С 1 февраля ожидается ценовой феномен на рынке вторичной недвижимости. За сколько будут продавать квартиры

По данным сервиса «Яндекс Недвижимость», медианная стоимость квадратного метра вторичного жилья в среднем по городам-миллионникам по итогам декабря 2025 года составила 149 000 рублей. Относительно ноября показатель изменился незначительно и был близок скорее к стагнации, нежели к реальному росту (+0,7%). За год медианная стоимость квадратного метра на вторичном рынке в среднем по миллионникам выросла (+8,6%). Это изменение происходило на фоне сокращения предложения, которое составило 10,4% за год. В первую очередь предложение сокращалось за счёт «вымывания» с рынка наиболее бюджетных лотов — это стало основной причиной роста медианной цены.

— Одним из главных трендов 2025 года на вторичном рынке в городах-миллионниках была месячная стагнация стоимости квадратного метра. Ещё один тренд вторичного рынка — скидки от собственников в объявлениях. Их средний размер вырос с 4,6% в первом квартале до 5,1% в третьем, — рассказал коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.

Также росла доля объявлений, в которых снижалась цена. Кроме того, собственники вторичного жилья нередко соглашаются предоставить дополнительную скидку уже после того, как покупатель найден, на этапе обсуждения условий и деталей сделки.

— Мы предполагаем, что в начале 2026 года сохранится тренд 2025-го: медианная стоимость квадратного метра будет колебаться незначительно, в пределах 1% или чуть выше в месячном выражении. Более существенные колебания возможны при изменении структуры предложения. Например, при выводе на рынок заметного числа объектов, которые ранее были приобретены как новостройки для последующей перепродажи, или при «вымывании» с рынка лотов из крайних ценовых сегментов в результате их продажи или перехода в аренду, — считает Евгений Белокуров.

Самый вероятный вариант развития событий в 2026 году — снижение ключевой ставки и, следовательно, удешевление ипотеки. Впрочем, не резкое, а медленное и пока незначительное. Поэтому взрывного спроса на вторичном рынке не будет. Такое мнение высказал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

— Думаю, что сам рынок при отсутствии внешнего давления сможет сгенерировать плюс 10–15% спроса относительно 2025 года, но в целом ситуация во вторичном сегменте останется без изменений. Ценовая картина не меняется уже несколько лет. Для сравнения приведём соотношение декабрьских показателей медианной стоимости квадратного метра в старых границах столицы: в 2022 году — 276,8 тыс. рублей (за прошедший год цена уменьшилась на 0,5%), в 2023-м — 279,3 тыс. (годовой рост на 1,3%), в 2024-м — 285,2 тыс. (рост на 2,1%), в 2025-м — 286,8 (рост на 0,6%). Динамика в пределах от –0,5% до +2,1% является условной. Это следствие не рыночных изменений, а пополнения экспозиции или выхода из неё более дешёвых или более дорогих объектов, — добавил Дмитрий Таганов.

В 2026 году на вторичном рынке ожидается рост спроса и цен за счёт перетекания спроса с первичного рынка. Причиной является сохранение заградительно высоких ипотечных ставок на рынке новостроек. На рынке новостроек на фоне существенных изменений условий с семейной ипотекой и высокими рыночными ипотечными ставками будет наблюдаться стагнация спроса. Такой прогноз сделала руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева.

— Поэтому потребители будут выбирать для себя уже готовое жильё и повышенным спросом будет пользоваться свежая вторичка с готовым ремонтом. В первой половине года, пока не произойдёт существенного снижения ключевой ставки, будут продолжаться тенденции плавного прироста цен, не более уровня инфляции, — добавила Елена Чегодаева.

Существенное оживление интереса покупателей к готовому жилью возможно при снижении ключевой ставки до 12%, но пока это маловероятно, так что в краткосрочной перспективе резких ценовых скачков ожидать не стоит. В 2026 году число сделок на вторичном рынке может увеличиться в связи с сохраняющейся значительной ценовой разницей между первичным и вторичным рынком, который составляет сегодня около 30%. На этом фоне часть покупательского спроса может переориентироваться с новостроек на готовое жильё. В том числе этот фактор может стать драйвером роста цен на вторичном рынке. Но ждать активного роста не приходится. Такой прогноз сделал управляющий партнёр проектной компании IDI-Project Дмитрий Владимиров.

— Активизация покупательского интереса ожидается вслед за снижением ключевой ставки, что вернёт на рынок часть отложенного спроса. Кроме того, многие покупатели переориентируются на вторичку из-за подорожания и сокращения предложения в сегменте новостроек. Возросший спрос естественным образом окажет давление на цены. Однако сильному разгону будет препятствовать всё ещё сохраняющаяся дороговизна ипотеки. Прогноз Банка России предполагает, что среднее значение ключевой ставки в 2026 году останется на уровне 13–15% годовых. Это вернёт на рынок часть покупателей, но всё ещё продолжит сдерживать платёжеспособный спрос, заставляя продавцов придерживаться более реалистичных ценовых ожиданий, — рассказала директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко.

Ожидаемое 1 февраля вступление в силу изменений условий льготных ипотечных программ, в первую очередь семейной ипотеки, по мнению Евгений Белокурова, не окажет влияния на вторичный рынок, так как эти программы ориентированы в основном на рынок новостроек и ИЖС. Получить по ним господдержку при покупке вторичного жилья возможно в крайне ограниченном числе случаев.

— В целом в феврале не стоит ожидать радикальных изменений на рынке. В начале года рынок вторичной недвижимости ещё не слишком активен после длинных новогодних праздников, активизируется он постепенно — ближе к весне. Плавному развитию и отсутствию резких коренных изменений способствовало и планомерное смягчение денежно-кредитной политики, которое мы наблюдали в 2025 году, — добавил Евгений Белокуров.