Изменится разница в цене между вторичным и первичным жильём. Какую квартиру выгоднее купить в 2026 году

Выбор между покупкой новостройки или вторичной недвижимости зависит от финансовых возможностей покупателя. Рассмотреть покупку недвижимости в целом стоит, если накоплена сумма на первоначальный взнос, а ежемесячные платежи по ипотеке комфортны для семейного бюджета. Такую рекомендацию дал коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.

— Не стоит откладывать приобретение первичного жилья, если покупатель подпадает под одну из льготных программ (семейная ипотека, IT-ипотека, Дальневосточная и проч.) и имеет финансовую возможность и достаточно средств для внесения платежей. Дополнительным аргументом в пользу покупки может стать специальное предложение или акция от застройщика, например, с дисконтом, опцией трейд-ин или рассрочкой, — считает Евгений Белокуров.

Он привёл такие цифры: в третьем квартале застройщики Москвы и Подмосковья предлагали скидки в среднем в 14%, а максимальные предложения превышали 30%. Кроме того, они предлагали разного рода подарки и бонусы: кондиционеры (51% от всех предложений, в которых имелись дополнительные опции), карты лояльности магазинов-партнёров (18%), отделку и ремонт (10%), машино-места (6%), дизайн-проекты на новую квартиру (6%), кладовые (5,1%). Некоторые девелоперы предлагали за покупку квартиры оформление КАСКО (2,5%) или полиса ДМС (2,5%).

— Вероятно, тренд на гибкость в ценообразовании сохранится и в 2026 году. В условиях ожидаемого изменения условий семейной ипотеки такие акции могут стать важным фактором для покупки новостройки, — считает Евгений Белокуров.

Главный фактор, который определяет выбор, — доступность ипотеки. Пока семейная ипотека со ставкой 6% остаётся единственным реальным инструментом для улучшения жилищных условий. Для семей с детьми выбор очевиден — новостройка по семейной ипотеке. Переплата по 6% годовых несопоставима с рыночными 20–22%, даже если квадратный метр в новом доме стоит дороже. Такое мнение высказал директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

Однако Банк России в декабре уже снизил ключевую ставку до 16%, и прогнозы на 2026 год дают надежду на дальнейшее смягчение — эксперты ожидают снижения до 12–13% к концу следующего года. А за ключом подтянутся и реальные ставки.

На вторичном рынке скидки не менее актуальны как инструмент привлечения покупателей. По итогам трёх кварталов 2025 года доля объявлений о продаже вторичной недвижимости, в которых собственники шли на снижение цен, выросла с 48% в январе до 54,6% на конец сентября, средний размер скидки увеличился с 4,6% до 5,1%. Кроме того, продавцы вторичного жилья с готовностью идут на дополнительную скидку уже после того, как покупатель нашёлся и выразил готовность купить объект, на стадии переговоров. Особенно актуален торг и более значительная скидка, если покупатель планирует выйти на сделку в короткие сроки. Так охарактеризовал обстановку на рынке Евгений Белокуров.

— Если покупатель подходит под условия одной из льготных программ или же уже нашёл выгодное предложение по цене и, возможно, с дополнительным дисконтом, стоит обратить внимание на новостройки. Если же приоритетом является быстрое заселение, у покупателя есть достаточная сумма на полную оплату квартиры или же большой первоначальный взнос, то вариант можно найти на вторичном рынке, а также получить дополнительный дисконт от собственника, — сделал вывод Евгений Белокуров.

Тем, кто может купить квартиру за наличные, вторичка предлагает более стабильные цены и возможность въехать сразу. В 2026 году картина может измениться: если ставки действительно пойдут вниз к 13–14%, спрос на вторичку вырастет на 10–15% и продавцы получат больше пространства для маневра. Такой прогноз сделал Валерий Тумин.

Он обратил внимание, что стоит учитывать и региональную специфику. Если в небольших городах с февраля 2026 года семейную ипотеку можно использовать для покупки вторички (в населённых пунктах до 50 тысяч человек или там, где строится меньше двух жилых комплексов в год), то в мегаполисах такой возможности нет.

— Выбор между первичкой и вторичкой — это всегда история про конкретную семью, конкретный регион и конкретные сроки. Универсального рецепта нет, но пока льготная ипотека — наиболее доступный широкому срезу покупателей вариант, — добавил Валерий Тумин.