Квартирный развод. Как риелторы обманывают клиентов

С середины июня истории о махинациях с недвижимостью попадают в сводки новостей с пугающей регулярностью. В Алтайском крае возбудили уголовное дело против риелтора, который обманом заставлял пожилых людей переоформлять на себя квартиру. Во Владимире псевдориелторы брали предоплату за аренду несуществующих квартир. В Воронеже судят целую банду агентов, которые обманывали арендаторов под вывесками разных агентств недвижимости.

— Если мы говорим о покупке квартиры, то в первую очередь нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью, — рассказала адвокат компании BMS Law Firm Татьяна Пашкевич. — Он должен составлять не менее трёх лет. Это срок исковой давности, который позволяет обжаловать те или иные договоры, но не панацея от обмана.

Стоит насторожиться, если квартира уже не раз продавалась. Бывает так, что недобросовестные риелторы таким образом пытаются скрыть плохую историю недвижимости. Во время одной или даже нескольких предыдущих сделок могли быть нарушены права собственников. Это может грозить длительными судебными процессами. И ещё не факт, что вам удастся отстоять в суде своё право собственника, предупреждает адвокат, управляющий партнёр юридического бюро U&Partners Андрей Андреев.

Также стоит внимательно отнестись к недвижимости, которая перешла по наследству. Татьяна Пашкевич рекомендует дополнительно проверить законность вступления в наследство, родственные отношения и спорные моменты, которые могут быть со стороны иных родственников.

Опасно покупать квартиру по доверенности. Лучше иметь дело непосредственно с собственником. Однако нужно обязательно попросить у него документы, подтверждающие право собственности. В противном случае есть риск нарваться на подставного продавца, которого риелтор будет выдавать за настоящего хозяина квартиры.

Подтверждением права на квартиру служит свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Юридически эти документы равноправны. Разница лишь во времени их получения. До 2016 года права подтверждались свидетельством о собственности, а затем его заменила выписка из ЕГРН.

— Покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в точности предоставленных продавцом сведений, — рекомендует замглавы Федеральной кадастровой палаты Росреестра Марина Семенова. — Выписка содержит данные о недвижимости и владельце, которые актуальны на дату запроса. Соответственно, недобросовестный продавец может предъявить выписку, которую он получил до того, как продал недвижимость кому-то ещё. Чем ближе выписка из ЕГРН к дате потенциальной сделки, тем лучше.

Не лишним будет проверить и записи в домовой книге, советует руководитель департамента образования Института трейдинга и инвестиций "Феникс" Евгений Удилов. Таким образом можно узнать, кто является собственником, а кто просто проживает в квартире. По словам Евгения Удилова, недобросовестные риелторы могут подделать документы на право собственности, но про выписку из домовой книги задумываются редко, так как обычно покупатели не обращают на неё большого внимания. К тому же провернуть мошенничество с этой информацией значительно сложнее.

Если вы желаете арендовать квартиру напрямую у собственника, нужно проверить свидетельство о регистрации права собственности (желательно в оригинале) либо запросить выписку из Росреестра.

— Если вы арендуете недвижимость через агентство, нужно внимательно ознакомиться с агентским договором, обратить внимание, какими правами обладает агентство, а также проверить документы на право собственности, — советует Татьяна Пашкевич. — Лучше связаться с собственником и уточнить его согласие. Нужно очень внимательно читать договор, который подписываете, чтобы впоследствии не обнаружились ранее не изученные пункты договора об обязанностях и ответственности арендатора. И, конечно, в идеале необходимо проконсультироваться с адвокатом или юристом и взять его с собой на встречу, где вы планируете подписать договор.

Нередко жертвой недобросовестных агентов становятся и арендаторы, и владельцы квартир. Риелторы так составляют договор, что впоследствии не платят деньги собственникам жилья, мотивируют тем, что те якобы допустили разного рода нарушения условий договора, но при этом жильё в аренду сдают, рассказывает Татьяна Пашкевич. Если собственник начинает предъявлять претензии и обвинять недобросовестного агента в мошенничестве, тот апеллирует к подписанному договору и отправляет собственников жилья в суд за разрешением гражданско-правового спора. А такие процессы могут длиться очень долго, заключает юрист.