Россияне-эмигранты начали скупать квартиры на родине
Долларовые цены на квартиры в Москве находятся на 10-летнем минимуме — графики показывают, что в последние годы на квартирные цены стали быстро влиять нефтяные котировки.
Россияне, живущие за рубежом, перечислили во II квартале на покупку недвижимости в России $62 млн — это максимальный показатель с 2014 года. Об этом свидетельствуют последние данные Банка России о трансграничных денежных переводах.
Результат апреля — июня 2016 года почти вдвое больше, чем в I квартале ($36 млн). В 2015 году этот показатель не превышал $45 млн. Интересен скачок в начале 2014 года, когда Крым стал частью России и стало известно о готовящихся санкциях против российской элиты, часть которой проживает за рубежом:
Последний подъём можно объяснить несколькими факторами. Так, значительная часть россиян, живущих за рубежом, получает пассивный доход из России, рассуждает Мария Литинецкая, управляющий партнёр риелторской компании "Метриум групп". В результате девальвации отечественной валюты расходы на содержание зарубежного актива в рублёвом эквиваленте увеличились более чем в два раза, что и вызвало волну желающих избавиться от этого бремени и приобрести взамен жильё в России, которое, кстати, сегодня стало доступным как никогда. По словам Литинецкой, в первую очередь речь идёт о представителях среднего класса, которые имеют квартиры в курортных зонах, то есть пользуются объектами недвижимости сезонно.
Ещё одной причиной повышенного интереса к российской недвижимости стал закон, принятый в конце прошлого года, который запрещает чиновникам иметь счета и активы за рубежом. В результате многие чиновники и стали избавляться от иностранных активов, инвестируя вырученные средства в отечественную недвижимость. Литинецкая также отметила некоторое ухудшение качества жизни в европейских странах. "Приток беженцев, теракты, межнациональные конфликты привели к общей социальной напряжённости — некоторые из наших сограждан решили переехать обратно в Россию", — добавила эксперт.
Но главным фактором стали, конечно, цены. Рубль вместе с нефтяными котировками рухнул в конце 2014 года, и сейчас долларовые цены на жильё находятся на 10-летних минимумах, следует из статистики отраслевого портала IRN.ru. Вот, к примеру, исторические данные по Москве — в начале 2016 года зафиксированы уровни в районе $2200 за кв. м, столько же было в 2006 году:
Кстати, если опять же взять в качестве барометра Москву как самый массовый и ликвидный рынок жилой недвижимости, то интересна корреляция между нефтяными ценами и ценой за квадратный метр — закономерность наладилась с начала 2000-х годов.
Итого за последние лет десять получилось по 60—70 баррелей за квадратный метр, причём видно, что отставание в реакции постепенно сокращалось. Теперь изменения на рынке жилья наступают после нефтяных колебаний с временным лагом, не превышающим 2—3 месяцев. Так что предсказывать цены на недвижимость можно на основании макроэкономических факторов, которые влияют на нефтяной рынок.
От нефти зависит и внешний спрос россиян на недвижимость — всё меньше россиян могут купить жильё за рубежом. Так, согласно статистике ЦБ, во II квартале 2016 года зафиксирован новый минимум по перечислениям россиян на покупки зарубежной недвижимости — $193 млн (в I квартале показатель на пару процентов выше, $199 млн). Едва ли показатель вырастет в ближайшее время — скорее наоборот:
Директор агентства по зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Кузьмина подтвердила, что рынок испытал некоторое беспокойство в начале 2015 года, когда упал рубль. При этом с тех пор снижения в секторе недвижимости ценой от 1 млн евро не наблюдается, указала собеседница. По её словам, российские покупатели сейчас проявляют беспрецедентную расчётливость — тщательно оценивают коммерческие перспективы своих покупок.
— Если это замок в Шотландии, то теперь покупатели изучают, как можно сдавать этот замок в аренду под свадьбы, как организовать на прилежащих угодьях охотничье хозяйство и так далее. Увеличилось время принятия решений.
По оценкам Knight Frank, доля таких инвестиционных сделок (с расчётом на будущий доход, а не для удовольствия) выросла к настоящему времени до 70%, в первой половине года Кузьмина говорила о 60%. Она не ожидает дальнейшего ухудшения ситуации, по крайней мере, в элитном сегменте.
— Да, снизилось количество различных экзотичных покупок, 5—7-й дом — на Сейшелах, Мальдивах, в Альпах, — говорит Кузьмина. — Однако после Брексита [референдум о выходе Великобритании из ЕС] с ослаблением фунта окреп спрос на Лондон, а на Кипре буквально пару недель назад снижен с 2,5 млн евро до 2 млн евро порог инвестиций в недвижимость, который даёт право на участие в программе по получению гражданства ЕС; вырос спрос на коммерческую недвижимость в Германии. В покупках за рубежом стало больше разума и меньше эмоциональной составляющей.
