Как девелопер из ОАЭ подключил власти РФ к поискам своих $200 млн в Подмосковье

Во время недавно прошедшей российско-эмиратской межправкомиссии арабская сторона выразила озабоченность в связи с ситуацией, касающейся вложенных компанией Limitless $200 млн в проект строительства жилого комплекса в Московской области. Речь идёт о ЖК "Загородный квартал", который должен появиться на территории Химок. Обеспокоенность ОАЭ легко понять. Ведь Limitless принадлежит властям эмирата Дубай. О деталях этой истории говорится в имеющемся в распоряжении Лайфа письме главы Минпромторга Дениса Мантурова, адресованном премьер-министру Дмитрию Медведеву.

Оказывается, по версии арабской стороны, Limitless была незаконно отстранена своим российским партнёром от управления совместным предприятием. Вследствие этого зарубежная компания не смогла получить юридическую защиту в судах РФ. В это время их партнёры из российской RDI обязались перевести основные средства совместного предприятия по существенно заниженной цене. Такие действия, как несложно догадаться, наносят ущерб инвестициям Limitless.

— Эмиратская сторона обращается к российской с просьбой предпринять необходимые меры для разрешения ситуации, — говорится в письме Мантурова.

По итогам межправкомиссии российская сторона приняла к сведению указанную проблему, а также пообещала изучить её и рассмотреть меры, которые необходимо принять на федеральном и региональном уровнях для разрешения сложившейся ситуации, следует из письма. Ряду федеральных министерств, а также правительству Московской области было поручено рассмотреть вопрос о возможном урегулировании спорной ситуации в отношении участия компании из ОАЭ в инвестиционном проекте и при необходимости внести в правительство предложения об организации работы по данному направлению к первому кварталу 2017 года.

— Минюст РФ изучит вопрос относительно ситуации с компанией Limitless. При необходимости ведомством, исходя из интересов Российской Федерации и в соответствии с законодательством, будут приняты меры, — прокомментировала Лайфу пресс-служба ведомства.

В Минэкономразвития Лайфу сообщили о том, что направят в Минюст свою позицию в установленные сроки.

— Вопрос прорабатывается. Головной исполнитель — Минюст России. Туда Минэкономразвития и направит свою позицию в установленные сроки, — cказала Лайфу представитель ведомства Елена Лашкина.

В правительстве Московской области не ответили на запросы и звонки Лайфа.

Как всё хорошо начиналось

Международное девелоперское подразделение корпорации Dubai World компания Limitless и российская RDI Group сообщали ещё в феврале 2008 года о планах построить город-спутник Москвы на 12 тысяч жителей в Химкинском районе Подмосковья. Под него был отведён земельный участок площадью 113 га. Общая площадь жилой недвижимости в рамках проекта должна достигнуть 550 тысяч квадратных метров.

— Мы намерены строить как среднеэтажные жилые дома, так и таунхаусы, коттеджи, — говорил представитель RDI Group.

Строительство планировалось начать в первые месяцы 2009 года, а общий срок реализации проекта составлял семь лет. Но к исходу 2016-го амбициозный проект под названием "Загородный квартал" так и не был завершён. Дольщики вместо оплаченных квадратных метров получили недострой и сгоревшие из-за всей этой ситуации нервы.

В июле 2012 года Limitless сообщала о том, что совместно с RDI Group получила кредит на сумму около 1 млрд руб. от принадлежащего Игорю Киму "Экспобанка". Заём должен был использоваться на строительство первой очереди квартала. К тому моменту стороны уже вложили в проект собственные средства. Продажи недвижимости в "Загородном квартале"  начались в марте 2012 года.

Cтороны обслуживали кредит до 2014 года. А затем из-за расхождения по одному из условий кредитного договора кредитор потребовал досрочно погасить или реструктурировать заём у застройщика "Загородного квартала" — компании ООО "Шереметьево-4". Эта фирма принадлежит кипрскому офшору Dentra Holding, которым владеют Limitless и RDI. В "Экспобанке", Limitless и RDI не ответили на запрос Лайфа о причинах, их-за которых потребовалась реструктуризация кредитной линии.

Споры о стоимости "золотой" земли Подмосковья

Вскоре ООО "Игрек-бренд" из Новосибирска выкупила у "Экспобанка" право требования по кредиту, а позже обратилась в Арбитражный суд Московской области c иском к ООО "Шереметьево-4". "Компания-коллектор" попыталась  взыскать с застройщика права аренды земли, заложенные по кредиту "Экспобанка". Кредитор хотел получить от застройщика в счёт погашения кредита в 1 млрд руб. более 60 Га дорогой подмосковной земли, на которой и ведётся строительство "Загородного квартала". 

Интересно, что участок такой площади в этом регионе не просто дорогой, а очень дорогой. Его стоимость, по мнению Владимира Пестрикова из представляющего интересы Limitless адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнёры", превышала сумму долга в 2,5—3 раза. Однако Максим Лещев из "Гео Девелопмента" считает, что участок оценён по рыночной цене.

По какой причине застройщик не мог обслуживать кредит? Доподлинно это неизвестно. Но по одной из версий, у учредителей возникли финансовые сложности. По данным базы "СПАРК-Интерфакс", ООО "Игрек-бренд" принадлежало владельцу "Экспобанка" Игорю Киму до января 2016 года. Сейчас фирма находится в собственности Николая Машкарина.

В сентябре 2015 года RDI признавала, что "Загородный квартал" в Химках был фактически заморожен более чем на полгода (по разным оценкам, этот срок мог составлять от девяти до 15 месяцев). RDI получила возможность управления им и намерена вывести проект из сложной ситуации. Компания обещала, что строительно-монтажные работы на объекте стартуют в первой половине сентября 2015-го. В октябре того же года в RDI обещали, что "Загородный квартал" будет реализован. 

Параллельно застройщик и кредитор в процессе судебных разбирательств договорились об урегулировании спора путём подписания мирового соглашения. Но оно было составлено таким образом, что "Игрек-бренд" получал 62 га земли, а при нарушении застройщиком любого из установленных соглашением обязательств (даже не зависящего от воли застройщика) кредитор вправе был требовать всю землю, где идёт строительство "Загородного квартала".

Арбитражный суд Московской области 12 апреля 2016 года принял решение отказать в утверждении мирового соглашения. Примечательно, что представители "Игрек-Бренд" и "Шереметьево-4" поддержали ходатайство о мировом соглашении в полном объёме. Представитель администрации городского округа Химки Московской области также поддержал позицию сторон, согласно письменному отзыву. А вот покупатели жилья (обычные физлица) и Сбербанк России (он кредитовал некоторых покупателей) представили в материалы дела письменные отзывы с возражениями. Их аргументация заключалась в том, что в случае недостроя у них не останется залога за недостроенное жильё.

26 октября 2016 RDI cообщила , что застройщик ЖК "Загородный квартал" ООО "Шереметьево-4" договорился с основными кредиторами об урегулировании задолженности. Реализация проекта будет продолжена. 

Неопределённое будущее

Покупатели недвижимости в "Загородном квартале"  томятся из-за неопределённости.

— В моей ситуации просрочка с предоставлением квартиры достигла двух лет, получается, что мы изначально приобрели в конце 2014-го квартиру в доме № 1, его строительство заморозили в декабре, там было 48% построено. Но в марте 2016-го мы решили поменять квартиру  с доплатой на квартиру в доме с высокой стадией готовности, там было порядка 90%. В мае нам обещали ключи. И, соответственно, обманули, — рассказала Лайфу Елена, один из покупателей квартир в "Загородном квартале". — С одной и со второй квартирой мы пролетели. Что будет дальше — непонятно. На неустойку подали. Хоть какие-то деньги пытаемся вернуть. Надеемся, что RDI найдёт возможность достроить хотя бы первую очередь, о второй вообще речь сейчас не идёт. Про инфраструктуру я уже не говорю.

По словам покупательницы, люди постоянно пишут письма в самые разные инстанции — от властей Химок до администрации президента, "но это мало помогает". Однако некоторые даже в этой ситуации не теряют способности шутить, например, по поводу постройки второй очереди "Загородного квартала".

— А строить когда её планируют начать? Ничего не сказали? Что-то мне подсказывает, что дети могут успеть вырасти, пока её построят, — пишет Ольга на форуме дольщиков.

Разные юрфирмы предлагают покупателям помощь во взыскании долгов из-за несвоевременной сдачи. Так что рисков для вложившихся в проект компаний меньше не становится. Текущая ситуация с "Загородным кварталом" не устраивает и партнёров RDI из ОАЭ. Поэтому эмиратская сторона  помимо всего прочего рассматривает возможность официально начать консультации в соответствии со статьей 8 Соглашения между Правительством Российской Федерации и Правительством Объединённых Арабских Эмиратов о поощрении и взаимной защите капиталовложений от 28 июня 2010 года.

После того как материал был опубликован, RDI прислала комментарии по теме, пояснив свою точку зрения на ход реализации "Загородного квартала". В частности, представитель российской компании отметил негативное влияние на проект кризисов 2008 и 2014 года, а также бездействие арабской стороны в вопросах решения сложившейся ситуации.

— С середины 2014-го RDI настаивала на пересмотре договорённостей и хотела взять ответственность за проект на себя. Благодаря этому Limitless перестала бы нести юридическую ответственность за проект, с управлением которым она явно не справлялась, но оставалась бы равноправным акционером, — сказал Лайфу представитель российской компании. — Но в декабре 2014-го Limitless выступила категорически против этого сценария. При таких обстоятельствах RDI потребовала от партнёра строгого выполнения оставшихся неизменными договорных обязательств. В соответствии с ними Limitless несёт ответственность за свои действия и бездействие в качестве управляющего проектом. Мы в течение 2015 года продолжали искать способы вывода проекта из кризиса: взять на себя управление продажами и строительством, провести изменения в команде проекта, продать часть неликвидных активов для погашения кредиторской задолженности и т.п. Но партнёры всё это отвергли.

В RDI отметили, что по договору у Limitless был месяц на исправление ситуации. Но, по словам представителя российской компании, партнёры из ОАЭ даже не начали работать в этом направлении. В результате Limitless утратила право участия в управлении проектом. В RDI заявляют, что арабы к сентябрю 2015 года уже были в состоянии дефолта. Поэтому российская сторона "использовала свои права по договору и приняла управление проектом на себя". При этом Limitless остался полноправным участником строительства "Загородного квартала". В RDI обещают, что к концу 2016 года практически все объекты будут сданы.

Основные действующие лица:

Limitless (Дубай) была основана в 2005 году и специализируется на девелоперских проектах, которые реализует в ОАЭ, Саудовской Аравии, Вьетнаме и России.

RDI Group (Россия) — одна из ведущих компаний по реализации девелоперских проектов в Московской области. Основана в 2005 году. Текущий портфель RDI насчитывает 7 проектов общей площадью 2,6 млн кв. м. Объём инвестиций в них превышает 135 млрд руб. Председателем совета директоров компании является Дмитрий Аксёнов.

"Экспобанк" основан в 1994 году. В настоящее время принадлежит Игорю Киму (66,6%), который возглавляет совет директоров организации. Чистая прибыль банка в 2015 году составила 1,9 млрд руб (сообщается в годовом отчёте).