Рост цен или дисконт: как сносы пятиэтажек повлияют на стоимость жилья?

В прошлую субботу Сергей Семёнов случайно наткнулся на список домов, которые могут попасть в программу сноса пятиэтажек. Перечень был опубликован на специализированном портале flat.info. Просто из любопытства решил вбить адрес своей кирпичной пятиэтажки в районе Марфино на улице Кашенкин Луг. Разговоры о сносе дома между соседями шли давно. Вроде даже кто-то из районной управы приходил, говорил, что снесут. Но в эти разговоры жители уже давно верить перестали. На снос никто и не надеялся, хотя дом действительно ветшал на глазах.

— У меня такая проводка в квартире, что если захочешь люстру поменять, то нужно быть очень осторожным: старая алюминиевая проводка очень ломкая, — рассказывает Сергей. — Этим летом собирался делать ремонт. Когда услышал про расширение программы пятиэтажек, то даже не подумал, что дом будут реально расселять. Если бы нас расселили, то это был бы идеальный вариант. Так что с ремонтом пока подожду.

Теперь у Сергея и ещё у 1,6 млн москвичей, которые могут попасть в программу расселения, множество вопросов к властям и риелторам. Чиновники пока пояснили только, что в Москве под снос может пойти 25 млн квадратных метров ветхого жилого фонда. Это 8 тыс. домов. О подготовке программы Сергей Собянин объявил на встрече с президентом России Владимиром Путиным 21 февраля. С тех пор москвичи начали атаковать агентства недвижимости.

— Конечно, рынок не может не отреагировать на такой масштабный проект, — рассказывает Лайфу президент МПОО "Законное жильё" Евгения Шумейко. — Уже сегодня многие риелторы отмечают значительный рост спроса на жильё в хрущёвках, но вряд ли он будет долгосрочным.

Хрущёвки подорожают?

Первая мысль, которая пришла в голову потенциальным покупателям жилья и инвесторам: а стоит ли бросаться покупать хрущёвку под расселение? Что выгоднее: сразу купить квартиру в новом доме или взять более дешёвое ветхое жильё, дождаться расселения и получить квартиру в новостройке? Риелторы пока опасаются давать чёткие прогнозы, и мнения экспертов расходятся.

— Число звонков с вопросами про пятиэтажки у нас выросло на 25%, — констатирует руководитель аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость" Дмитрий Таганов. — Но надо понимать, что программа сноса рассчитана на 20 лет. Поэтому мы пока не берёмся прогнозировать, как могут меняться цены на жильё. Не думаю, что дома начнут сносить мгновенно. За последние 17 лет снесли 1700 домов. А сейчас заявлено 8 тысяч. Их чисто физически не могут снести за один год, так как нужно сначала построить жилой фонд для переселения. Поэтому думаю, что собственникам жилья в хрущёвках не стоит совершать поспешных действий, пока не станут известны параметры программы переселения.

А точные параметры программы пока не известны. Подготовят её только к концу года. В лучшем случае список домов под снос появится к осени. Тем не менее ряд аналитиков прогнозирует в ближайшем будущем рост спроса на пятиэтажки и даже увеличение цены на квартиры в хрущёвках.

— На вторичном рынке у некоторых категорий покупателей может появиться интерес к пятиэтажкам, которые будут определены под снос, — считает директор по инвестициям девелоперской компании "Сити-XXI век" Сергей Нотин. — Это необязательно приведёт к существенному росту цен, но повысит их ликвидность.

Действительно, сейчас на рынке недвижимости застой. Покупательная способность на фоне кризиса упала, а хрущёвки в Москве были не самой популярной недвижимостью. Обычно покупатели старались брать либо брежневки 70-х годов, либо новые дома, хотя бы и подальше от центра. Теперь у хрущёвок может появиться новая категория покупателей-инвесторов, а у хозяев пятиэтажек — шанс побыстрее квартиру продать.

— Цена пятиэтажек вырастет только по мере приближения сроков утилизации, — считает управляющий партнёр "Метриум Групп" Мария Литинецкая. — Проще говоря, если какую-то хрущёвку снесут в ближайшие год-два, а их жильцов переселят в новостройки, то цены в ней могут вырасти. Если же сроки расселения дома непонятны, то и цена не изменится. Кроме того, важно, чтобы сносимая пятиэтажка имела выгодную локацию: если речь идёт о престижных районах Москвы, то её цена по мере приближения часа Х может возрасти существенно — на 10–20%.

Кстати, в список домов, которые по формальным признакам могут попасть в программу сноса, вошли не только панельные и кирпичные хрущёвки, но даже и пятиэтажные дома сталинских времён, выполненные по индивидуальному проекту. Впрочем, если их всё-таки и решат сносить, то в последнюю очередь. И то не факт.

— Вполне вероятно, что если жители некоторых пятиэтажек проголосуют против расселения, то их дом оставят, — отмечает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. — Но пока не утверждена программа, не ясно, в каких случаях будет учитываться мнение жителей, и непонятно, по каким критериям будет идти расселение, делать какие-либо прогнозы рано. Одним словом, вопросов много. И бросаться покупать квартиры в пятиэтажках, не понимая, попадёт ли она под снос вообще и какие преимущества можно получить после сноса, очень рискованно. 

Что дальше?

На фоне сноса пятиэтажек могут вырасти цены и на новостройки. Точнее, застройщики перестанут делать такие ощутимые скидки. Для застройщиков программа может быть выгодна только в том случае, если власти примут решение о выкупе пустующих площадей в уже сданных новостройках для предоставления нового жилья переселенцам.

— По приблизительным подсчётам, правительству столицы понадобится 30 миллионов метров жилья, — уточняет Евгения Шумейко. — В результате такое развитие событий может значительно изменить расстановку сил на рынке. Скорее всего, это приведёт к повышению "среднего чека", так как сегодня скидки на пустующие квартиры в уже сданных объектах достигают 15–17%.

При этом средняя цена за квадратный метр больше всего вырастет именно в тех районах, где сейчас больше всего пятиэтажек. Директор аналитического департамента ГХК "Golden Hills — КапиталЪ АМ" Михаил Крылов считает, что средняя цена метра в САО, ВАО и ЮЗАО вырастет на 10–12%.

Выходит, что доступность новостроек для покупателей упадёт. Но это будет касаться только жилья экономкласса.

— Сейчас в Москве понижение цен на жильё экономкласса в два-три раза ниже, чем было в прошлые годы, — рассказывает декан факультета экономики недвижимости ИОМ РАНХиГС Елена Иванкина. — Многие застройщики создают лояльные условия на покупку: достаточно заплатить за один квадратный метр и остальное приобрести в ипотеку. В других городах такое же понижение цен на недвижимость, как и в Москве.

Но если в ближайшем будущем цены на новостройки могут вырасти, то в дальнейшем есть риск падения в цене. Для первичного рынка долгосрочный эффект от реализации новой программы может быть негативным. По словам Марии Литинецкой, уже сейчас объём предложения новостроек Москвы примерно в 2,5 раза превышает спрос. Вводится в строй огромное число крупномасштабных проектов в промзонах. Теперь к этому добавится как минимум 25 млн кв. м нового жилья, а с привлечением частных инвесторов — не менее 50–70 млн кв. м. В итоге рынок новостроек ждёт как минимум стагнация, а то и снижение цен.

Впрочем, аналитики предупреждают: пока ещё не понятно, какие именно дома и каких серий будут строиться для переселения жильцов пятиэтажек.

— Непосредственно снос пятиэтажек из "второй волны" начнётся примерно через два-три года, — считает генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина. — К тому же не везде будут строиться на месте снесённых пятиэтажек рыночные новостройки. То есть в зависимости от конкретной локации, различных условий где-то будет муниципальное жильё, где-то часть квартир в новостройках будут выделены на заселение очередников, а где-то будут проекты, реализующиеся исключительно по рыночным условиям.

А что с арендой?

В декабре Елена Кузнецова решила выставить на продажу свою квартиру в Кузьминках. Двухкомнатную хрущёвку на первом этаже она надеялась продать за 6 млн рублей. Этих денег хватило бы на просторную однушку в новом доме поближе к окраине. Узнав о программе сноса жилья, Елена квартиру с продажи сняла. Собственно говоря, эта квартира досталась ей от бабушки, а жильё в новом доме она хочет купить для подрастающей дочери. Так что ещё лет 6–7 квартира всё равно бы пустовала. Теперь Елена надеется, что после сноса её хрущёвки она получит новую двухкомнатную квартиру в Кузьминках, а не однушку за МКАД.

— Начиная где-то с прошлой недели некоторые продавцы стали снимать свои объекты с продаж, причём они хотят не дождаться более высокой цены, а просто получить новое жильё, — говорит управляющий директор брокерского департамента "Миэль — Сеть офисов недвижимости" Александр Москатов. — Также мы заметили рост интереса не к таким объектам, но к информации вокруг них. Продавцы хотят знать, чего ждать, но в подавляющем большинстве активных действий не предпринимают. Если судить по прошлой волне сноса, то цены на это жильё могут вырасти, но сейчас совершенно иные экономические условия.

Цена на аренду в хрущёвках — одна из самых низких в столице, потому и спрос на неё стабильно высокий. Так что многие собственники справедливо решили: зачем сейчас продавать жильё по низким ценам, если можно сдать квартиру в аренду, получать доход и дождаться более светлых времён. В результате многие хрущёвки стали превращаться фактически в доходные дома.

— В некоторых районах в пятиэтажках сдаётся до 40% квартир, и всем этим арендаторам будут нужны новые площади со схожими расценками, — говорит Евгения Шумейко. — Поэтому справедливо будет ожидать значительного повышения спроса на съёмное жильё на окраинах города, а соответственно, и роста цен на самые бюджетные варианты.

Выходит, что квартира в хрущёвке может стать выгодной инвестицией в том случае, если хозяин покупает её именно под сдачу. Хрущёвку будет легко сдать как сейчас, пока дом ждёт своей очереди на снос, так и в будущем, когда хозяин получит вместо пятиэтажки квартиру в новостройке.

— Недвижимость продолжит оставаться одним из самых привлекательных объектов для инвестирования, — считает директор аналитического департамента ГХК "Golden Hills — КапиталЪ АМ" Михаил Крылов. — Более того, существенно подорожает аренда жилья, так как в новостройках она будет, естественно, дороже пятиэтажек. Допустим, сейчас человек снимает однушку в хрущёвке за 25 тыс., но ведь такая же в новостройке стоит 35. Но всё же в условиях ажиотажа вокруг новой программы лучше диверсифицировать вложения. Квартира может быть объектом инвестирования с минимальным риском только в том случае, если таких квартир можно купить больше чем одну. В этом случае одну квартиру всё же можно купить, а остальные деньги рекомендуем распределить между образованием детей и фондовым рынком.

Но в долгосрочной перспективе ситуация на рынке аренды может оказаться не такой радужной, а квартиры в новостройках рискуют опуститься в цене до уровня хрущёвки. Соответственно, средние ставки по аренде фактически останутся на прежнем уровне, хотя на рынке станет больше нового жилья в хорошем состоянии и с современными планировками.

— Параллельно с фактором вымывания с рынка дешёвых арендных квартир на рынок будет всё больше давить навес из нераспроданных или уже переданных собственникам, но не сданных в аренду квартир, — считает заместитель генерального директора ИК "Финам" Ярослав Кабаков. — Так что, я думаю, резких колебаний цен на рынке мы не увидим.