Аренда принесёт больше. Как повысить стоимость съёмного жилья и увеличить доход

Прежде всего нужно рассчитать актуальную стоимость квартиры и понять, как можно её повысить. Можно примерно определить так называемую справедливую цену, ориентируясь на аналогичные предложения в локации — квартиры такой же комнатности, на тех же этажах, в домах того же типа (возраст здания и планировка квартиры тоже имеют значение), в равной удалённости от станции метро или МЦК.

— Однако на ценообразование влияют и другие факторы, такие как инфраструктура района (транспортная, социальная, развлекательная, спортивная и т.д.), наличие поблизости парка; характеристики самой квартиры: качество ремонта, сантехники, бытовой техники, обстановка — современная или устаревшая, есть ли она вообще, или жилплощадь сдаётся без меблировки и т.д., наличие балкона/лоджии, его остекление и размер, вид из окна, этаж; благополучные ли соседи, ухоженные ли двор и подъезд и так далее, — рассказала заместитель директора управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости» Оксана Полякова.

Кроме того, на конечную цену влияет объём предложений в вашей локации. Если альтернативных вариантов мало или их нет, возможно, квартира будет сдана без торга по назначенной цене, если же есть конкуренция, нужно быть готовым к тому, что арендатор выберет не ваш объект.

— В действительности каждый случай индивидуален. Оптимальная стоимость — та, при которой объект не простаивает в рекламе, а быстро сдаётся и при которой арендодатель не прогадает и получит адекватный доход. Потому что если объект переоценён — он не интересен арендаторам, а если недооценён, собственник теряет в прибыли, — отметила Оксана Полякова.

Цены на аренду жилья в крупных российских городах выросли в 2025 году на 5–20%. Но, несмотря на общий рыночный рост цен, всегда есть возможность повысить привлекательность каждой конкретной квартиры, чтобы сдать её быстрее и за большую цену. Об этом рассказала директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко.

— Что касается непосредственно повышения арендной платы, то здесь важен стратегический подход. Для текущих, надёжных жильцов оптимальна предсказуемая ежегодная индексация на уровень инфляции — в 2025 году это 5,59%, которые защитят доход арендодателя от обесценивания (если в квартире не было никаких улучшений). Любое заметное улучшение, например установка кондиционера, также служит веским основанием для точечного повышения на 3–7% даже в рамках действующего договора (разумеется, по согласованию с арендатором). Не стоит забывать и о сезонности: в пиковые месяцы спроса, такие как август, можно изначально устанавливать цену на 5–10% выше, чем в низкий сезон, — добавила Светлана Опрышко.

Повышение арендной платы, по её словам, — это деликатный процесс. Важно не потерять надёжного арендатора. Повышение всегда должно быть привязано к логическим и законным точкам в отношениях с ним. Например, при продлении договора — самый естественный и ожидаемый момент. Или после значительных улучшений: если сделали качественный ремонт, обновили технику или мебель, повышение будет оправданным. При этом важно заблаговременно и аргументированно уведомить арендатора (за 1–2 месяца до окончания договора), чтобы дать ему время для принятия решения.

Задача арендодателя — получать прибыль при минимальных вложениях. Иногда может быть проще и выгоднее сдать «убитую» квартиру со скидкой от 5–10% до 40%. Если всё-таки рассматривать благоустройство, то в первую очередь нужно понять, к какой ценовой категории относится ваш объект, и определить целевую аудиторию. Такую рекомендацию дала Оксана Полякова.

Например, если квартира в неважном состоянии располагается в старом доме, в удалённом спальном районе, то при нынешнем спросе на жильё экономкласса она может быть быстро сдана и без всякого ремонта. Либо можно обойтись силами арендаторов, если сдать им квартиру со скидкой на период проведения работ. Если вам не особенно важно, кто будет проживать в квартире — группа гастарбайтеров или ватага студентов, — и вы не переживаете за сохранность имущества, бывает выгоднее сдать как есть.

— В случае если вы хотите найти ответственных и платёжеспособных арендаторов, которые имеют стабильную работу и намерены проживать в квартире долго, лучше подготовить жилплощадь к сдаче. Главное в обустройстве арендной квартиры массового сегмента: недорого, но чисто, аккуратно и всё в рабочем состоянии. Иногда потребуется сделать косметический ремонт, устранить неисправности или обновить мебель. Иногда достаточно провести генеральную уборку и избавиться от устаревших вещей. По возможности приберитесь на лестничной площадке, — добавила Оксана Полякова.

Другой вариант — когда вы сдаёте требующую ремонта квартиру в престижной локации. В этом случае имеет смысл вложиться в качественный, современный ремонт, ведь тогда жилплощадь может перейти в другую ценовую категорию. Соответственно, её арендная стоимость поднимется на треть, а то и удвоится.

— Нужно грамотно оценить стоимость ремонта и рассчитать разумную сумму вложений в него. Какой бюджет заложить на ремонт арендной квартиры, в каждом случае решается индивидуально. Но считается оптимальным, чтобы затраты на ремонт и обстановку не превышали размера 2–3 арендных ставок. Но вряд ли смета серьёзного обновления будет соответствовать такому бюджету, — отметила Оксана Полякова.

Высоким спросом пользуются и всегда будут популярными недорогие ухоженные студии, однокомнатные или двухкомнатные объекты — пусть в отдалённых районах или на окраинах города (это условие важно для большого спроса со стороны нанимателей экономичного жилья), но в пешей доступности от станций метро или МЦК. Если у вас жильё в современном доме, то не придётся вкладывать много денег в ремонт и долго можно быть спокойным за состояние коммуникаций, стен, окон и так далее.

Квартиру в старой пятиэтажке потребуется приводить в порядок, но если дом подлежит сносу по программе реновации в перспективе нескольких лет, то эти годы вы можете сдавать объект дёшево, зато потом взамен вам выдадут квартиру в новом доме — и постепенно всё улучшится, можно будет сдавать на 20% дороже, чем «хрущёвку».

У жилплощади на средних этажах арендная ставка на 5–10% выше, чем у квартир на первом или верхнем этаже.

— Стоит учитывать и качество самой квартиры. Так называемый бабушкин вариант конкурентоспособным становится при снижении цены примерно на 10% по сравнению с арендной ставкой у аналогичной по комнатности и метражу жилплощади с современными ремонтом и меблировкой. Столько же составляет дисконт за найм пустого жилья, то есть без обстановки. Но немеблированную квартиру можно сдать дороже (то есть вообще без всякой скидки), если найдёте квартиросъёмщиков со своим скарбом, которые как раз ищут пустую квартиру, — рассказала Оксана Полякова.

Первое и самое важное — понять, для кого создаётся этот продукт (исходя из площади объекта, его расположения и др.). Молодой IT-специалист, семья с ребёнком или иностранный экспат — у каждой группы свои приоритеты. Чтобы уровень дохода был выше, важно создать такое предложение, за которое целевой арендатор будет готов платить больше, потому что оно очевидно лучше, удобнее и релевантнее его потребностям, чем другие варианты на рынке. Такую рекомендацию дал управляющий партнёр проектной компании IDI-Project Дмитрий Владимиров.

— С точки зрения проектирования наибольший эффект дают меры, которые качественно меняют восприятие пространства. Это может быть грамотная и узаконенная перепланировка, которая убирает тесноту и добавляет функциональности: скажем, объединение кухни с гостиной создаёт современное open-space пространство, а продуманная система хранения избавляет от ощущения захламлённости. Даже без сноса стен можно создать чёткие, комфортные зоны для работы, отдыха и сна, — добавил Дмитрий Владимиров.

При этом он обратил внимание, что каждое вложение — будь то новая мебель, техника или ремонт — должно быть экономически обоснованным. Важно рассчитать, насколько вырастет ежемесячный доход и как быстро эти инвестиции окупятся. Часто точечные, но правильные улучшения, точно попадающие в потребности вашей аудитории, дают самую быструю отдачу.

На рынке индивидуального жилищного строительства арендная ставка сегодня формируется не столько площадью дома, сколько уровнем комфорта и готовности объекта к полноценному проживанию. Спрос на загородную аренду поддерживают удалённый формат работы и стремление к более спокойному образу жизни, поэтому арендаторы готовы платить больше за дома, которые подходят для круглогодичного использования и не требуют дополнительных вложений. В таких объектах важны стабильное отопление, качественное утепление, надёжные инженерные системы и понятные ежемесячные расходы.

— Повысить арендную ставку помогает комплексный подход к доработке дома. В первую очередь это инженерия и функциональность: хороший интернет, удобные подъезд и парковка, продуманная планировка с отдельным рабочим пространством. Второй блок — комплектация и упаковка: современная мебель, техника, аккуратный интерьер, качественные фотографии и видеообзор. Полностью меблированные дома с прозрачными условиями аренды быстрее находят арендатора и изначально выходят на более высокий ценовой уровень. Дополнительное влияние оказывает благоустройство участка. Терраса, зона барбекю, баня или навес для автомобиля существенно повышают привлекательность объекта, — рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

В среднем, по его оценкам, такие улучшения позволяют увеличить арендную плату на 10–25% по сравнению с аналогичными, но менее подготовленными домами. Если же объект дополняется сервисной составляющей — уходом за участком, обслуживанием инженерии, уборкой снега зимой, — рост ставки может достигать 30% и выше при наличии устойчивого спроса в конкретной локации.