Как забрать свои подвалы и чердаки у городских властей

Кто бы сейчас ни пользовался техническими помещениями в вашем доме, все они изначально принадлежат жителям, и никаких документов на эту собственность оформлять было не надо. Согласно закону "О приватизации" (его приняли ещё при РСФСР), уже в момент приватизации первой квартиры в доме общее имущество прекратило быть государственным (муниципальным) и перешло в собственность жителей дома.

Это подтверждают и суды. Согласно постановлению Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в госреестре. Региональные власти оформляли свои свидетельства о собственности на основании различных документов, в том числе БТИ, которые не могут являться правоустанавливающими, — а значит, все эти свидетельства незаконны.

Теперь главное доказать, что подвал или чердак, или другие вспомогательные помещения являются общим имуществом, а не просто нежилым помещением. Это можно подтвердить техническим заключением или судебной экспертизой, которые установят наличие общедомовых инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживающих более одного помещения.

Возражения чиновников о том, что в помещении кроме труб может разместиться много ещё чего полезного (и поэтому, якобы, часть подвала можно сдать любому ООО, например под сауну), можно легко опровергнуть. Конституционный суд РФ в определении от 19.05.2009 № 489-О-О отметил, что наличие иных полезных свойств у этих помещений (т. е. любые иные критерии, в том числе высота потолков, наличие самостоятельного входа/выхода, возможность предоставления их в пользование третьим лицам) не имеет правового значения для определения того, общее это имущество или нет.

Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположены коммуникации и оборудование для обслуживания других помещений в доме и нужд их владельцев, то и сами эти помещения относятся к общему имуществу собственников дома. Если, конечно, изначально или на дату приватизации первой квартиры в доме они не имели какого-то самостоятельного назначения.

К общему имуществу относятся не только технические помещения с трубами, кранами и насосами, но и помещения, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей жителей — консьержные, колясочные, кладовые (в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). А то, что кто-то, в том числе органы исполнительной власти, зарегистрировал помещение в свою собственность и сдал их в аренду, не является доказательством их якобы самостоятельного назначения и использования в целях, не связанных с обслуживанием иных помещений в доме.

Чиновники вряд ли смогут привести доказательства, на каком основании то или иное имущество стало собственностью города или муниципалитета: факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества "на балансе" сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения, как и документы БТИ, которые также не являются правоустанавливающими, что неоднократно разъяснялось арбитражным судом всех инстанций.

Кроме того, общее имущество самостоятельным объектом недвижимости быть не может — поэтому региональные власти не вправе самостоятельно распоряжаться им.

Такой иск о признании собственности может подать не только ТСЖ. В арбитраже Москвы сейчас находится порядка 10 дел по групповым искам, где истцом выступает не ТСЖ, а один истец-гражданин, являющийся собственником помещения в доме, и к нему присоединяются не менее пяти сособственников в этом же доме.