Госипотека сдулась. Спрос на господдержку упал более чем в два раза

Спрос на госипотеку упал в два раза, констатирует Центробанк. По его данным, в настоящее время доля госипотеки сократилась до 32%, в то время как в мае 2015 года, спустя три месяца после запуска ипотечной госпрограммы, её доля в общем объёме выдач ипотечных кредитов достигла 72%. Такое перераспределение спроса регулятор связывает с динамикой цен на жильё.

— Это объясняется продолжающимся снижением цен в сегменте вторичного жилья при начавшейся стабилизации цен на первичном рынке, — отмечают в Центробанке.

Дело в том, что госипотека рассчитана исключительно на покупку жилья в новостройке, чтобы в условиях ухудшения экономической ситуации поддержать строительный сектор. Таким образом, запуск программы привёл к увеличению спроса на строящееся жильё, в результате чего сильно просел рынок вторичного жилья.

В итоге поддержание спроса на новостройки за счёт госипотеки привело к тому, что уже в 2016 году цены на первичном рынке стабилизировались после падения в 2015-м. Тогда как на вторичке из-за сильного дефицита спроса продолжают падать.

Так, по данным АИЖК, в первом полугодии 2016 года цены на вторичном рынке упали на 5%, тогда как на строящееся жильё — лишь на 1%, что почти означает стагнацию.

В то же время Росстат и вовсе зафиксировал рост цен на новостройки в этом году. По его данным, ещё в 2015 году средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке снижалась — с 52,6 тысячи рублей в первом квартале до 51,5 тыс. руб. в четвёртом. Но с начала этого года она пошла вверх и по итогам второго квартала достигла 53,6 тысячи рублей.

Со вторичной ситуация иная. Здесь средняя стоимость квадратного метра, по данным Росстата, росла на протяжении пяти лет и в первом квартале 2015 года достигла максимума за этот период — 58,7 тысячи рублей. Но после запуска ипотечной госпрограммы вторичка стала падать, опустившись во втором квартале 2016 года до 54,8 тысячи рублей.

Таким образом, накануне запуска госпрограммы вторичное жильё было дороже новостройки примерно на 10%, что в масштабах стоимости недвижимости имело существенный вес. Сейчас же стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынках практически сравнялась. Притом что более низкая цена являлась как раз-таки одним из главных преимуществ новостройки. 

В итоге спрос стал перемещаться на вторичный рынок.

— В текущем году мы наблюдаем большую активность на рынке ипотечных сделок на вторичном рынке жилья, — подтвердила директор ипотечного центра компании "МИЭЛЬ-новостройки" Татьяна Гусева.

В то же время сказывается и снижение рыночных ставок по ипотеке. В 2015 году госипотека выдавалась по льготной ставке (не более 12% годовых), в то время как на рыночных условиях средняя ставка составляла около 14%. Сейчас же ставки ипотеки практически сравнялись. 

— Ослабление инфляции с 12,9% в 2015 году до 6,4% в годовом выражении в сентябре 2016 года привело к понижению ключевой процентной ставки с 17 до 10%. В результате снижаются и рыночные ставки по кредитам, в том числе по ипотеке, — говорит аналитик ГК TeleTrade Марк Гойхман.

По данным ЦБ, в начале марта 2015 года средняя ставка по ипотечным кредитам составляла 14,7%, в начале сентября этого года — уже 12,7%. Соответственно, идёт сближение ставок по госипотеке с рыночными.

Однако, уверен Гойхман, свою определённую задачу ипотечная госпрограмма выполнила.

Об этом говорит и опыт прошлого кризиса 2008—2009 годов. Тогда падение объёма выданных ипотечных кредитов составило 77% — с 656 млрд рублей в 2008-м до 153 млрд рублей в 2009-м. В результате цены на жильё упали на 9%, притом сильнее тогда просел именно рынок новостроек. Тогда как в 2015 году объём выдачи ипотеки сократился на 35% до 1,15 триллиона рублей.

— В целом можно отметить своевременность введения государственной программы субсидирования процентной ставки, которая на фоне сокращения активности в строительном секторе смогла поддержать темпы ввода жилых домов, — говорит управляющий директор IFC Financial Center Илья Сикачев.

По итогам 2015 года был отмечен рост ввода жилья на 1,4%. Правда, за восемь месяцев 2016 года в условиях переориентации спроса на вторичку пока зафиксирован спад на 5,8%.

Ипотечная госпрограмма запущена в марте 2015 года сроком на один год, позже продлена до января 2017 года. Программа рассчитана на выдачу ипотеки на общую сумму 1 триллион рублей по ставке не выше 12% годовых. Недополученные банками доходы, выдающие ипотеку по ставке ниже рыночной, будут возмещены им в виде госсубсидий. Ограничения круга лиц для участия в программе не предусмотрено, кредиты с господдержкой предоставляются на покупку жилья на первичном рынке. Минимальный первоначальный взнос — 20%, максимальный срок кредита — 30 лет. Максимальная сумма кредита в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге составляет 8 миллионов рублей, в остальных регионах — 3 миллиона рублей. По данным Минстроя, на 1 апреля в рамках программы выдано почти 292 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 522 миллиарда рублей.