Гильдия риелторов: Доля просроченных платежей по ипотеке выросла почти вдвое

И. ИЗМАЙЛОВ: Добрый день! У нас в гостях Константин Апрелев, вице-президент Гильдии риелторов России. Будем говорить обо всём, что связано с недвижимостью. Это наша излюбленная тема, вопросов всегда много. Первые вопросы касаются цен, но давайте пойдём по темам системно. Стало известно, что нашим согражданам не хватает денег на оплату ипотеки. Что происходит? Больше стали покупать недвижимость в ипотеку или меньше? Действительно ли есть проблемы, связанные с невыплатами?

К. АПРЕЛЕВ: Действительно, очень интересная картина, несмотря на то, что последний год демонстрирует увеличение количества ипотечных кредитов, которые берёт население, в основном все стараются брать на первичный рынок. На вторичном рынке сейчас тоже процентные ставки понизились. Это, безусловно, создаёт более благоприятный фон для получения ипотечных кредитов, но при этом наблюдается очень интересная тенденция.

Это уже те долговые обязательства, которые возникли у наших сограждан по неоплате ипотечных кредитов. Безусловно, тенденция очень пугающая, она свидетельствует о неблагоприятной ситуации у тех людей, кто брал кредиты до последних кризисных событий. Безусловно, это накладывает отпечаток в целом на рынок кредитования. Ставки пока существенно не снижаются, несмотря на то, что ключевая ставка ЦБ РФ понижена в последние три месяца. Это ухудшает платёжеспособный спрос населения.

И. И.: А минимальная ставка какая сейчас, по которой можно взять ипотечный кредит?

К. А.: Сегодня самая минимальная ставка, по которой можно взять ипотечный кредит, — 13,7%, это если мы говорим об обычном вторичном рынке. Там, где раньше было субсидирование ипотечных ставок на первичном рынке, можно по-прежнему взять за 12% и даже ниже — в том случае, когда застройщики включаются в ипотечную программу, используя собственные ресурсы и реализуя так называемую рассрочку. Там ставки объявляются совсем низкие и даже рассрочка вообще без процентных ставок. Именно по этой причине первичный рынок увеличил свою долю по отношению ко всем совершаемым на рынке сделкам. Если классическое соотношение за все двадцать лет существования рынка — это 30% новостроек и 70% вторичный рынок, то сейчас это соотношение практически 50/50. В некоторых регионах первичный рынок даже составляет большую долю в общем объёме сделок — до 60%.

И. И.: Можно сделать вывод, что строится недвижимости по стране немало сейчас?

К. А.: Строится сейчас достаточно много. Более того, разговоры о том, что застройщики перестанут строить, не подтверждаются реальной статистикой, потому что московское правительство только за последний год открыло проектов для возможной застройки почти на 6 миллионов квадратных метров. Это свидетельствует о том, что активность девелоперов не снижается. И это именно те девелоперы, которые были успешны в предыдущий кризис и в сегодняшней непростой экономической ситуации себя проявляют эффективно, и объёмы строящегося жилья не снижаются. По крайней мере, в Москве и в Московской области.

И. И.: Чуть попозже мы коснёмся темы о том, сколько строят, почему и для кого. По ипотеке ещё пара вопросов. Долги выросли, просрочки тоже. Люди вообще перестали платить или стали платить меньше, возможно, с задержками?

К. А.: Слава богу, не все перестали платить. Статистика считается таким образом, что, если задержка в платежах более трёх месяцев, тогда это попадает в общую статистику, которую ведёт по просрочке ЦБ РФ. Реальная просрочка, безусловно, выше, если мы говорим о задержке платежей на месяц или на три. Как только период задолженности возрастает более чем на три месяца, это уже попадает в официальную статистику.

И. И.: А по практике как? Люди просто стали меньшие суммы выплачивать?

К. А.: Нет, если люди не платят, то они вообще не платят.

И. И.: Появилась ли какая-то статистика по изъятию квартир? Или пока этих цифр нет у вас?

К. А.: У нас достаточно либеральное законодательство, статистика изъятия, безусловно, существует, на сегодня обращаются взыскания, в том числе и на жильё, которое приобреталось с помощью ипотечных кредитов со стороны банков. Но здесь ведь ситуация непростая. Банк — не очень эффективный собственник этого актива. Надо понимать, что если вы забираете квартиру, нужно иметь какой-то штат людей, которые способны контролировать всё, что в этой квартире будет происходить. Постоянно осуществлять коммунальные платежи за эту квартиру, потому что не от всех коммунальных платежей можно отказаться. Либо постараться сдать эту квартиру в аренду, а без обстановки, без мебели это не очень получается.

И. И.: Оплатить юриста, издержки.

К. А.: Да, на самом деле достаточно много вопросов, и по этой причине банки, как правило, не торопятся изымать квартиры. Они принимают такие решения в отношении ситуации, когда совсем всё плохо. Обычно стараются рассмотреть возможности по рефинансированию. Что такое рефинансирование кредита? Это отсрочка, то есть прекращение приёма платежей, например, на год, а потом возврат такой же ставки по платежам. Введение так называемых процентных каникул.

Второй вариант — это перерасчёт на более длительный срок, если позволяет возраст заёмщика. У нас в стране есть ограничение по возрасту заёмщика в части ипотечных кредитов. То есть вы должны выплачивать 12 лет, а вам перерасчитывают на 25 лет. Такая ситуация тоже возможна, но на это не всегда идут заёмщики, потому что раньше они получали ипотечный кредит по более низкой ставке, а когда происходит реструктуризация, к сожалению, возникает ситуация, в которой заёмщики получают тот же кредит под более высокий процент и на более длительный срок, а отличие по платежам даже при увеличении срока в два раза на 15-20%. Такой математический парадокс.

Естественно, это не очень интересно, в таком аспекте заёмщики не хотят взаимодействовать с банками для реструктуризации. Если вы помните, в предыдущий кризис 2009 года работала программа АИЖК ("Агентства по ипотечному жилищному кредитованию". — Прим. Лайфа) по реструктуризации кредитов. Вот там как раз применялась низкая ставка по ипотеке, и реструктуризация осуществлялась за счёт господдержки, за счёт средств АИЖК. Этот инструмент работал более эффективно, и достаточно большое количество семей получило поддержку.

Если вы помните, были достаточно жёсткие вопросы, связанные, особенно, с валютными кредитами, потому что был период, когда валютные кредиты было выгоднее брать из-за процентной ставки, которая была ниже, чем ставка рублёвая. Но при паритете курса валют, а то даже и росте платёжеспособной возможности рубля, получалось, что валютные кредиты определённый промежуток времени оказывалось брать достаточно выгодно. И поэтому до 10% всех заёмщиков принимало решение брать кредиты в валюте. Причём иногда эту ситуацию навязывали сами же банки, видя, что денежных средств заёмщику на платежи не хватает, им давали рекомендации взять валютную ипотеку, но когда курс скорректировался в два раза, получилось так, что люди в рублях должны платить в два раза больше. Естественно, это в принципе неподъёмная ситуация для очень большого количества людей.

Были предложения, чтобы была создана специальная программа по поддержке именно валютных заёмщиков, но они не были приняты, и сегодня это зона существенных рисков. По крайней мере, можно было сделать специальную программу для тех людей, кто брал валютные ипотечные кредиты на приобретение единственного жилья. По крайней мере, мы как профессиональное сообщество такие предложения в адрес правительства направляли, но решений такого рода принято не было. Были приняты другие решения в поддержку субсидирования ипотечной ставки на первичном рынке и, возможно, это удержало рынок от падения цен на нём.

И. И.: Это и печально. Смотрите, что пишут люди: "Если такая драконовская, античеловеческая ипотека, то зачем рожать детей? Ставка 13,7% — рехнуться можно. Израиль: от 1,2% сроком на 10 лет. На 28 лет можно взять со ставкой 2,7%. Гастарбайтеры пашут, а они такие цены гнут. При том, что цены на недвижимость в России и Израиле одинаковые, зарплата в Израиле выше, земли меньше. Когда ставка будет 1%?"

К. А.: Смотрите, на самом деле что такое ставка по ипотеке? Это, по сути, сегодняшняя ситуация, связанная со стоимостью привлечения денежных средств населения на счета банков. Чем управляет ЦБ РФ, назначая ключевую ставку? ЦБ управляет процессами удержания денежных средств населения на счетах банков. Потому что таким образом он управляет ставкой по депозиту и возможностью населения не уплачивать налоги от доходов, размещаемых на депозитах. У нас довольно сложная математическая модель определения необходимости уплаты подоходного налога с доходов, получаемых от размещения денежных средств на депозитах, поэтому, в принципе, таким образом удерживаются деньги населения на счетах банков, чтобы они не вовлекались в валютные или какие-то иные операции. Поэтому как только ЦБ снижает ключевую ставку, раньше это называлось ставкой рефинансирования, тут же сокращается количество денег, размещённых в банках. Это создаёт определённую угрозу вовлечения этих средств в спекулятивные операции и возможных спекуляций, связанных с валютными рынками. Это дестабилизирует экономическую ситуацию.

Поэтому когда мы говорим о ставке по ипотеке, то в неё входит ключевая ставка плюс проценты за риск банка за предоставление кредита. Соответственно, с учётом нарастающей задолженности по ипотечным кредитам в адрес банков со стороны населения, у банков увеличиваются риски, и эти риски не низкие. По этой причине банки не готовы снижать свою маржу и весь свой операционный менеджмент для анализа этих рисков. По этой причине и получается, что пока перспективы существенного снижения ставки по ипотеке мы не видим, но даже в этих условиях поражает другое: почти 40% совершаемых сделок по приобретению жилья — это сделки с ипотекой, несмотря на такую высокую ставку. Из них 60-70% — это первичный рынок, новостройки. По некоторым регионам эта цифра достигает 90%. По сути, это свидетельствует о том, что застройщики стали более гибкими, они создают совершенно новые программы и продукты, которые реально позволяют сегодня получить большее количество потенциальных покупателей, обладающих деньгами, именно на первичный рынок. Хотя, например, в Москве тенденция очень непростая.

Поэтому, давая ответ на ваш вопрос, ипотека станет дешевле, если стоимость привлечения денежных средств на депозиты в банке станет ниже, и также станет ниже стоимость привлечения денег для кредитования банками. Тогда появится реальная возможность снижать ипотечную ставку. С точки зрения рисков, пока они очень высокие. Когда мы видим, что в экономике не наметилось никаких точек однозначного роста, по-прежнему сокращается количество рабочих мест, риски только растут.

И. И.: Откуда взяться рабочим местам? Нам пишут: "Скажите нашему банку (Израиль), у которого ставка 0,1% уже который год. И ничего, никаких проблем, махинаций и прочих сказок. И вся Европа живет под 0%, США живут под 0%. И инфляция при этом 0%, дефляция уже давно пошла. Соседняя с нами Белоруссия почему-то может позволить своим гражданам под подобные проценты давать квартиры, а многодетным вообще бесплатно, а у нас это большой вопрос".

К. А.: Примеры абсолютно справедливые. В Европе даже существует отрицательная ставка по ипотеке. Это нонсенс для нашей экономики, тем не менее это есть. В отношении взятых ранее кредитов введена понижающая ставка ипотеки как отрицательная для того, чтобы банкам не брать на себя в случае взыскания эксплуатационные расходы и издержки по управлению этими квартирами. В принципе, достаточно интересное решение, но в нашей ситуации принципиально другая картина. Там существует перепроизводство жилья, а у нас пока дефицит. Есть дефицит платёжеспособного спроса.

И. И.: Можно с вами не согласиться? Мы с вами эту тему сейчас разберём более подробно. Но сначала вопрос: как вся финансово-экономическая история отразилась на застройщиках? В СУ-155 вчера приходили следователи. Дело плохо? Что подорожало? Бетон, песок, что мы закупали, что мы привозим? Несмотря на все стоны, мы видим, что все эти безумные многоэтажки продолжают расти. К чему это идёт, мы это потом разберём. Есть перепроизводство или нет, для кого это всё строят, кто там будет жить в этом безумии, которое налепили везде?

К. А.: Согласен с вашими утверждениями в части качества жилья.

Первичный рынок однозначно упал. Сегодня вовлечь людей в эти непростые риски, связанные с вхождением в строительство жилья со стороны граждан, когда они уже на стадии котлована несут деньги застройщикам, — это колоссальные риски. Риски гораздо более высокие, чем это было раньше в отношении того же застройщика, потому что нет чёткого баланса привлечения денежных средств граждан в стройку. Нет такого потребления. Хотя на 50% вырос объём продаж на первичном рынке в Москве и области по отношению к прошлому году.

И. И.: Это вторые квартиры люди берут?

К. А.: Нет, не обязательно. Это могут быть молодые семьи, это могут быть молодые люди, которые свои накопления вкладывают именно в недвижимость, чтобы получить какую-то независимость. Которые не хотят снимать, а хотят иметь что-то собственное. Если говорить о текущем годе, то значительный объём покупок — это молодые люди. Средний возраст людей, которые совершили сделки в первом полугодии 2016 года, понизился на 6 лет. Аудитория помолодела, и это те люди, которые хотят строить семью, которые хотят стабильности. Потому что одно дело, когда в семье нет детей — можно рассчитывать на арендное жильё. Когда вы в арендном жилье, у вас нет гарантии, что вас оттуда не выселят или вы сможете найти жильё рядом, если вы направили ребёнка в садик или в школу. Это ключевое ограничение. И наше население и молодые семьи на сегодняшний момент стараются рожать детей, когда есть какая-то перспектива и стабильность. Для большинства людей это даже не существующие стабильные доходы, а всё-таки наличие собственного жилья как подушки безопасности.

И. И.: Для кого тогда такое количество квартир? Впереди демографическая яма, в 90-х тоже была, значит, то поколение, которое подрастёт, не сформирует такого спроса на все эти однушки, которые построили друг рядом с другом. А квартиры с несколькими комнатами — как раз для того, чтобы жить с детьми — уже дороже идут, и их не в таком количестве строят сейчас, если говорить об окраинах Москвы, да и везде, где строятся новые многоэтажки.

К. А.:

В Подмосковье, наоборот, растёт количество покупок именно однокомнатных малогабаритных квартир или квартир-студий. В целом, если говорить о первичном рынке, первый важный момент заключается в том, что рынок переориентировался на продажу готового жилья. До 50% продаж в новостройках — это уже готовое жильё.

И. И.: Вот мы с вами сейчас затронули момент относительно цен. Вот смотришь последние несколько лет, и под разговоры о том, что цены падают, они всё висят и висят на каком-то безумном уровне. Какие-то старые задрипанные квартиры продаются за какое-то сумасшедшее количество миллионов рублей. На самом деле цена продажи не такая? То есть можно смело идти скидывать в два раза?

К. А.: В два раза нет, конечно. Я думаю, что скорректировать можно до 10%, смотря, где этот объект находится, что он из себя представляет. Причём очень интересная ситуация, когда правительство заявляет публично о том, что сейчас самое лучшее время для того, чтобы покупать, дешевле квартир уже не будет. Конечно, начинается некоторое психологическое замешательство всех сторон участников рынка. Когда вице-премьер это говорит, понятное дело, что население начинает думать, что, может быть, вице-премьер обладает гораздо большей информацией. И это разогревает определённый ажиотаж. Как только появляется публикация в СМИ, например, это было в апреле этого года, цены предложения тут же возрастают. Май вроде как пережили более или менее спокойно, без каких-то дезориентиров населения потребителей. Июнь — опять начались комментарии о том, что самое лучшее время покупок, давайте смотреть на рынок, рынок уже скорректировал цены до низкой отметки, покупайте сейчас. Естественно, что делают продавцы? Они, выводя новые объекты, стараются эти цены поднять, выставить повыше. И второе, что очень важно, все аналитики в России имеют информацию исключительно о ценах предложения. То есть реальных цен продаж, среднестатистических, статистики по своим собственным компаниям, в которых они работают. А это всё-таки выборка небольшая, даже самые крупные компании в Москве — это всё равно не более 10% рынка. По этой причине реальных цен сделок не знает никто, кроме риелторов, которые сопровождают эти сделки, и то точечно.

И. И.: Константин Николаевич, к нам сейчас подключаются наши коллеги, наша видеостудия, в которой работает Наталья Гончарова. У неё тоже к вам есть вопросы.

Н. ГОНЧАРОВА: Игорь, я приветствую тебя. Для тебя насколько актуален квартирный вопрос? И сделал ли ты сейчас какие-то предварительные выводы из беседы со своим гостем?

И. И.: Да, мы сейчас говорили о том, что цены, которые указывают продавцы, вот эти безумные какие-то количества миллионов за старые задрипанные квартиры, на самом деле не всегда соответствуют тому, что будет на выходе. Минус 10%, по словам Константина Апрелева, можно себе торговаться, правда, всё зависит уже от места. А что касается актуальности вопроса, он актуален для всех, но мне кажется, что мы не можем как страна развиваться и говорить о демографии в квартирах-студиях размером 18 метров с разговорами о том, что это кажется смешным, но люди это покупают.

Н. Г.: Сказал Игорь Измайлов, молодой отец, кстати. Константин Николаевич, я обращаюсь к вам, мне кажется, два-три года назад казалось невероятным или мы не хотели верить в то, что цены на недвижимость упадут. И вот мы получили то, что получили. С одной стороны, вроде бы хорошо, есть у многих сейчас возможность купить жильё, которое стало доступнее. Но с другой стороны, те же самые люди, которые хотят улучшить свои жилищные условия за счёт прежней недвижимости, продать её. Они, получается, попадают в ситуацию, когда квартира, которая стоила 10 миллионов рублей, сейчас стоит 7. Вот вы можете как специалист дать прогноз, то самое пресловутое дно когда будет достигнуто? Либо мы уже там?

К. А.: Сложно сказать, когда, потому что очень много факторов, которые имеют в том числе политическую составляющую и экономическую. Для большинства экономистов прогноз совсем даже не очевиден, а уж тем более спрогнозировать цены на недвижимость на вторичном рынке. Нам в прошлый год заявляли застройщики, что цены больше падать не будут, однако даже по отношению к прошлому году на первичном рынке цены на 20% скорректировались. При этом готовность недвижимости возросла. Они начали ещё и отделывать недвижимость. И уже 28% эконом-класса недвижимости сдаётся с отделкой.

Поэтому с точки зрения дна, наверное, 10% к текущей цене предложения на рынке — это, наверное, дно. Поэтому дно можно найти уже сегодня.

Н. Г.: Получается, продавать квартиры сейчас невыгодно, выгодно — покупать.

К. А.: Всё зависит от того, каковы у вас вообще цели продажи квартиры. Если вы продаёте квартиру, чтобы купить другую, то вообще всё равно, когда вы будете это делать. Даже сейчас лучше всего, потому что есть тоже несколько таких аргументов. Вы покупаете квадратные метры в таком же объёме? Если в таком же, то абсолютно всё равно. Если вы покупаете площадь, которая будет больше, то вы, может быть, переплатите на те дополнительные метры 3—5%. На фоне общего размера и стоимости сделки это тоже не принципиально, с моей точки зрения. Если вы будете покупать квартиру меньше в обмен на ту, которую продаёте, то, наверное, вы пока ещё можете выиграть, если правильно проведёте переговоры до того момента, когда цены совсем скорректируются.

Н. Г.: Хорошо. С этим разобрались. А вот о других целях, ведь очень часто раньше квартиру покупали, как вложение инвестиций делали. Вот сейчас этот инструмент работает?

К. А.:

Мы всегда сравниваем инвестиции с классическим инструментом, таким же надёжным по вложениям, как депозиты банков. Сегодня депозиты банков защищены достаточно серьёзно Центробанком, введены всякие специальные страховые ситуации и возможности для страхования вкладов населения. Недвижимость примерно такой же надёжный актив, во всех странах воспринимается примерно как депозит. Поэтому сравниваем с депозитом. Депозит сегодня — это 8—10% годовых, а если вы сдаёте жильё в аренду готовое, то получаете 4—6% годовых. То есть однозначно меньше. Если нет роста цены на недвижимость, то вы однозначно проигрываете по отношению к депозиту. В этой ситуации, если у вас есть накопления, проще положить деньги на депозит и через год эту недвижимость купить за те же рубли, может быть, она подорожает на 2—3%, может, снизится.

Н. Г.: Это для вас, Константин Николаевич, очевидно, но тут возникают у людей другие риски. Не все решатся.

К. А.: Понимаю, что риски валютные и прочие. Мы живём всё-таки в России и оперируем рублями. Если оперируем рублями, а не какими-то другими сбережениями, то депозиты выигрывают по отношению к недвижимости. Как только цены перевернутся и начнут расти, а вы помните, у нас темпы роста и 6%, и 10% годовых, совершенно спокойное ожидание в отношении недвижимости, то, конечно же, это станет более выгодным, чем депозиты.

Н. Г.: Спасибо, Константин Николаевич. Спасибо, Игорь.

И. И.: Наталья Гончарова из видеостудии. А по поводу перевернутся, не переоценена ли всё-таки недвижимость сегодня и можно ли утверждать, что уже не будет таких цен? И вообще, честно говоря, не очень понятно, ну, хорошо, там старые панельные какие-то халабуды, которые десятки миллионов стоят, это уже непонятно.

К. А.: Я думаю, что, к счастью нашего населения, рынок развивается. Посмотрите предыдущий кризис, там были темпы роста сумасшедшие: и 40%, и 60% в год. Ни в одном городе, кроме четырёх в России, рублёвые цены не вернулись на прежний уровень. То есть они уже даже рублёвого уровня прежнего не достигли.

И. И.: Нет, ну, это же ненормально, когда квартира стоит десятки миллионов, старая задрипанная квартира. Ненормально, когда новая квартира стоит десятки миллионов. За эти деньги можно купить дом, хороший, большой.

К. А.: Я с вами согласен, что рынок недвижимости, возможно, переоценён по одной простой причине. Это связано с тотальным дефицитом. У нас обеспечение населения — 23 метра на душу населения квадратных метров жилой площади. Европа — это выше 50 метров. И ни в одной стране мира меньше 50 на человека нет. Америка — там под 70. То есть тут куда расти есть. Понятно, что если посчитать, с другой стороны, количество совершаемых сделок, то сейчас раз в 50 лет меняется собственник на 100% жилых квартир, если эту статистику утрировать. О чём речь? Это 2—3% жилого фонда за год переходит из рук в руки. Что это значит? Это значит, что сегодня в одной квартире живёт два поколения. Очевидно, что это некомфортно. И именно по этой причине жильё для нас имеет какой-то особый статус.

И. И.: Но вопрос в доступности. Понятно, что большую часть квартир люди получили бесплатно, а остальные?

К. А.: Пока сохраняется дефицит. 

И. И.: Но как она должна ожить, чтобы люди смогли покупать квартиры за 50 миллионов и выше?!

К. А.: Я с вами абсолютно согласен. Потому что есть дефицит, понимаете, дефицит жилья. И люди его всё равно будут покупать.

И. И.: За такие деньги?

К. А.: Ну, они же это делают сейчас. Почти 60% сделок на рынке, люди не просто покупают жильё за накопления, а берут кредиты. Они вынуждены это делать.

И. И.: Тогда принципиальный вопрос такой, есть у нас понимание, для кого вообще строится вся окраина, любые клочки земли застраиваются вот этими монстрами, утыканными друг другу на окна, без парковочных мест, с большим количеством однокомнатных квартир, когда есть понимание, что людям для демографии нужны большие площади, а демографические проблемы, которые впереди стоят, сделают проблемным и спрос на это жильё. Будут ли падать цены в связи с этим?

К. А.: Очень важный вопрос. Я в этом вопросе однозначно вас поддержу. Когда мы говорим о том, что у нас есть тотальный дефицит жилья. Это не означает, что этот дефицит распространяется на все категории жилья, которые существуют. И в этой части, конечно, нужно смотреть вперёд, смотреть на то, какое жильё сегодня востребовано, а завтра может быть уже не востребовано. И все изменения в этой сфере нужно тоже для себя достаточно чётко понимать. Всю Россию переселить в Москву в многоэтажные дома, наверное, не удастся, и этот спрос постоянно поддерживать не удастся. Поэтому, конечно, нужно думать и о других направлениях развития. Я, кстати, категорически не поддерживаю то, что было сделано в последний период времени, с 2014 по 2016 год, в Подмосковье, когда сначала было введено ограничение на высоту этажности застройки в пределах 10—15 километров от Московской кольцевой дороги до 9 этажей. А как только начался кризис, начали принимать точечные решения в отношении практически всех этих домов, и проекты превратились в 16-этажные и 30-этажные. Это категорически неправильный вектор. Получается конфликт интересов. Москва постоянно вкладывает в коммуникации, расширяет доступность своих территорий, расширяет пропускную способность магистралей, вкладывает безумные деньги в развитие транспорта, а в Московской области уплотняет застройку в этом бетонном кольце десятикилометровом и создаёт дополнительные проблемы Москве, потому что, по сути, 70% сегодня всех потоков направлены в Москву. Я уже не говорю об экологической составляющей, отсутствия социальной инфраструктуры на этих территориях. Мне представляется, что это вообще неправильный вектор развития, потому что область должна по-другому развивать и использовать свои ресурсы земельные и природу, в другом аспекте. А не тиражировать сегодняшний сиюминутный тотальный спрос на любое жильё для того, чтобы, покупая жильё, получить здесь, в Москве, работу. Ведь все стремятся к тому, что здесь есть относительно стабильная возможность получить работу, получить развитие и сделать карьеру. И молодое поколение, безусловно, сюда едет. И сегодня это фактор спроса, но завтра этот вектор спроса однозначно будет меняться. И не учитывая эту ситуацию, не создавая нового жилья, которое приспособлено для жизни в других аспектах, наверное, застройщики не смогут, даже при отсутствии кризиса, бизнес развивать эффективно.

И. И.: Эти дома не снесёшь. Поля застроены, экология убита. Сейчас скандалы идут по поводу застройки верхних лугов западных Москвы-реки. Говорят, что тогда проблема будет у всей Москвы с водоснабжением. Застраиваются Мытищи, люди требуют отставки губернатора, собирают подписи, чтобы не застроили оставшиеся клочки, сносят частный сектор. Интересный рассказ вспомнился Лукашенко. Он однажды, находясь в России, вместе с Владимиром Владимировичем они куда-то летели, в Тверь, по-моему. Он пролетел как раз из центра Москвы на вертолёте. После того, как он увидел, что происходит, вернувшись в Белоруссию, он внёс запрет на строительство вокруг Минска. Там люди не уезжают из какой-то области в центр Минска жить и работать, потому что, во-первых, законодательно это ограничено, во-вторых, стараются развивать везде соответственно точки роста.

К. А.: Это вообще вопрос градостроительной политики, когда законодательно принимается ограничение высотности застройки по территориям и функциональное зонирование, что там строить: жильё, не жильё. Закон изменить быстро нельзя. 

И. И.: Это та самая скрытая рука рынка.

К. А.: К сожалению, это так. Если смотреть на европейское и североамериканское законодательство, можно сказать однозначно, там исключительно законодательное регулирование плотности застройки, функционального зонирования территории. В это вовлекаются профильные специализированные институты, и законодательно чётко закрепляются зоны развития городов. Очень много нюансов, связанных с ростом затратной составляющей при эксплуатации высотного жилья. Получается так, что девелопер, используя земельный участок, строит максимальный выход по площадям, а потом город несёт затраты на создание социальной среды под эту территорию, на создание обслуживающей техники и систем безопасности и т.д. Причём сегодня ещё не работает инструмент налога на недвижимость, который позволяет стимулировать развитие территорий через участие всех собственников в управлении этой территорией. Очень интересно, например, в Европе реализуется двойная система управления. Если ты собственник где-то именно жилого объекта недвижимости, то ты имеешь право влиять на избирательную кампанию муниципалитета. На сегодня, например, все наши дачники подмосковные вообще никак не могут. Это значит, что налогом на землю, на недвижимость их, в принципе, задушат, что и произошло, кстати, в Германии. В окрестностях Берлина было тоже  очень много дачных поселений. Муниципалитеты увеличили налог на недвижимость до максимума, и дачи начали умирать. То есть их начали застраивать. Хочется сохранить те ресурсы и возможности, которые сегодня существуют у тех людей, кто живёт в нашем каменном мешке — Москве, для того, чтобы хотя бы на два летних дня в неделю они могли получить отдушину, сохранить свои дачи. К сожалению, на сегодняшний момент все решения, которые принимаются Минэкономразвития, направлены на неподконтрольность размера налога и кадастровой стоимости на земельные участки даже бизнесу. На сегодняшний день приоритет кадастровой стоимости отдан чиновникам, а если они являются заказчиками определения кадастровой стоимости, и они же являются исполнителями, я думаю, что здесь существенные социальные угрозы и риски мы видим для правообладателей недвижимости. И в этом смысле риелторское, оценочное сообщество выступают против такого инструментария и подхода к оценке недвижимости на непонятных подходах при отсутствии квалифицированных специалистов.

И. И.: Ну, действительно, сейчас люди получат налог на десятки тысяч рублей?

К. А.: Ну, я думаю, мы получим просто такой социальный эффект, который через какое-то время возникнет, и власть будет вынуждена что-то менять в системе налогообложения, потому что сегодняшний вектор в увеличении до максимального размера кадастровой стоимости для того, чтобы получить любой ценой поступления в бюджет. А я напоминаю, что от собственности, которая находится в руках физических лиц, налоги поступают в муниципалитеты, а от другой коммерческой недвижимости налоги поступают именно в бюджет субъекта.