нанимателем, — добавил Константин Каменев.

Для обеспечения безопасности обеих сторон во время краткосрочной аренды жилья — и арендодателей, и гостей — на платформах по бронированию предусмотрена страховка. Она действует на весь период проживания.

— В случае повреждения имущества (мебели, техники или других предметов) арендодатель может обратиться к страховому партнёру платформы. Компенсация перечисляется в течение нескольких дней после предоставления минимального пакета документов, — рассказал директор «Авито.Путешествий» Артём Кромочкин.

Если нет договора, то, скорее всего, ничего взыскать и доказать не получится. Поэтому всегда стоит заключать договор. В договоре должен присутствовать список имущества и в каком состоянии оно было передано нанимателю, можно сделать приложениями список фотографий. Если такого списка нет, доказать что-то будет очень сложно. Об этом предупредил старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Пётр Гусятников.

Самая распространённая проблема, с которой сталкиваются собственники квартир, — отказ арендатора оплачивать повреждение имущества. Бывает и так, что квартиросъёмщик просто берёт и выбрасывает какую-то мебель или кухонную утварь, которую считает ненужной.

— Если арендатор повредил имущество и отказывается платить, то необходимо данные повреждения зафиксировать. Зафиксировать можно на фотоаппарат. Лучше вызвать нотариуса, который сделает нотариальный осмотр повреждённого имущества. После чего необходимо указать данные повреждения в акте приёма квартиры. После чего необходимо сразу же обратиться к специалисту, который сделает оценку ущерба и выдаст заключение о стоимости устранения дефектов, — рассказал президент санкт-петербургской коллегии адвокатов «Акишин, Реморенко и партнёры» Игорь Акишин.

Затем нужно составить претензию, если это предусмотрено договором, вручить её лично арендатору под подпись или отправить по почте ценным письмом. После соблюдения претензионного порядка, если арендатор так и не возместил ущерб, то с исковым заявлением можно обратиться в суд.

— Как можно себя обезопасить при сдаче жилья? Зафиксируйте ущерб. Затем оцените ущерб. Чтобы правильно его оценить, можно воспользоваться услугами профессиональных оценщиков. Если ущерб незначительный, вы можете оценить его самостоятельно, основываясь на рыночных ценах на аналогичные товары или услуги. Имейте в виду, что оценка ущерба в одностороннем порядке может быть оспорена нанимателем. Обсудите ситуацию с арендатором. Заключите соглашение о компенсации, — отметил Александр Бабичев.

Он добавил, что, если арендатор согласен на компенсацию, нужно заключить письменное соглашение, в котором будут прописаны условия выплаты. Это может быть как полная сумма ущерба, так и рассрочка. Ущерб может быть устранён самим нанимателем — например, он может самостоятельно починить сломавшуюся мебель (конечно, если с этим согласен наймодатель).

Если договориться не получилось, то нужно идти в суд. Тут есть несколько нюансов. В договоре аренды можно установить подсудность, удобную собственнику. Если вы этого не сделали, то обращаться нужно в суд общей юрисдикции по месту регистрации арендатора (если арендатор и арендодатель физические лица). На этот момент обратила внимание адвокат Оксана Грикевич.

Суд проверит исковое заявление, подтверждение причинения убытков. Если арендатор будет возражать против вашей досудебной экспертизы, суд может назначить судебную экспертизу для проверки наличия убытков и расчёта их стоимости. По результатам судебной экспертизы будет вынесено решение — взыскать с арендатора сумму убытков. Также можно требовать компенсацию морального вреда и стоимость восстановительных работ.

— Пример из практики. Собственник сдала квартиру семье с детьми и котами. Когда арендаторы съехали, выяснилось, что коты подрали занавески, дети описали диваны и изрисовали обои. Арендаторы возмещать ничего не хотели, а хотели депозит обратно. В суде собственница доказывала стоимость покупки нового дивана, в красках расписывала, как коты «катались» по занавескам, показывала фото и видео убытков. Была назначена оценочная экспертиза для подтверждения доводов собственницы. Экспертиза подтвердила факт и суммы убытков. Решением суда указанные суммы были взысканы, — отметила Оксана Грикевич.

Судебное решение будет основываться на представленных доказательствах — прежде всего на договоре найма, а также на документах, подтверждающих состояние имущества на момент сдачи в аренду. Дополнительно можно приложить фото или видео состояния жилья до и после.

— Именно для таких ситуаций при заключении договора найма жилого помещения советуем фиксировать то, в каком состоянии находится квартира на момент сдачи, какое имущество в ней находится и желательно приложить фото- или видеофиксацию. Наличие этих пунктов позволит подтвердить изначальное состояние квартиры и её нынешнее состояние, — пояснил генеральный директор юридической компании «Кешоков, Битуева и партнёры» Кантемир Кешоков.

Он обратил внимание, что арендатор не несёт ответственности за ущерб, причинённый в результате форс-мажорных обстоятельств — природных катастроф или чрезвычайных ситуаций.

— К сожалению, даже обращение в суд и выигранное дело не всегда поможет компенсировать ущерб. Если ответчик банкрот или это гражданин другого государства, который уехал за пределы РФ, если у него нет официального дохода, то взыскать средства даже по решению суда будет проблематично. Обычно при заключении договора найма владельцы страхуются и берут депозит. Сумма может быть любой по согласованию сторон — здесь нет каких-то ограничений. Чаще всего она равна размеру месячной платы. Это не оплата за последний месяц, а именно страховой депозит, из которого будет вычитаться сумма ущерба в случае, если квартиранты что-то испортили. Это также необходимо прописать в договоре, — рассказал Пётр Гусятников.