С 1 ноября цены на аренду квартир войдут в новую фазу. К чему должны быть готовы собственники и наниматели

На московском рынке долгосрочной аренды в этом году высокий сезон (с августа по октябрь) выглядит спокойным на фоне ажиотажа прошлых лет. По сравнению с тем же периодом прошлого года зафиксировано снижение спроса примерно на 20%, экспозиции — на 9,5%. Такие цифры привела заместитель директора Управления аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.

Она связывает сложившуюся ситуацию с тем, что поток арендаторов, приезжающих на работу в Москву, сокращается. Сказываются сложности в экономике и бизнесе; часть сотрудников работает удалённо из своих регионов; инфляция снижает реальные бюджеты на аренду, и в масс-маркете зачастую клиенты вынуждены объединяться и снимать жильё совместно. Тем не менее ликвидные объекты экономсегмента активно вымываются спросом, потому что число заявок от нанимателей превосходит количество объектов в три раза.

— Предложение квартир в сентябре было на 29% выше, чем годом ранее, что усиливает конкуренцию между объектами и сдерживает ставки. Расширение рынка связано сразу с несколькими факторами. На него вышла часть квартир, приобретённых в инвестиционных целях в предыдущие годы, а также объекты, переходящие по наследству или являющиеся вторым жильём в семье. Кроме того, благодаря активному строительству увеличилось число предложений в недавно сданных новостройках — с современным ремонтом, благоустройством и инфраструктурой. Это расширило выбор для арендаторов и усилило конкуренцию между собственниками, — рассказал руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев.

В 2026 году на рынке аренды произошёл заметный разворот. На фоне массового выхода на рынок инвестиционных квартир, купленных в период бума льготной ипотеки, предложение увеличилось в среднем по стране на 15–30% за год (в Подмосковье, например, практически в 2 раза), и арендные ставки в крупных городах к концу сентября впервые за последние несколько лет снизились — в среднем на 2–6% за год. Но отдельные сегменты в некоторых городах показали и более выраженную динамику — минус 10–12%. И это несмотря на традиционное начало делового сезона. На этот момент обратила внимание учредитель и директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко.

- Если говорить про аренду квартир, то для арендодателей складывается достаточно грустная ситуация, поскольку стоимость на аренду в Москве сильно не выросла, и можно говорить о периоде стагнации. Эта тенденция обусловлена несколькими факторами: базовая экономия арендаторов на жилье, локальная затоваренность предложения и смещение спроса в качественные локации, — отметила директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

По данным «Яндекс Аренды», в сентябре 2026 года средняя ставка долгосрочной аренды квартиры в России составила 43 тыс. рублей в месяц — на 6,7% больше, чем в августе. Рост пришёлся на высокий сезон: перед началом учебного года и с возобновлением деловой активности после летних отпусков спрос на съёмное жильё традиционно усиливается.

— К ноябрю влияние этих сезонных факторов обычно ослабевает. Поэтому наш базовый сценарий на следующий месяц — сохранение ставок примерно на текущем уровне или их постепенное небольшое снижение. Ситуация будет различаться в зависимости от города и характеристик квартиры, но при отсутствии существенных внешних изменений резких колебаний цен мы не ожидаем, — пояснили в «Яндекс Аренде».

Для собственников в этот период важно учитывать не только размер ежемесячной платы, но и время поиска жильца: небольшая уступка в цене может оказаться выгоднее нескольких недель без арендного дохода.

— В сентябре средняя ставка аренды по России составила 34,5 тыс. рублей в месяц: это на 11% выше июньского уровня (соответствует высокому сезону), но на 5% ниже, чем год назад. Поэтому в ноябре, скорее, сохранится стабильная динамика с возможными локальными изменениями в зависимости от города, района и качества конкретного объекта. Существенных сигналов для сокращения предложения мы сейчас не наблюдаем, а значит, и предпосылок для роста цен по рынку в целом сейчас нет, — добавил Константин Каменев.

Светлана Опрышко отметила, что сегодня на рынке аренды сохраняется ограниченная активность при широком выборе объектов, поэтому до конца года ставки в среднем могут опуститься ещё на 4–5% от текущих значений. При этом ждать равномерного падения по всем крупным городам и сегментам не стоит: единого сценария не существует.

Снижать цены будут в первую очередь собственники, чья цена аренды не соответствует состоянию жилья и расположению. Ликвидные лоты продолжат стагнировать или даже дорожать в зависимости от конкретного объекта. В Москве, например, к устойчивым к ценовым коррекциям форматам относятся однокомнатные и двухкомнатные квартиры в удалённых районах с хорошей транспортной доступностью — самый экономичный вариант найма.

- В ноябре на рынке сохранится спокойная обстановка. При появлении арендаторов, готовых снять объект даже с небольшим дисконтом, желательно его сдать, так как следующая активизация возможна только на Новый год в сегменте краткосрочной аренды. А дальше пробуждение ожидается уже в феврале — марте, — добавила Юлия Дымова.