Законопроект Минэкономразвития прекратит "дачные разборки"

"Бэкграунд" этой истории — в далёком теперь 2008 году. Тогда Конституционный суд РФ постановил, что запрет на регистрацию в доме, возведённом на садовом участке, ущемляет право граждан "выбирать место пребывания и жительства". 

Год спустя этим решил воспользоваться россиянин Анатолий Воробьёв, проживший 15 лет на территории США. В Ленинградской области он построил "громадный дом" (как выразился сам мужчина), в котором планировал зарегистрироваться. Своё желание гражданин мотивировал тем, что это его единственная жилая недвижимость на территории РФ.  

Но власти сельского поселения "Петровское" Воробьёву отказали, признав дом нежилым. Они сослались на то, что строение возведено на земле садового некоммерческого товарищества (СНТ) "Варшко-Суходольское".

— В Америке нет регистрации. Получил Social Security card (карта с номером социального страхования США) и можешь идти на все четыре стороны, — вспоминает Воробьёв, не ожидавший такого поворота событий. – А здесь обязали регистрироваться, да ещё и отказали в этом. Я оформил временную регистрацию у друзей. Из-за этого мне пришлось ездить по 100 км за пенсией, также были сложности с получением медпомощи, учётом машины в ГИБДД... Голосовать на выборах не мог — моя фамилия не значилась в списках.

Но повернуть ситуацию в нужную для себя сторону Воробьёву не помогло даже годичной давности решение КС. Всё дело в одном, но крайне важном отличии. В 2008-м Высшая инстанция рассматривала случаи с домами, построенными на садовых участках, расположенных в черте населённых пунктов. Участок же Воробьёва был возведён на землях сельскохозяйственного назначения.

По закону, только на землях населённых пунктов можно построить жилой дом. Признание его таковым и даёт право на регистрацию. Но возвести частный дом (на одну семью) можно только на той земле населённых пунктов, на которой разрешено так называемое индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). А садовые участки имеют иное разрешённое использование – садоводство.

На сельхозземлях жилые постройки вовсе недопустимы. Строить, конечно, на них можно, вот только все такие строения признаются "нежилыми", а значит регистрацию получить нереально.

Таким образом КС по жалобе Воробьёва выносит уникальное решение – гражданин имеет право на регистрацию даже в доме, построенном на сельхоз. земле. Это значит, что россияне, по сути, вправе прописаться в доме, возведённом где угодно – и в лесу, и в поле.

КС отправил дело Воробьёва на пересмотр обратно в Приозерский суд. Но и тут все пошло не гладко. Представитель Управления Федеральной миграционной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в суде заявила, что в случае удовлетворения иска решение суда невозможно будет исполнить. Причина в том, что указанный Воробьёвым адрес "не внесён в единую адресную систему".

На это суд ответил: "Восстановление нарушенного права гражданина не может быть поставлено в зависимость от непринятия органами госвласти адекватных мер, направленных на реализацию гражданами принадлежащих им прав".

Но даже после двукратного признания одной и той же нормы неконституционной, регистрация в садовом доме до сих пор возможна только через суд.

Адвокат Евгений Худяков, представлявший интересы Анатолия Воробьёва в суде, пояснил, что при принятии решения об отказе органы власти руководствуются внутренними нормативными актами, которые приняты на основании федерального закона.

— В законе до сих пор есть эта неконституционная норма. И хотя постановление КС содержит требование внести изменения в закон, срок, в течение которого это следует сделать, не установлен. Более того, не предусмотрена и ответственность за неисполнение постановления Конституционного суда, — отметил Худяков.

Согласно законопроекту, подготовленному Минэкономразвития, на садовых (дачных) участках можно будет возводить как "садовые дома" без права регистрации в них, так и "объекты индивидуального жилищного строительства" (или ИЖС). А во всех объектах ИЖС регистрация по закону возможна. Вступление законопроекта в силу предусмотрено с 1 января 2018 года.

В ведомстве Лайфу сообщили, что законопроект "разработан для выполнения указания президента", и внесение его в Госдуму планируется в осеннюю сессию. Документ призван избавить граждан от обязанности через суд добиваться соблюдения своих прав на регистрацию в построенных на садовых участках домах. 

Какую постройку не признают объектом ИЖС

Согласно Жилищному кодексу, для признания недвижимости жилой она должна отвечать установленным санитарным и техническим нормам. Так, по СНиП (санитарные нормы и правила), в жилом доме должны быть отопление, вентиляция, водоснабжение, электроснабжение. Должны иметься в наличии ванная комната и туалет. СНиП также установлены минимальные площади: гостиная — 12 м²; спальня — 8 м²; кухня — 6 м². Таким образом, дачный сарай объектом ИЖС признать не получится. Для строительства ИЖС нужно получить разрешение у местных властей.

Какие преимущества имеют сельхозземли?

Сельхозземли, как правило, дешевле, чем в населённых пунктах. Например, в деревне Исаково, что неподалеку от Электроуглей, средняя стоимость земельного участка в 15 соток составляет 2,8 млн рублей. А в СНТ "Озерки", где прописка невозможна, идентичный по размерам участок можно купить за 1,8 млн рублей.

Сэкономить при строительстве жилого дома на сельхозземле можно и при уплате налога на землю. Ставку устанавливают власти каждого региона, но в пределах установленных Налоговым кодексом. В нём предусмотрена возможность обложения сельхозземель по ставке 0,3%. Региональные власти не имеют права устанавливать ставку налога выше, однако могут её установить ниже 0,3%. В отношении земель населённых пунктов устанавливается ставка налога в размере 1,5%.