Недетский кредит. Чем опасна льготная ипотека

Несколько крупных российских банков выступили с предложением сделать более доступной льготную ипотеку для семей с детьми. Они предлагают распространить "детскую ипотеку" не только на новостройки, но и на вторичное жильё. Кроме того, организации просят снизить первоначальный взнос по таким займам с двадцати процентов до пятнадцати.

Напомним, госпрограмма выдачи и рефинансирования ипотеки на новостройки со ставкой на уровне 6% годовых семьям, где с 1 января 2018 года родился второй или третий ребёнок, вступила в действие с начала прошлого года. Летом она была распространена на семьи с четвёртым и последующими детьми.

При этом ведущий эксперт "Банки.ру" Инна Солдатенкова отметила, что 6% годовых фиксируется только на первые 3/5/8 лет (в зависимости от числа родившихся в течение срока действия программы детей). После окончания срока субсидирования ставка составит значение ключевой ставки Банка России, действующей на дату оформления кредита, увеличенной на 2 процентных пункта (при оформлении займа на текущий момент — 9,75% годовых).

— В то же время у ряда банков при покупке квартиры в новостройке у партнёров действуют льготные ставки в размере 8–9% годовых на срок до 12–15 лет либо на весь срок кредита. При длительном сроке кредита заёмщикам это выгоднее, если они не планируют заводить более двух детей, — пояснила эксперт "Банки.ру".

Директор департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость" Михаил Куликов считает, что сильное уменьшение размера первоначального взноса имеет определённые минусы. По его словам, ипотеку будут брать люди, переоценивающие свои финансовые возможности, из-за чего они не смогут своевременно делать ежемесячные выплаты по кредиту. В результате это может привести к росту задолженности по ипотеке.

— Оптимальный размер первоначального взноса оцениваю в 30%. Конечно, при низком его размере людям легче оформить ипотечный кредит, но важно понимать: выплаты будут выше, а при невысокой ставке больше растянуты по времени, — рассказал Лайфу эксперт Михаил Куликов.

Управляющий партнёр единой городской службы "Помощь дольщикам" Жанна Малис отметила, что предложение по льготной ипотеке доступно отнюдь не всем. Господдержка оказывается семьям, в которых второй, третий или следующий ребёнок родился на 1 января 2018 года. Поэтому круг лиц, подпадающих под условия поддержки, значительно сужается.

Эксперт пояснила, что по такой программе лимит кредита ограничен и варьирует в зависимости от региона. Недвижимость можно приобрести за любую цену, но льготное кредитование будет предоставлено только в пределах лимита.

— Установление лимита кредитования и минимального первоначального взноса вполне логично. В регионах такие условия не сильно ограничивают семьи в выборе. Однако для Москвы и Петербурга ситуация меняется. Дело в том, что в данных регионах стоимость жилья в разы выше. И даже тот факт, что лимит для этих регионов был увеличен до 1 миллиона включительно, не спасает семью от необходимости иметь в запасе накопления, чтобы приобрести просторное жильё. Как правило, только средствами материнского капитала здесь не обойтись, — пояснила Жанна Малис.

Ещё одним из минусов льготной ипотеки является то, что она распространяется только на новостройки — как на готовые, так и на этапе строительства. Руководитель отдела продаж агентства недвижимости CENTURY 21 Vesta Ольга Шишханова объяснила, что льготная ставка выдаётся только на новостройки, купленные у застройщика. То есть на вторичную недвижимость или на новую, но от физического лица данная программа уже не распространяется. По её словам, готовое новое жильё от застройщика дорогое и зачастую остаётся в неликвидном состоянии даже на стадии готовности, поэтому семьи вынуждены ждать сдачи дома и получения ключей от одного года до трёх лет. При этом подавляющее большинство покупателей вынуждены в этот период нести дополнительные расходы по найму съёмного жилья.

— Назовём ещё один минус льготной ипотеки — одобрение на ипотеку выдаётся по стандартным условиям (кредитная история, платёжеспособность). Что касается кредитной истории, у каждого второго человека по уважительным причинам бывали просрочки платежей по кредитам. Но это может стать камнем преткновения при получении льготной ипотеки. А как быть с достатком — вообще серьёзный вопрос. Ведь льготный кредит выдаётся семьям, у кого второй ребёнок родился не позднее 1 января 2018 года. Получается, на сегодняшний момент второму ребёнку 1 год с небольшим, мама в декрете, а доход на семью значительно меньше, не говоря уже про "белую" зарплату отца. Думаю, семьи с большим достатком не будут обивать пороги, желая получить льготную ипотеку, а тем, у кого денег мало, — её не одобрят, — сказала эксперт Ольга Шишханова.

Она также напомнила, что обязательным условием для получения льготной ипотеки является страхование объекта и жизни, которое тоже влечет за собой дополнительные расходы.

— При обычной ипотеке страхование здоровья и жизни — добровольное условие. Страховать жизнь обязаны заёмщик и созаёмщик. Сумма за год иногда доходит до 50 тыс. рублей, а за 25 лет ипотеки сумма составит 1,25 млн руб., — пояснила руководитель отдела продаж.

Предложенную банками инициативу положительно оценивает Ирина Векшина, руководитель службы ипотечного кредитования "ИНКОМ-Недвижимость". Она считает, что у людей, желающих воспользоваться льготной ипотекой, есть выбор между первичным и вторичным жильём.

— При покупке недвижимости семья с детьми обычно первым делом решает задачу, связанную с увеличением жилплощади, и зачастую люди хотят остаться в том же районе или хотя бы округе, где проживали ранее, чтобы не менять сложившийся круг общения и пользоваться привычными им социальными объектами инфраструктуры (от детского сада или школы до коммунальных служб), — пояснила Ирина Векшина.

Если семья хочет остаться жить в той же локации, что и ранее, а первичный рынок жилья там развит слабо, то покупатели не смогут воспользоваться льготной ипотекой. Кроме того, эксперт считает, что выбор вторичного жилья гораздо богаче — и по диапазону цен, и по площадям, и по районам. В квартире в новостройке, как правило, ещё нужно делать ремонт, что влечёт немалые дополнительные траты. А также семьям необходимо приобрести готовое жильё, в которое можно было бы въехать сразу.

Ранее Лайф уже писал, чем опасна ипотека без первоначального взноса.